Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na rynku nieruchomości handlowych. 2023 rok stanął pod znakiem wzmożonej aktywności deweloperów, którzy oddali do użytku ok. 450 000 mkw. nowej powierzchni. Coraz lepszą kondycję polskiego sektora potwierdza szereg debiutów sieci handlowych – w ciągu ostatnich 12 miesięcy do Polski weszło aż 29 nowych brandów, czyli najwięcej od 2017 roku. Z kolei hamująca dynamika wzrostu cen przekłada się na lepsze nastroje konsumentów, co znajduje odzwierciedlenie w wyższych obrotach obiektów handlowych.
Na skróty:
PODAŻ: IV kwartał z najlepszym wynikiem nowej podaży
Według danych Cushman & Wakefield, w 2023 roku deweloperzy oddali do użytku 447 000 mkw. GLA w ramach otwarć obiektów powyżej 5000 mkw. lub ich rozbudów. Natomiast w bilansie uwzględniającym zamknięcie czterech galerii handlowych oraz outletu wyprzedażowego w Bydgoszczy całoroczna nowa podaż ukształtowała się na poziomie 343 000 mkw. Za 80% oddanych do użytku obiektów odpowiadały parki, zaś centra handlowe – tylko za 15%.
Najlepszy wynik podaży zanotował IV kwartał, w którym ukończono budowę 217 tys. mkw. GLA nowoczesnej powierzchni handlowej. W ciągu trzech ostatnich miesięcy roku na rynku otworzyło się 20 nowych nieruchomości handlowych, trzy wcześniej istniejące przebudowano, jeden obiekt przeszedł rozbudowę, a cztery inne zmodernizowano. Tym samym całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wynoszą obecnie ok. 16,3 mln mkw. Warto podkreślić, że prognozy dotyczące 2024 roku są obiecujące, gdyż analizując obiekty w szczególności będące w budowie można spodziewać się, że wyniki podaży będą zbliżone lub nawet lepsze niż w minionym roku, – komentuje Ewelina Staruch, Analityczka rynku handlowego, Cushman & Wakefield.
Największymi obiektami, których otwarcia nastąpiły w IV kwartale, były Ozimska Park w Opolu o GLA 17 000 mkw. (przebudowa Galerii Ozimskiej, gdzie głównym najemcą było Tesco), N-Park Olkusz (powierzchnia GLA ok. 16 tys. mkw.), Pasaż Kępiński w Baranowie (park handlowy o powierzchni 12 000 mkw.) oraz Park Handlowy Targowa w Przasnyszu (12 000 mkw.).
Według stanu na koniec 2023 roku w budowie pozostawało ok. 370 000 mkw. powierzchni w ramach 38 obiektów, których otwarcia są zaplanowane na lata 2024-25, z czego 27 nieruchomości stanowią parki handlowe. Ponadto prowadzone są rozbudowy dziewięciu funkcjonujących już obiektów, między innymi centrum handlowego Sukcesja w Łodzi czy dwóch obiektów po Tesco w Bytomiu i Przemyślu, które zostaną przekształcone na parki handlowe – dodaje Ewelina Staruch.
POPYT: najlepsze statystyki otwarć nowych marek od sześciu lat
Jak szacuje Cushman & Wakefield, tylko w ostatnim kwartale 2023 roku do Polski weszło aż 11 nowych marek – Lichi, Moschino Jeans, Herse, Milk Bar, PLNY LALA, Guerlain, OD Store, WMF, Moomin shop, JUST IN CASE oraz Mokida. W całym minionym roku na rynku zadebiutowało aż 29 retailerów, co jest najlepszym wynikiem od 2017 roku. Ponadto odnotowane zostały tylko dwa wyjścia sieci handlowych z polskiego rynku.
SPRZEDAŻ DETALICZNA: październik jedynym miesiącem ze wzrostem w 2023 roku
Z dotychczasowego podsumowania statystyk sprzedaży detalicznej w cenach stałych (styczeń-listopad 2023) publikowanego przez GUS wynika, że październik był jedynym miesiącem, w którym odnotowano rokroczny wzrost sprzedaży, a wyniósł on 2,8%. W pozostałych miesiącach minionego roku wystąpiły spadki, przy czym najwyższy sięgnął 7,3% w marcu i kwietniu. Listopad zarejestrował spadek o 0,3% r/r. W okresie styczeń-listopad 2023 roku sprzedaż zmalała o 2,4% r/r.
