45% – to średni wzrost budżetów service charge w latach 2019-2024 w obiektach handlowych w Polsce przeanalizowanych przez międzynarodową agencję doradczą Cushman & Wakefield. Na tak znaczące podwyżki wpływ miały przede wszystkich dynamicznie rosnące koszty mediów, których wzrost w ramach service charge wyniósł aż 105%. W kontraktowanych na 2024 rok budżetach widać już co prawda jedynie minimalne wzrosty na poziomie 2,4%, ale mimo to właściciele i zarządcy powinni podwoić wysiłki w celu zmiany ich struktury i długofalowego optymalizowania kosztów zużycia mediów.
W skład budżetu service charge, a inaczej – budżetu kosztów eksploatacyjnych lub kosztów wspólnych, wchodzi utrzymanie czystości i infrastruktury technicznej, ochrona, naprawy, ubezpieczenie obiektu, zarządzanie, administracja, podatki i użytkowanie wieczyste, oraz oczywiście – media.
Do 2019 roku budżety service charge były w miarę przewidywalne, jednak wszystko zaczęło zmieniać się od roku 2020. Według danych z analizowanych przez Cushman & Wakefield obiektów, wzrost budżetów kosztów wspólnych w ciągu ostatnich czterech lat wyniósł średnio 45%. Krytyczne dla rynku nieruchomości handlowych były lata 2022-2023, tłumaczy Paulina Bauer, Head of Retail Asset Services, Cushman & Wakefield.
Co się stało pomiędzy 2020 a 2024 rokiem?
Ostatnie kilka lat to jeden z najbardziej dynamicznych, aby nie powiedzieć – najtrudniejszych, momentów w historii rynku nieruchomości handlowych na świecie. Pomiędzy 2020 a 2024 rokiem sektor doświadczył czasowych zamknięć obiektów z powodu pandemii, ograniczenia handlu, wysokiej inflacji, niepewności wywołanej wybuchem wojny w Ukrainie, która bezpośrednio przekłada się na dostępność pracowników, szczególnie w sektorze budowlanym, wzrostu ceny stali, energii elektrycznej, gazu i co roku wzrastającego poziomu minimalnego wynagrodzenia. W latach 2020 oraz 2021 koszty utrzymania obiektów były jeszcze ograniczane ze względu na czasowe lockdowny, co przełożyło się na mniejsze zużycia mediów, jak również na minimalizowanie pozostałych wydatków.
Dynamiczny wzrost nominalnych budżetów rozpoczął się od 2021 roku. Według naszych szacunków, w 2022 roku budżety service charge wzrosły o niemal 14% r/r, a w 2023 roku – o ok. 25%. Założenia na ten rok mówią o minimalnym wzroście na poziomie ok. 2,4%, co powinno dać nieco wytchnienia zarówno właścicielom obiektów handlowych, jak i oczywiście ich najemcom, dodaje Agnieszka Bobela-Musiał, Regional Shopping Center Director, Cushman & Wakefield.
Analizując koszty w poszczególnych liniach budżetowych największe wzrosty obserwuje się kategorii na zużycia mediów.
W okresie od 2019 do 2024 roku wzrost kosztów mediów w budżetach service charge wyniósł 105%. Większość właścicieli obiektów zdecydowało się skorzystać z zamrożonych cen energii, niemniej zawierane przed rokiem 2021 umowy zabezpieczające dostawy mediów były kontraktowane na okres 24 lub nawet 36 miesięcy. Po 2021 roku, ze względu na szybko rosnące ceny, kontrakty są podpisywanie na okres 12 miesięcy, a wielu wynajmujących decyduje się na kupowanie energii na giełdzie bez gwarancji ceny (spoty) lub korzysta z usług dostawców z kategorii OSDn, dodaje Paulina Bauer.
Jak wyglądałby budżety, gdyby nie wzrost mediów?
Można powiedzieć, że gdyby nie presja cenowa związana z energią elektryczną czy gazem, to wzrost budżetów service charge byłby zgodny z tendencją czynnika inflacji, ale zawsze poniżej jej ogłoszonych przez GUS średniorocznych wskaźników. Warto podkreślić, że reakcją na rosnące koszty z kategorii tzw. kosztów niezależnych powinien być zawsze szereg działań podejmowanych przez właścicieli i zarządców skutkujących konkretnymi zmianami w strukturze budżetów, tłumaczy Agnieszka Bobela-Musiał.
Dla przykładu, w 2019 roku największą część budżetu analizowanych przez Cushman & Wakefield obiektów handlowych pochłaniały podatki, następnie koszty związane z utrzymaniem technicznym, ochroną obiektu i sprzątaniem. Media znajdowały się na czwartej pozycji. W 2024 roku podatki zwiększyły swój udział w budżecie, nadal stanowiąc największy koszt, a drugą najwyższą pozycję w budżecie stanowią media.
Aby zminimalizować negatywny wpływ podwyżek podatków, zarządcy powinni zawczasu przeanalizować możliwość renegocjacji kontraktów związanych z wydatkami w takich kategoriach, jak utrzymanie techniczne, ochrona, sprzątanie danego obiektu handlowego czy rezygnacja z usług dodatkowych. Ponadto kluczowa dla bezpieczeństwa budżetów nieruchomości jest przemyślana kontraktacja energii oraz zastosowanie inteligentnych systemów monitorujących zużycie mediów. Według naszych szacunków, zmniejszenie mocy umownej energii to możliwość wygenerowania oszczędności rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych rocznie. Strategiczne podejście do optymalizacji energii ma też niebagatelny wpływ na minimalizowanie negatywnego oddziaływania nieruchomości na środowisko, a to kluczowe dla osiągnięcia bardzo ambitnych celów ESG, podsumowuje Paulina Bauer.
