Jak do potrzeb rynku dostosowują się deweloperzy? Co za kilka lat będzie standardem w budownictwie obiektów magazynowych? Zapraszamy do lektury wywiadu.
Magazyny.pl: Niezbędnym elementem strategii większości deweloperów w Polsce stało się dostosowanie rozwiązań w ich obiektach do najnowszych trendów w budownictwie ekologicznym. Skąd ta popularność ekologii w magazynach?
Konrad Lewiński, Director, JLL: To przede wszystkim podążanie za oczekiwaniami najemców, którzy coraz częściej zwracają uwagę na aspekty ekologiczne. To oni zaczynają pytać deweloperów czy dany obiekt ma rozwiązania na przykład w zakresie redukcji zużycia energii.
Ale to nie jedyny powód. Na rynku pojawiają się nowe podmioty oraz fundusze, które inwestują w gotowe projekty. Oznacza to większą konkurencję i co za tym idzie nowe pomysły na wyróżnienie się, które często idą w kierunku nowinek technologicznych i ekologicznych.
A czym jest ten eko-magazyn? Co decyduje o ekologiczności danego obiektu?
Mam wrażenie, że pojęcie eko-magazynu jest w Polsce traktowane zbyt wąsko. Niewątpliwie mianem ekologicznego magazynu można nazwać obiekt, w którym redukuje się zużycie energii elektrycznej, korzysta się z odnawialnych źródeł energii, stosuje się izolacje zapobiegające utracie ciepła czy oszczędza wodę.
Jednak aby te wszystkie rozwiązania miały sens trzeba również wziąć pod uwagę inny czynnik, który w znacznym stopniu determinuje czy dany magazyn będzie faktycznie powodował mniejsze zanieczyszczanie środowiska naturalnego niż magazyn bez takich rozwiązań.
Kluczowym bowiem w podejściu do realizacji projektu w postaci eko-magazynu jest wybór przez najemcę lokalizacji obiektu. Wyobraźmy sobie sytuację, w której dana firma decyduje się na najem „zielonego magazynu” w województwie warmińsko-mazurskim, ponieważ tam jest stosunkowo niski koszt zatrudnienia pracowników. Swój towar firma będzie woziła aż na Dolny Śląsk, bo prowadzi sprzedaż swoich produktów we Wrocławiu.
Czy zastosowane rozwiązanie będzie przyjazne środowisku? Niestety, jeśli najemca miałby wykonywać tirami kilkadziesiąt kursów w tygodniu na trasie kilkuset kilometrów to – mimo że magazyn sam w sobie będzie ekologiczny – jego lokalizacja w przypadku tego najemcy będzie powodowała duże zanieczyszczenie środowiska, przez co takie rozwiązanie nie będzie pro-ekologiczne.
Myślę, że można powiedzieć, że eko-magazyn to nie tylko zastosowanie metod mających na celu redukcję kosztów operacyjnych budynku, ale też przemyślana lokalizacja powodująca zmniejszenie śladu węglowego.
Jakie konkretne zastosowania wprowadzają dziś deweloperzy, a jakie będą standardem za dwa, trzy lata?
Pamiętam pierwszą innowację, która pojawiła się na rynku. Było to oświetlenie LED. Jeszcze trzy lata temu to była niesamowita nowinka. Dziś to absolutny standard. Ciężko sobie wyobrazić, że nowy budynek nie będzie wyposażony w LED-y. Co więcej, jeśli najemcy wprowadzają się do budynku, który ma już na przykład 10 lat, to w ramach nowej umowy najmu właściciel obiektu jest zobowiązany do wymiany oświetlenia na LED-owe. To przekłada się na realne korzyści materialne dla najemcy.
Kolejną rzeczą, która z roku na rok staje się standardem jest izolacyjność termiczna budynku. Jednak w tej kwestii nie decydują tylko sami deweloperzy, ale także dyrektywy unijne. Co kilka lat pojawiają się nowe wytyczne Unii Europejskiej na temat tego, jak projektować obiekty, aby podnieść ich efektywność energetyczną.
