Budowanie i remonty budynków komunalnych w centrach miast i najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach to z jednej strony wspieranie obywateli, a z drugiej często także kupowanie elektoratu kosztem społeczeństwa. Wywołuje to kontrowersje ze względu na nieprawdopodobnie niskie czynsze, jakie płacą lokatorzy, a także nierynkowe ceny wykupu mieszkań mimo finansowania ich z budżetu państwa. Taka praktyka kwestionuje logiczne założenia programów wsparcia dla osób w trudnej sytuacji ekonomicznej oraz ideę tymczasowego korzystania z mieszkań socjalnych i komunalnych.
Na skróty:
Mieszkania komunalne dla potrzebujących?
Mieszkania, które pierwotnie miały służyć jako wsparcie dla osób wymagających pomocy społecznej, często nigdy nie wracają do puli przeznaczonej dla potrzebujących. Są tak atrakcyjne cenowo w miesięcznych opłatach, że najemcom nie opłaca się z nich rezygnować.
Przykładem może być Warszawa, gdzie stawka czynszu za mieszkania komunalne zmieniała się jedynie pięć razy w ciągu ostatnich 21 lat. W 1999 roku wynosiła 2,49 zł za metr kwadratowy. Ta sama cena utrzymywała się przez 10 lat, aż do roku 2009, gdy zmieniono ją na 6 zł za metr kwadratowy. Obecnie wynosi 11,89 zł. Wyobraźmy sobie sytuację lokatora mieszkania komunalnego w Warszawie na Powiślu, jednej z najatrakcyjniejszych dzielnic stolicy, który miesięcznie płaci jedynie 1189 zł stawki najmu za 100-metrowe mieszkanie. Wartość tego mieszkania po niedawno przeprowadzonym remoncie ze środków miasta (w wysokości 25 mln zł) sięga nawet 24 tys. zł za metr. Założenie rotacyjności takich zasobów jest tu z gruntu zaprzepaszczone. Lokator nie ma motywacji do przeprowadzki do mniej atrakcyjnej dzielnicy, gdzie musiałby spłacać o wiele wyższą ratę kredytu hipotecznego i ryzykować eksmisję w przypadku niespłacania zobowiązań.
Mimo nierynkowo niskich stawek najmu, mieszkania komunalne są często zadłużane, a koszty długu ponoszą podatnicy.
Mieszkania w TBS za 15 tys/m2
Inwestycje w mieszkania dofinansowane w znacznym stopniu przez Państwo to temat dyskusyjny również w innych miastach. Przykładowo, Świdnickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego planuje budowę 70 nowych mieszkań za blisko 31 mln złotych, co daje abstrakcyjną jak na ten rynek cenę za metr mieszkania w wysokości około 15 tys. Spora część inwestycji ma zostać sfinansowana ze środków budżetu państwa, bezzwrotnymi dotacjami pochodzącymi z kieszeni podatników. Oczywiście zaciągany kredyt stanowiący niewielki ułamek finansowania będzie bardzo niski, co przełoży się na niezwykle atrakcyjne miesięczne opłaty dla mieszkańców, nie do osiągnięcia na rynku. Czy mieszkania dla osób o niskich i przeciętnych dochodach powinny w tak wielkim stopniu obciążać budżet państwa i dawać przy tym możliwość wykupu?
Problematyczne programy rządowe
Programy rządowe, takie jak Mieszkanie Plus, czyli budowa mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach, miały być rozwiązaniem dla wielu rodzin. Zamknięty już program dostarczył na rynek jedynie mieszkań z problemami technicznymi. Mieszkańcy osiedli wybudowanych w ramach tego programu zgłaszają liczne trudności związane z jakością budowy, wilgocią, grzybem czy niesprawnym systemem odprowadzania deszczówki.
Do tego dochodzi poważny problem z wysokością opłat za takie mieszkania, które obecnie są cztery razy wyższe niż zakładane, a obiecana możliwość wykupu mieszkań jest na takich zasadach, że nikomu się to nie opłaca. Stwarza to wyzwania dla mieszkańców, chociaż miały to być miejsca dla rodzin z problemami mieszkaniowymi.
Cały ten obraz pokazuje brak długofalowych planów popartych analizą potrzeb i przewidywaniem nadchodzących zmian demograficznych i gospodarczych Polski. Obecne praktyki w zakresie budowy mieszkań komunalnych TBS i SIM wymagają gruntownych reform. W przeciwnym razie mogą one dalej naruszać interesy społeczeństwa i prowadzić do sytuacji, w której mieszkania komunalne staną się studnią bez dna dla stałego ułamku społeczeństwa. Ważne, aby decydenci podjęli świadome i odpowiedzialne działania w celu zwiększenia dostępności mieszkań dla osób o niższych dochodach oraz zapewnienia sprawiedliwego rozdziału środków publicznych.
Rynek najmu oparty na zasobach wspieranych przez państwo jest wciąż zbyt mało rozwinięty, aby spełnić pokładane w nim nadzieje. Potrzebna jest zmiana podejścia społeczeństwa, które od ponad 30 lat miało możliwość wyłącznie zakupu mieszkań z rynku deweloperskiego albo najmu od osób prywatnych.
Jaka jest rola spółdzielni mieszkaniowych?
Spółdzielnie mieszkaniowe w historii Polski wybudowały najwięcej mieszkań, głównie w latach 70. i 80. XX wieku w ramach ówczesnego budownictwa społecznego. Dziś spółdzielnie są również przedsiębiorcami, podmiotami prawa gospodarczego, działającymi w ramach gospodarki wolnorynkowej. Zarządy spółdzielni zobowiązane są zatem prowadzić ich racjonalną politykę ekonomiczno-gospodarczą. W związku z tym oraz ze względu na możliwość utracenia potencjalnych korzyści finansowych, spółdzielniom trudno może być podjąć decyzję o realizacji inwestycji społecznej, jaką jest budowanie mieszkań lokatorskich – na swoim gruncie zamiast w systemie deweloperskim. Należy mieć na uwadze, że zyski z budownictwa deweloperskiego spółdzielnie przeznaczają na zaspokojenie potrzeb swoich członków i mieszkańców, głównie na remonty starszych zasobów mieszkaniowych.
