Rok 2021 żegnamy z rekordowymi cenami nieruchomości – jak pokazują dane zebrane przez Expandera i Rentier.io, przeciętnie o 15% wyższymi niż przed rokiem[1]. Te osoby, które decyzję dotyczącą zakupu mieszkania na kredyt przełożyły na 2022 r., mogą zastanawiać się, czy dokonały słusznego wyboru. Z jednej strony, zapowiadane, kolejne podwyżki stóp procentowych mogą wyhamować zainteresowanie kredytami, co w konsekwencji może zastopować również dalsze wzrosty cen. Z drugiej, dalszy wzrost stóp procentowych sprawi, że osoby zaciągające obecnie kredyt hipoteczny, lub które dokonały tego kroku niedawno, będą musiały liczyć się z ratami znacznie wyższymi niż jeszcze parę miesięcy temu. Nie da się również zapomnieć o rosnącej inflacji, która przekłada się na rosnące koszty życia, a te mogą skutecznie obniżać zdolność kredytową części potencjalnych kredytobiorców. Z powodu inflacji trzeba się również liczyć z wyższymi kosztami budowy nieruchomości. Jakie „nowości” jeszcze będą czekać w 2022 r. na osoby spłacające kredyt? Jak będzie wyglądać przyszły rok na rynku mieszkaniowym i o jakich zmianach dotyczących hipotek powinni wiedzieć przyszli kredytobiorcy? O tym eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego.
Na skróty:
Rok 2021 w skrócie
Mijający rok przyniósł większe niż w 2020 r. zainteresowanie kupnem mieszkania na kredyt, co pokazują, chociażby dane ZFPF. – Wartość kredytów hipotecznych udzielonych w III kw. przez pośredników ZFPF i OF wyniosła niemal 12,4 mld zł, a w analogicznym okresie 2020 r. było to nieco ponad 7 mld zł[2]. Skąd taki wzrost wartości wypłaconych kredytów? W 2020 r., kiedy wprowadzano ograniczenia w ramach lockdownów, część klientów odłożyła plany związane z nabyciem nieruchomości. Polacy bali się podejmować decyzje o zakupie nieruchomości w kompletnie nowej rzeczywistości. Negatywnie na decyzje zakupowe klientów wpływało też zaostrzanie polityk kredytowych przez banki i ograniczanie maksymalnego poziomu wskaźnika LTV. Jednak, wraz z upływem czasu, banki stopniowo luzowały obostrzenia kredytowe, a Polacy zaczęli patrzeć w przyszłość z większym optymizmem i chętniej sięgali po wsparcie kredytowe – wyjaśnia Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Rok 2021 również był czasem rekordowo niskich stóp procentowych. W najbardziej korzystnym dla potencjalnych kredytobiorców momencie wynosiły 0,1%, co zdecydowanie zachęcało do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Innymi, ważnymi czynnikami, które sprawiały, że w 2021 r. chętnie kupowaliśmy mieszkania na kredyt były np.: wzrosty wynagrodzeń, złagodzenie kryteriów przyznawania kredytów przez banki czy oprocentowanie lokat niższe niż inflacja, co sprawiło, że zakup nieruchomości był najbardziej opłacalną formą inwestycji w pandemii. – W 2021 r., zwłaszcza w I i II kw., do banków trafiały duże ilości wniosków o kredyt hipoteczny – widać to, między innymi, w informacjach przekazywanych przez Biuro Informacji Kredytowej, na temat zapytań o kredyty mieszkaniowe. Klientów nie zniechęcały rekordowo wysokie ceny nieruchomości. Powód? Między innymi niskie raty kredytów hipotecznych, które skutecznie „zapraszały” do zaciągania zobowiązań – dodaje Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Co czeka kredytobiorców i rynek mieszkaniowy 2022 r.?
Jest drogo i może być jeszcze drożej: ceny mieszkań i stopy procentowe w 2022 r.
Podwyższanie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej ma na celu złagodzenie wpływu wysokiej inflacji na naszą gospodarkę. Inflacja już jest wysoka, a szacuje się, że na początku roku może wynieść nawet 10%. W grudniu podjęto decyzję o kolejnej podwyżce, w efekcie stopa referencyjna wynosi już 1,75% i jest to poziom wyższy niż ten odnotowywany przed pandemią (1,5%). Stopa referencyjna to jedna ze stóp procentowych regulowanych przez RPP. To ważny wskaźnik dla wszystkich spłacających kredyt hipotecznych, ponieważ od wysokości stopy referencyjnej w dużej mierze zależy wysokość raty kredytowej. Według szacunków w 2022 r. stopa referencyjna może wzrosnąć nawet do 3%. Kolejne podwyżki stóp procentowych będą dalej przekładać się na wzrost kosztów kredytów, co w połączeniu z rosnącymi cenami mieszkań sprawi, że kredyty staną się mniej dostępne dla części Polaków. Pokazują to analizy dokonane po pierwszych podwyżkach.