Coraz śmielej do obiektów magazynowych czy produkcyjnych wkraczają także panele fotowoltaiczne. Choć powiedziałbym, że akurat ten trend tworzy się bardzo powoli. Upłynie jeszcze trochę czasu zanim panele będzie można nazwać popularnym rozwiązaniem, żeby nie powiedzieć – standardowym.
Co ma na to wpływ?
W istniejących budynkach dachy nie były projektowane w sposób, który pozwoliłby unieść dodatkowe obciążenie 30 kilogramów na metr kwadratowy. A jest to wymagane w przypadku montażu na dachu paneli fotowoltaicznych.
Dodatkowo, nie zawsze oczywistym jest jak podzielić benefity płynące z tych paneli pomiędzy najemców danego magazynu. Problemem są także mało przyjazne rozwiązania prawne dotyczące podmiotów mających taką instalację. Optymalnym wyjściem byłoby stworzenie systemu, który z automatu będzie rozliczał korzyści płynące z energii słonecznej. Minie jeszcze trochę czasu zanim panele fotowoltaiczne w obiektach magazynowych staną się popularne, choć już teraz są deweloperzy, którzy umożliwiają wykonanie takiej instalacji.
To jednak nie wszystko?
Kilku deweloperów promuje odzysk wody szarej, co oznacza, że woda której używamy do mycia rąk trafia do zbiornika i jest wykorzystywana ponownie już w innej części obiektu. To rozwiązanie zdecydowanie zyskuje i będzie zyskiwało popularność.
Klienci, którzy spotkali się z taką propozycją u jednego dewelopera, przy kolejnej negocjacji na pewno zapytają o tę możliwość. Tego rodzaju mechanizmy spowodują, że za chwilę coraz więcej deweloperów będzie oferowało odzysk wody szarej.
Eko-magazyn to oszczędności w trakcie użytkowania, a o ile wyższe wydatki w trakcie budowy?
Koszty na etapie budowy nie są drastycznie wyższe. Oświetlenie LED, izolacja termiczna czy odzyski wody nie podnoszą kosztów budowy o więcej niż 10 proc. Inaczej jest w przypadku instalacji fotowoltaicznej, tutaj koszt wyposażenia magazynu w panele słoneczne jest dość wysoki, natomiast zasilanie obiektu energią pochodzącą z paneli jest o wiele tańsze niż w przypadku zakupu energii z elektrowni, więc te wydatki wydają się bardzo rozsądne i z pewnością zwrócą się w ciągu kilku lat użytkowania obiektu.
Czy takie rozwiązania przekładają się na wyższe czynsze?
Nie jest to na razie zauważalne. Deweloperzy po prostu podnoszą standard swoich budynków. Natomiast jeśli te rozwiązania będą coraz bardziej zaawansowane, to czynsze w takich obiektach rzeczywiście mogą wzrosnąć. Warto jednak pamiętać, że klient będzie oszczędzał na rachunkach za energię, ogrzewanie czy wodę.
Rozmawiasz z wieloma potencjalnymi najemcami na rynku. Czy dla nich certyfikaty są ważne? Budzą zainteresowanie?
Jest taki trend na rynku, że duże korporacje w dłuższej perspektywie czasowej będą dążyły do zeroemisyjności. Takie cele mają wpisane w swój długoletni plan działalności. Wtedy niezwykle ważny okazuje się certyfikat w obiekcie magazynowym, ponieważ tylko taki budynek mogą wynająć.
Najwięksi deweloperzy w Polsce coraz częściej decyzją się na realizację obiektów w systemie BREEAM. Bardzo prawdopodobnym jest, że certyfikacja budynków magazynowych za kilka lat stanie się nie standardem, a wymogiem rynkowym.
Czy możemy powiedzieć, że teraz będą powstawały już jedynie obiekty z rozwiązaniami ekologicznymi?
Zdecydowanie. Uważam, że każdy powstający dziś budynek będzie miał jakieś rozwiązanie ekologiczne. Tego wymaga rynek. Inaczej budynek nie będzie konkurencyjny.