Czy mieszania lokatorskie są rozwiązaniem?
Budowa mieszkania w unowocześnionej formule spółdzielczej wydaje się być receptą na problemy mieszkaniowe Polaków. W tym przypadku to spółdzielnia zaciąga w banku kredyt na budowę. Lokator wpłaca wkład, ale nie musi posiadać zdolności kredytowej. Po wybudowaniu mieszkania spłaca je w czynszu, w wygodnych niskich miesięcznych ratach. Po całkowitej spłacie staje się jego prawowitym właścicielem. Co ważne, budżet państwa nie dokłada się do kosztów budowy mieszkań lokatorskich – 100% jego wartości spłaca lokator. Nie obciąża to więc wspólnych środków, a jedynie stwarza możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Polaków nie objętych żadnym innym programem mieszkaniowym. Spółdzielnie nie korzystają z bezzwrotnych dotacji obciążających budżet państwa kosztami budowy.
Wraz z rozpoczęciem każdej z budów zauważamy znaczny wzrost zainteresowania mieszkaniami lokatorskimi w danej lokalizacji. Po rozpoczęciu budowy we Wrocławiu kilkadziesiąt osób tygodniowo zgłasza się do nas na listę rezerwową. Ludzie zaczynają dostrzegać możliwość posiadania własnego mieszkania bez konieczności wykazania zdolności kredytowej. Widzą, że jest na rynku rozwiązanie inne niż wieczny najem albo czekanie do osiągnięcia zdolności kredytowej. Wciąż jednak istnieje ogromna potrzeba przeprowadzenia większej kampanii informacyjnej skierowanej do około 60% Polaków, którzy mogą być zainteresowani tą formą, a nie zdają sobie sprawy z tych możliwości – mówi Monika Chełstowska, Dyrektor Zarządzający programu „Mieszkania Lokatorskie”.
Spółdzielnie mieszkaniowe aktualnie wykazują chęć rozpoczęcia budowy kilku tysięcy nowych mieszkań w ciągu najbliższych 1-2 lat. Tylko w ostatnim naborze kredytu SBC spółdzielnie złożyły wnioski na imponującą powierzchnię mieszkań wynoszącą łącznie 74 821,87 m², co uśredniając daje liczbę 1660 lokali. Kwota wnioskowanego kredytu wynosiła aż 572 484 185 zł. Wszystkie projekty mają już wydane pozwolenia na budowę bądź lada moment będą je miały.
Nabór na jesień 2023r zakończył się dla spółdzielni bardzo niekorzystnie – z powodu niewystarczającej ilości środków kredytowych ich wnioski w zdecydowanej większości musiały ustąpić miejsca wymagającym dotacji wnioskom TBS-SIM i spółek komunalnych, mimo spełnienia wszystkich wymaganych kryteriów.
W propozycji do nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało, że zwiększy limity środków, aby umożliwić budowę nowych mieszkań dla osób o niskich i przeciętnych dochodach. Ma się to jednak wiązać z brakiem możliwości przekształcania własności takich mieszkań.
Warto zaznaczyć, że te inwestycje opierają się na systemie, w którym lokatorzy zwracają całą kwotę kredytu do banku, co czyni ten sposób budowy mieszkań znacznie tańszym niż w przypadku tradycyjnych mieszkań komunalnych finansowanych niemal w całości przez Państwo. Projekty spółdzielni w ramach programu „Mieszkania lokatorskie” przewidują znaczną liczbę mieszkań. Na dzień dzisiejszy oddanych do użytkowania i w trakcie realizacji jest 60 860 powierzchni użytkowej mieszkalnej, co stanowi około 1350 lokali. Jednakże powstanie kolejnych zależy wyłącznie od decyzji rządu dotyczącej wspierania budownictwa lokatorskiego.
Dynamiczne zmiany na rynku nieruchomości
Obserwujemy dynamiczne zmiany w sektorze budownictwa mieszkaniowego, które mają istotny wpływ na sytuację mieszkaniową w Polsce. Praktyki związane z budową mieszkań komunalnych oraz rozwój spółdzielni mieszkaniowych stawiają przed decydentami publicznymi wiele wyzwań i dylematów. Kluczowe jest znalezienie równowagi pomiędzy zapewnieniem dostępu do mieszkań osobom o niższych dochodach, a jednoczesnym unikaniem nadmiernego obciążenia finansowego dla społeczeństwa jako całości.
Warto kontynuować dyskusję na temat różnych modeli budowy mieszkań, takich jak spółdzielnie mieszkaniowe, które wydają się być obiecującym rozwiązaniem dla wielu Polaków. Jednakże konieczne jest również wprowadzenie odpowiednich reform i środków kontrolnych, aby zapewnić sprawiedliwe i zrównoważone funkcjonowanie sektora mieszkaniowego.
Ważne, aby wszyscy zainteresowani – władze lokalne, deweloperzy, spółdzielnie mieszkaniowe i mieszkańcy – współpracowali ze sobą w dążeniu do wypracowania efektywnych i trwałych rozwiązań, które przyczynią się do poprawy sytuacji mieszkaniowej w Polsce. Tylko w ten sposób możemy zagwarantować, że mieszkanie stanie się dostępne dla wszystkich obywateli, niezależnie od ich sytuacji finansowej.
