Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce wszedł w fazę stabilizacji po latach rekordowego rozwoju. Mimo korzystnych wskaźników makroekonomicznych i poprawy nastrojów w przemyśle, zarówno najemcy, jak i deweloperzy podejmują ostrożne decyzje. Wysoka liczba renegocjacji, niski poziom nowych inwestycji oraz większa elastyczność cenowa to sygnały trwającej adaptacji rynku do zmieniających się warunków globalnych i lokalnych. W dłuższej perspektywie pozytywny wpływ na sektor mogą mieć rosnące znaczenie e-commerce, skracanie łańcuchów dostaw i konkurencyjność Polski w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
Gospodarka odbija, ale rynek nieruchomości magazynowych wyhamowuje
Wzrost gospodarczy Polski w 2024 roku wyniósł 2,9%, a prognozy na 2025 rok wskazują na dalsze ożywienie, m.in. dzięki środkom unijnym i inwestycjom infrastrukturalnym. Produkcja przemysłowa w marcu 2025 r. wzrosła o 3,8% r/r (po odsezonowaniu), a wskaźnik PMI po raz pierwszy od dwóch lat utrzymuje się powyżej granicy ekspansji – 50,7 pkt.
Pomimo pozytywnych sygnałów makroekonomicznych, rynek magazynowy reaguje ostrożnie. Na koniec marca 2025 roku w budowie znajdowało się około 1,4 mln mkw. powierzchni, co jest najniższym poziomem od września 2017 r. i oznacza ponad trzykrotny spadek względem szczytu z marca 2022 roku.
Popyt: więcej renegocjacji, mniej nowych umów
W I kwartale 2025 roku całkowity popyt na rynku magazynowym wyniósł 1,1 mln mkw., co stanowi wzrost o 16% r/r, ale jednocześnie spadek o 11% względem średniej z lat 2020–2024. Szczególną uwagę zwraca struktura transakcji – aż 56% wolumenu stanowiły renegocjacje, co jest rekordowym wynikiem. Wolumen nowych umów i ekspansji osiągnął prawie 490 tys. mkw., co oznacza spadek o 20% r/r.
Eksperci zwracają uwagę, że pomimo mniejszej gotowości firm do ekspansji, rośnie liczba zapytań o powierzchnie produkcyjne oraz obiekty obsługujące e-commerce. Nie jest jednak jasne, czy ten trend przełoży się na realny wzrost popytu netto.
Podaż: ostrożność deweloperów i historycznie niski poziom nowych inwestycji
W I kwartale 2025 r. deweloperzy oddali do użytku 680 tys. mkw. powierzchni, a całkowite zasoby rynku osiągnęły 35,3 mln mkw. Nowe projekty rozpoczęte w tym okresie to zaledwie 309 tys. mkw., z czego aż 92% przypada na woj. mazowieckie i łódzkie. Inwestycje spekulacyjne stanowią obecnie tylko 41% realizowanej powierzchni – najniższy udział od drugiej połowy 2020 roku.
Deweloperzy ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych budów, uzależniając je od poziomu wynajęcia już dostępnych obiektów lub zawartych umów typu pre-lease. Większość aktywności koncentruje się na tzw. rynkach „core”, takich jak okolice Warszawy, Górny Śląsk i woj. łódzkie.
Czynsze: stabilne bazowe, większa elastyczność deweloperów
Czynsze bazowe dla magazynów typu big-box utrzymały się w przedziale 3,60–5,75 EUR/mkw., a dla projektów SBU/City Logistics – 4,00–8,25 EUR/mkw. Z powodu nadpodaży, szczególnie w zachodniej i centralnej Polsce, rośnie elastyczność deweloperów, którzy coraz częściej oferują zachęty finansowe. Efektywne czynsze mogą być niższe od bazowych o 15–25%.
Pustostany: wzrost związany z nową podażą i relokacjami
Na koniec marca 2025 r. wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł 8,5%, co oznacza wzrost o 1 pp. kw./kw. oraz 0,3 pp. r/r. Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w woj. lubuskim (22,9%), świętokrzyskim (17,2%) i dolnośląskim (11,6%). Najniższe – w woj. podlaskim, warmińsko-mazurskim i opolskim.
Łączny wolumen powierzchni niewynajętej wzrósł do niemal 3 mln mkw., głównie za sprawą nowo oddanej podaży spekulacyjnej oraz zwolnień dużych powierzchni w projektach zlokalizowanych w Rzepinie i Sulęcinie. Eksperci podkreślają, że ograniczenie inwestycji spekulacyjnych może zahamować dalszy wzrost pustostanów.