Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) wskazuje, że w wyniku zapisów forsowanych przez wynajmujących w tzw. zielonych załącznikach do umów najmu w centrach handlowych wzrastają koszty. To kolejne dodatkowe obciążenia dla najemców, które często nie mają uzasadnienia ekonomicznego. Przykładowo wynajmujący wymagają wymiany dobrych jakościowo posadzek, witryn czy instalacji w sklepach – choć nie jest to element uzasadniony troską o środowisko i zupełnie nie ma znaczenia dla klientów centrów handlowych. Takie nieracjonalne wymogi sprawiają, że rosną koszty najemców – co wpływa na obniżanie rentowności lub jej całkowity brak w niektórych obiektach. Często modernizacje są prowadzone przez wynajmujących nawet bez powiadomienia najemców i rozliczane w kosztach wspólnych bez jakichkolwiek uzgodnień z partnerami biznesowymi – czyli najemcami tworzącymi wartość galerii handlowych.
Istniejące centra handlowe wymagają systematycznie nowych inwestycji – zarówno ze względu na ich starzenie się, jak i zmiany standardów wymagane przez kierunek modyfikacji prawa unijnego. Prawo nakłada obowiązki związane z nieruchomością na właściciela nieruchomości – dotyczą one bezpieczeństwa i zgodności z aktualnymi przepisami. Wynajmujący próbują przenosić swoje obowiązki na najemców, od lat apelujących o partnerstwo w umowach najmu Dotyczy to w szczególności prawidłowego rozłożenia ryzyka biznesowego na strony umów.
„Z badań przeprowadzonych przez Omnisense na zlecenie ZPPHiU we wrześniu 2024 roku wynika, że klienci odwiedzający centra handlowe nie są zainteresowani ani rodzajem posadzek w sklepach, ani sposobem pozyskiwania energii elektrycznej, ani też widocznością instalacji w suficie czy rodzajem szkła w witrynach sklepowych. Tymczasem takie są przykładowe żądania wynajmujących kierowane do najemców w centrach handlowych z uzasadnieniem modernizacji w ramach działań ESG. Jako Związek zrzeszający najemców sklepów i punktów usługowych w centrach handlowych od dłuższego czasu już sygnalizujemy, że nie możemy być zmuszani do wymiany prawidłowo działających urządzeń czy instalacji na podstawie rzekomych wymogów dyrektyw ESG. Jak wynika z naszych badań, klienci w centrach handlowych przykładają ogromną wagę do zupełnie innych elementów – takich, jak toalety, parkingi, dostępne sklepy, czyli tzw. tenant mix, etc. – zatem i cechy, na które wyłączny wpływ mają zarządcy centrów handlowych. To na nich spoczywa całkowita odpowiedzialność za jakość wskazanych przez klientów aspektów. Takie elementy, jak toalety czy parkingi, są finansowane przez najemców w ramach kosztów wspólnych – ich jakość i dostępność w każdym obiekcie powinna być na najwyższym poziomie” – wskazuje Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
Badania Omnisense[1]:
Poziom preferencji wobec aspektów galerii handlowych – procent wskazań oraz średnia ocena w skali 1-5, gdzie 1 oznacza „w ogóle nie ważne” (czerwony), a 5 „bardzo ważne” (zielony).
Zielone załączniki do umów najmu w centrach handlowych mogą i powinny być negocjowane. Nowe, europejskie wymogi ESG wobec nieruchomości dotyczą ich właścicieli, a nie najemców. Co więcej, nie oznaczają na obecnym etapie legislacji obowiązku modernizacji – a jedynie stanowią wymóg raportowania faktycznego wpływu na środowisko. Dlatego nie można narzucać tego typu wymogów w ramach aneksów do umów najmu. Najemcy mają prawo i obowiązek mieć wpływ na zapisy tzw. zielonych załączników – a także otrzymywać informacje o śladzie węglowym od wynajmujących.
Zagadnienia te były szczegółowo omówione podczas III Kongresu ZPPHiU i PSNPH – prezentowano zagrożenia oraz propozycje rozwiązań chroniące i ograniczające ryzyka najemców w tym obszarze. Głównym tematem Kongresu były właśnie tzw. „zielone umowy najmu” oraz obniżanie kosztów inwestycji w wyniku przemyślanej strategii negocjacji umów i kompleksowej kontroli kosztów. Ponadto po raz pierwszy zaprezentowano wyniki badań wskazujące na faktyczne oczekiwania klientów centrów handlowych oraz omówiono nowe narzędzie ułatwiające ocenę customer experience na poziomie centrum handlowego i salonu.
Warto podkreślić, że w polskiej legislacji nie istnieją odrębne przepisy regulujące umowy najmu dotyczące lokali w centrach handlowych. Specyfiką tych umów jest podpisywanie ich w celu prowadzenia działalności gospodarczej – a zatem generowania zysku, nie tylko dla właściciela centrum, ale także dla najemcy. To zasadnicza różnica w stosunku do umów najmu mających zaspokoić potrzeby mieszkaniowe. W każdym jednak przypadku to na właścicielu nieruchomości, a nie jej użytkowniku, spoczywają obowiązki o charakterze inwestycyjnym, prawnym czy administracyjno-raportowym. Także system mierzenia zużycia energii elektrycznej pozostaje w gestii właściciela budynku. Podobnie ma się kwestia obowiązku modernizacji wszelkich instalacji i urządzeń, w jakie obiekt jest wyposażony. Przygotowując ofertę najmu wyjmujący powinien skalkulować i uwzględnić wszystkie koszty, które mogą go obciążyć w czasie trwania umowy i przyjąć ryzyko biznesowe związane z własnością.
[1] Badanie Omnisense przeprowadzone metodą CAWI na próbie 1011 dorosłych Polaków (klientów galerii handlowych) w dniach 2-6 września 2024.