Wraz ze zbliżającym się rokiem akademickim, tysiące studentów coraz intensywniej poszukują lokum. Tymczasem, jak wynika z analizy międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, obecna liczba łóżek w publicznych i prywatnych akademikach pokrywa zapotrzebowanie zaledwie 10% wszystkich osób studiujących w Polsce. Ci studenci, którzy rozważają znalezienie zakwaterowania na rynku najmu, muszą liczyć się z wieloma wyzwaniami. Według analiz Otodom, liczba dostępnych lokali na wynajem w wielu głównych ośrodkach akademickich spada, a czynsze nadal niestety rosną – na koniec lipca stawki czynszowe wzrosły średnio o 1,5% m/m i aż 8,5% r/r.
Cushman & Wakefield podaje (na podstawie danych GUS), że w Polsce funkcjonuje 359 uczelni wyższych, na których w poprzednim roku akademickim studiowało łącznie ponad 1,2 mln osób. Ponad 105 000 studentów to obcokrajowcy, głównie z Ukrainy (prawie 50 000 osób) i Białorusi (ponad 12 000).
Warto podkreślić, że liczba międzynarodowych studentów wybierających nasz kraj zwiększa od wielu lat. Polska jest ważnym ośrodkiem akademickim w Europie Środkowo-Wschodniej, a populacja studentów w naszym kraju jest jedną z najliczniejszych w Europie. Tylko w roku akademickim 2021/2022 liczba studiujących w Polsce cudzoziemców wzrosła o blisko 18%. Do tego po pandemicznym spadku ogólna populacja studentów znów rośnie.
Deficyt mieszkaniowy dotyka także studentów i na pewno są oni w o wiele trudniejszej sytuacji niż ich koledzy, którzy studiowali na polskich uczelniach kilka lat wcześniej. Mieszkanie na rynku indywidualnym znaleźć jest o wiele trudniej, a średnie czynsze rosną. – komentuje Karolina Furmańska, ekspert ds. sektora Living w Cushman & Wakefield.
Zgodnie z danymi Otodom w największych miastach akademickich – Warszawie i Krakowie – wzrost cen ofertowych mieszkań na wynajem wyniósł w lipcu blisko 12% r/r.
Na skróty:
Akademiki nie zaspokajają popytu
Według danych Cushman & Wakefield, uczelniane akademiki oferowały w minionym roku akademickim zaledwie nieco ponad 115 tys. łóżek. Z kolei na rynku prywatnych akademików do dyspozycji studentów jest trochę ponad 11,5 tys. miejsc, a kolejne 6 tys. znajduje się w przygotowaniu. Patrząc na aktualną, dysproporcję pomiędzy popytem a podażą, wyraźnie widać, jak duża jest przestrzeń na to, aby inwestować w ten sektor.
Jedynie 9% studentów znajdzie zakwaterowanie w akademikach należących do uczelni. Dodatkowo, tylko nieliczne tego typu obiekty były na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat kompleksowo remontowane i modernizowane. Dlatego też większość studentów, i trudno im się dziwić, szuka lepszych warunków mieszkaniowych niż te oferowane w publicznych domach studenckich. Prywatne, nowoczesne obiekty, pomimo podwojenia oferty w ciągu ostatnich 10 lat, pokrywają z kolei obecnie zapotrzebowanie zaledwie 1% osób studiujących w Polsce – wylicza Karolina Furmańska, ekspert ds. sektora Living w Cushman & Wakefield.
I tak w Warszawie, trzeciej największej europejskiej metropolii pod względem populacji studentów, prywatne akademiki oferują obecnie nieco ponad tysiąc miejsc. W minionym roku studiowało tu 230 tys. osób, zatem w stosunku do zapotrzebowania jest to nawet mniej niż 1%. Nie dziwi więc, że trudno w nich o miejsce.
W Krakowie sytuacja przedstawia się trochę lepiej. W państwowych akademikach studenci znajdą ponad 17 tys. miejsc, w prywatnych kolejne 3 tys. Następne projekty PBSA (Purpose-Built Student Accommodation czyli miejsca specjalnie zaprojektowanych i zbudowane z myślą o potrzebach studentów) są też już w przygotowaniu. Przekłada się to na możliwość zakwaterowania 15% studiujących w tym mieście.
Podobnie jest też we Wrocławiu i Trójmieście. W stolicy Dolnego Śląska, gdzie studiowało 107 tys. osób, uczelniane i prywatne akademiki są w stanie zapewnić łącznie ponad 9 tys. łóżek. Łączna baza Gdańska, Sopotu i Gdyni, które wybrało ponad 80 tys. studentów, to jedyne 8 tys. łóżek.
To pokazuje, jak duży potencjał drzemie w polskim sektorze prywatnych domów studenckich. Standard życia czy wyposażenia, do którego przywykli dziś młodzi ludzie czyni je też opcją pierwszego wyboru. Nowoczesne udogodnienia, które można w nich znaleźć np. dostęp do Internetu, prywatne pokoje, przestrzenie do nauki, sale fitness czy pralnie młodych ludzi, którzy cenią sobie wygodę i komfort – mówi Karolina Furmańska.