– Jak wynika z wyliczeń Expandera, osoba zainteresowana kupnem mieszkania o powierzchni 50 m2 w Krakowie, posiadająca wkład własny na poziomie 20%, musi obecnie pożyczyć aż o 73 380 zł więcej niż przed rokiem, ponieważ cena takiej nieruchomości wzrosła o 20%. Z kolei oprocentowanie kredytu wzrosło z 2,49% do 4,48%. W efekcie miesięczna rata wzrośnie aż o 798 zł (z 1 643 zł do 2 441 zł). Gdyby natomiast wystąpił kolejny wzrost stóp procentowych i stawka WIBOR 3M wyniosłaby np. 3%, to przy utrzymaniu obecnych cen, rata byłaby wyższa aż o 999 zł niż pod koniec 2020 r. – wylicza Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.
Z drugiej strony należy dodać, że kolejne, znaczne wzrosty stóp procentowych, mogą przyczynić się do spadku cen mieszkań. Dlaczego? – Podwyżki stóp procentowych wpływają na wysokość rat kredytowych. Rosnąca inflacja obniża dodatkowo siłę nabywczą Polaków. Wielu osób po prostu nie będzie stać na zaciągnięcie kredytu. Wyższe stopy procentowe i wyższe raty, to również niższa zdolność kredytowa. Dlatego, przy niższym popycie, ceny mieszkań powinny się stabilizować, a w niektórych miastach być może nawet lekko spadać – dodaje Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi ze stałym oprocentowaniem
Można przypuszczać, że wzrost stóp procentowych, który podwyższa wysokość raty kredytu, sprawi, że coraz więcej przyszłych kredytobiorców będzie zwracać uwagę na kredyty mieszkaniowe ze stałym oprocentowaniem, które gwarantują niezmienność wysokość rat przez okres 5-7 lat – tę możliwość wprowadziła ostatnia nowelizacja Rekomendacji S. Zainteresowanie klientów banków tą opcją już jest widoczne. – Średni poziom oferowanego obecnie oprocentowania stałego wynosi 5,42% w przypadku wkładu własnego powyżej 20%. Dla porównania przy oprocentowaniu zmiennym średnia marża wynosi 2,04%, co oznacza, że przy obecnym poziomie WIBORu oprocentowanie wynosi średnio 4,48%. Gdyby jednak stopa referencyjna NBP wzrosła do 4%, to średnie oprocentowanie dla stawki zmiennej wyniosłoby 6,27%. Oprocentowanie stałe jest więc wyższe niż obecny poziom stawki zmiennej, ale chroni przed sytuacją, gdyby stopy procentowe dalej mocno rosły. – zaznacza Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.
Wpływ inflacji na branżę budownictwa, czyli zwiększone koszty powstawania nieruchomości
Jak podaje Grupa PSB, ceny wiodących materiałów budowlanych w listopadzie 2021 r., w stosunku do listopada 2020 r. wzrosły o blisko 23%. Pierwsze miejsce pod względem dynamiki wzrostu zajmują płyty OSB, które zdrożały aż o 80%[3]! Jeśli nie uda się wyhamować dalszego wzrostu inflacji, wtedy z pewnością czekają nas kolejne podwyżki cen mieszkań, bo znacznie wzrosną koszty ich powstawania.
– Już od dłuższego czasu obserwujemy znaczący wzrost cen materiałów budowlanych, co w połączeniu z wysokim popytem, wpływa na rekordowo wysokie ceny nieruchomości. Drogie nieruchomości mogą zniechęcać do kupna i w konsekwencji, wraz z wyższym oprocentowaniem kredytów, wyhamować dalsze wzrosty cen. Czy tak się stanie? Prawdopodobnie zobaczymy już w I kw. 2022 r. – wyjaśnia Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.
W oczekiwaniu na nowe lokale
Kolejnym aspektem, na który warto zwrócić uwagę, analizując możliwe scenariusze rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości, jest niewystarczająca liczba mieszkań. Wysoki popyt w zderzeniu ze zbyt małą liczbą dostępnych nowych lokali to przepis na dalsze wzrosty cen. Z jednej strony, jak podaje GUS, od stycznia do listopada 2021 r. oddano do użytkowania 208,3 tys. mieszkań, czyli o 5,3% więcej niż w analogicznym okresie rok temu[4]. Z drugiej, jak wskazują dane JLL, obecnie w ofercie deweloperów na siedmiu największych rynkach brakuje połowy mieszkań, biorcą pod uwagę zapotrzebowanie[5]. Jak będzie w 2022 r.? Szanse na zrównanie popytu z podażą lub chociaż częściowe zaspokojenie potrzeb rynku daje liczba rozpoczętych nowych budów mieszkań, których jest blisko o 1/3 więcej niż przed rokiem[6].
Państwowe wsparcie dla kredytobiorców, czyli program „Mieszkanie bez wkładu własnego”
Wpływ na sytuację kredytobiorców w 2022 r. będzie miał z pewnością rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który ma wesprzeć osoby nieposiadające wystarczającej kwoty stanowiącej wkład własny – ten minimalny obowiązujący obecnie wynosi 10%. Program ma wejść w życie w maju 2022 r. i ma być skierowany do osób, które posiadają zdolność kredytową, chcą nabyć swoje pierwsze[7] „cztery kąty” z rynku pierwotnego, zakupić nieruchomość na rynku wtórnym bądź socjalnym czy wybudować dom, oczywiście na kredyt.
– Zaletą programu będzie możliwość uzyskania kredytu na pełną kwotę potrzebną na zakup mieszkania czy budowę domu oraz na wykończenie lokalu. Program pozwoli też uzyskać dopłaty w przypadku, gdy w trakcie spłaty preferencyjnego kredytu urodzi się drugie dziecko i kolejne. Przy trójcie dzieci dopłata wyniesie w sumie 80 000 zł. Wadą będą limity cen, powodujące, że w niektórych miast trudno będzie znaleźć jakiekolwiek mieszkanie, które będzie można kupić w ramach tego programu. Poza tym istnieje ryzyko, że banki zastosują wyższe marże niż dla zwykłych kredytów hipotecznych – mówi Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander.
Kolejna fala pandemii i jej ewentualne skutki
Czy pandemia będzie mieć wpływ na potencjalnych kredytobiorców i rynek mieszkaniowy w 2022? Z pewnością tak, bo korona-kryzys od początku ma wpływ na naszą gospodarkę i wszystkie sfery naszego życia, jednak nie można dziś z całym przekonaniem odpowiedzieć, w jakim zakresie i na jak długo. Możliwe są przynajmniej dwa scenariusze.
Pierwszy – będziemy mieć niestety do czynienia z kolejnymi wariantami zachorowań na Covid-19, a w związku z tym Polacy z obawy o swoje finanse będą niechętnie sięgać po kredyty, szczególnie hipoteczne, które są dużym i wieloletnim zobowiązaniem. Gospodarka może wyhamować, wzrost wynagrodzeń może być zamrożony, a przy rozwoju „czarnego” scenariusza, może nawet wzrosnąć fala bezrobocia. Z kolei banki, chcąc zabezpieczyć swoje interesy, mogą wrócić do nieco bardziej rygorystycznej polityki kredytowej. Osoby, które byłyby zainteresowane kupnem mieszkania na kredyt, mogą mieć utrudnioną drogę do uzyskania finansowania. Z drugiej strony, przez dwa lata przyzwyczailiśmy się do życia w „nowej” rzeczywistości, więc o ile nie będą nas czekać kolejne fale zachorowań i lockdowny, rynek mieszkaniowy i przyszli kredytobiorcy nie powinni obawiać się konkretnych zawirowań i gruntownych zmian.
[1] Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, grudzień 2021.
[2] Dane ZFPF i Open Finance. III kw. 2020 r. nie uwzględniają wyników sprzedażowych firmy Lendi, która dołączyła do organizacji w późniejszym okresie.
[3] PSB, Zmiany cen materiałów budowlanych oraz do domu i ogrodu w listopadzie i za 11 miesięcy 2021 r.
[4] GUS, Budownictwo w I-III kwartale 2021 r.
[5] Analiza HRE Investments 10.12.2021, Koniec roku to sezon na tańsze mieszkania i kredyt
[6] GUS, Budownictwo w okresie I-III kwartale 2021 r. Dane dot. I-III kw. 2021 r. i analogicznego okresu 2020 r.
[7] W przypadku posiadania przynajmniej 2 dzieci można być już posiadaczem jednego mieszkania lub jednego domu