To przyciąga do Polski inwestorów. Według danych Cushman & Wakefield, do tej pory na rynku prywatnych akademików w Polsce zainwestowało ponad 12 dużych międzynarodowych firm, między innymi Kajima, Milestone, Zeitgeist AM, Xior Student Housing czy Corestate&Bain. Wciąż jednak skala tych inwestycji jest niewystarczająca.
Czy z pomocą przyjdą mieszkania na wynajem?
Zbyt mała liczba miejsc na uczelnianych i w prywatnych akademikach (a także warunki, które należy spełnić, by móc mieszkać w uczelnianym akademiku) naturalnie kierują uwagę studentów w stronę najmu mieszkań i pokoi. Zgodnie z danymi Otodom szczyt sezonu przypadał dotychczas na końcówkę lata i miesiące bezpośrednio poprzedzające rozpoczęcie roku akademickiego. W ostatnich latach widać jednak coraz wcześniejszy wzrost zainteresowania.
Ostatnie lata do na rynku najmu studenckiego, czy najmu w ogóle, to czas dużych zawirowań. Przed dwoma laty pandemia zwiększyła podaż mieszkań zwalnianych przez osoby, które na okres zdalnej nauki wróciły do domów rodzinnych. Ubiegły rok to z kolei naznaczony wojną w Ukrainie i napływem uchodźców deficyt mieszkań na wynajem i skokowy wzrost cen. Nie dziwi, że ci, którzy chcą znaleźć mieszkanie odpowiadające ich preferencjom – szczególnie finansowym – zaczynają poszukiwania dużo wcześniej – tłumaczy Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego serwisu Otodom.
Na większą aktywność poszukujących mieszkań na wynajem eksperci Otodom zwracali uwagę już w czerwcu. W porównaniu do czerwca, w lipcu liczba wyszukiwań w kategorii mieszkań na wynajem wzrosła w serwisie o 18%. I choć z danych Otodom Analytics wynika, że już jakiś czas temu liczba ofert wróciła do poziomu sprzed wybuchu wojny, to jednak ceny nie spadły.
Pamiętać trzeba, że studenci to nie jedyna grupa aktywna na rynku najmu. W ciągu ostatnich dwóch lat średnie kwoty najmu wzrosły o ok. 35%. Duży w tym udział miał wzrost kosztów eksploatacyjnych. Pośrednio na najemców przerzucano też koszty związane ze wzrostem, stóp procentowych – w końcu nie mała część wynajmowanych lokali to te, których zakup inwestorzy indywidualni wspierali kredytem. Teraz, kiedy ceny się ustabilizowały, a dostępna oferta jest dużo szersza część najemców rozpoczęła poszukiwania mieszkań, które mogą zapewnić korzystniejsze warunki, lub po prostu próbują dostosować koszt najmu do kurczącego się budżetu domowego – wyjaśnia Ewa Tęczak, ekspertka serwisu Otodom.
Czy ceny najmu w akademikach mogą być konkurencyjne?
Niestety (dla studentów), rosnąca temperatura na rynku najmu przyniosła też, mimo że niewielkie, to jednak wzrosty stawek najmu. Jak podaje Otodom, w lipcu we wszystkich miastach wojewódzkich wzrosły one średnio o 1,5% w porównaniu do czerwca i o 8,5% względem ubiegłego roku. Największy wzrost odnotowano w Trójmieście (+3,5% m/m) oraz w Lublinie i Olsztynie (+2,5% m/m).
Najdrożej jest wciąż w Warszawie, gdzie średni ofertowy czynsz najmu wynosi ponad 5000 zł. Powyżej 3000 zł miesięcznie utrzymują się średnie stawki najmu w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu. W Katowicach, Lublinie, Rzeszowie i Poznaniu – a więc ośrodkach, gdzie odsetek studiujących w całej populacji mieszkańców jest największy, wynajęcie mieszkania to wydatek rzędu 2400 zł miesięcznie.
Dla porównania, jak pokazują dane Cushman & Wakefield, średni czynsz w publicznym akademiku za „łóżko” to średnio około 700 PLN/miesiąc, a w prywatnym – około 2 tys. PLN/miesiąc.
Najtaniej można znaleźć zakwaterowanie w Łodzi w akademiku Państwowej Wyższej Szkoły Filmowej – w pokoju 3-osobowym już za 280 PLN/miesiąc, w pokoju 2-osobowym za 320 PLN/m. Na drugim miejscu jest akademik Politechniki Warszawskiej Bratniak – 320 PLN/m w pokoju 5-osobowym. Najwyższe opłaty są oczywiście za „jedynki” i wynoszą od 440 PLN/m za pokój w akademiku Politechniki Gdańskiej (bez łazienki, do nawet 1650 PLN/m za pokój jednoosobowy w akademiku Uniwersytetu Przyrodniczego we Wrocławiu.
W Warszawie średni koszt mieszkania w akademiku uczelnianym wynosi ok. 600 PLN/Mm, najdrożej jest w „jedynce” akademika SGH 1100 PLN/m. Dla porównania, na rynku najmu najtańsze kawalerki w tej lokalizacji zaczynają się od 2000 PLN/m plus opłaty eksploatacyjne i media.