Listopad jest szczególnym miesiącem dla handlu ze względu na Czarny Piątek otwierający kilkutygodniowy sezon świątecznych zakupów. Analiza sprzedaży detalicznej w listopadzie 2023 wykazała jednak, że tylko dwie kategorie odnotowały wzrost r/r i były to Pojazdy samochodowe, motocykle i ich części (+11,8% r/r) oraz Farmaceutyki, kosmetyki, sprzęt ortopedyczny (+4,1% r/r). Najwyższe spadki sprzedaży wystąpiły w przypadku grup Meble, RTV, AGD (-10,1% r/r) i Prasa, książki (-9,1% r/r).
Z kolei w listopadzie 2023 roku udział sprzedaży internetowej był najwyższy i osiągnął poziom 11,7%.
ODWIEDZALNOŚĆ I OBROTY: dobre wyniki odwiedzalności, obroty po uwzględnieniu inflacji nieznacznie wyższe niż w 2022 roku
Odwiedzalność w centrach i parkach handlowych w ostatnim kwartale wzrosła względem 2022 roku, ale nie udało się przewyższyć wyniku z przedpandemicznego 2019 roku. W październiku zarejestrowano średnio 452 tys. odwiedzin klientów na jeden obiekt handlowy, w listopadzie wskaźnik ten sięgnął 424 tys. osób, a w grudniu przekroczył 520 tys. osób. Względem 2022 roku wzrosty odwiedzalności wyniosły odpowiednio 3,7% r/r w październiku, 1,8% r/r w listopadzie oraz 0,5% r/r w grudniu, – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Czwarty kwartał jest okresem najwyższych wpływów finansowych dla najemców galerii handlowych. W październiku uśrednione obroty przekroczyły 1070 PLN netto na mkw. powierzchni, zaś w listopadzie wyniosły 1110 PLN netto na mkw.
Nominalne wzrosty obrotów r/r wyniosły 5% w październiku i aż 8% w listopadzie, jednak analizując je w ujęciu realnym, biorąc pod uwagę inflację, można zauważyć, że w październiku odnotowano niewielki spadek o 1,6% r/r, ale w listopadzie wystąpił już nieznaczny, bo 1% wzrost. Związane jest to z hamowaniem dynamiki wzrostu cen oraz z poprawą nastrojów konsumenckich. Warto podkreślić, że realne wzrosty sprzedaży w centrach handlowych w takich kategoriach jak odzież i obuwie, prasa i książki czy zdrowie i uroda były w 2023 roku wyższe niż wyniki sprzedaży detalicznej publikowane przez GUS, co świadczy o lepszej kondycji centrów handlowych na tle całego rynku handlowego, – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.
CZYNSZE: parki handlowe notują najwyższe wzrosty
We wszystkich trzech badanych grupach nieruchomości handlowych, czyli galeriach, parkach i przy ulicach handlowych zaobserwowano w ciągu roku wzrosty średnich czynszów.
Porównanie IV kwartału 2023 do IV kwartału roku 2022 wykazało, że najwyższe wzrosty stawek czynszowych dotyczyły parków handlowych i wyniosły 12,5%, podczas gdy dynamika czynszów w centrach i przy ulicach handlowych ukształtowała się na poziomie ok. 7% r/r. Niestety, na początku 2024 roku najemcy muszą przygotować się na kolejne podwyżki ze względu na indeksację czynszów oraz wzrosty opłat eksploatacyjnych, – mówi Paulina Bauer, Head of Retail Asset Services, Cushman & Wakefield.
PUSTOSTANY: najwyższy poziom powierzchni niewynajętej w Poznaniu (4,4%)
Średni poziom pustostanów w obiektach handlowych w szesnastu największych polskich aglomeracjach o liczbie ludności przekraczającej 180 tys. mieszkańców wyniósł 3,3% (stan na trzeci kwartał 2023 roku). Najmniej wolnej powierzchni do wynajęcia można znaleźć w Toruniu (1,1% pustostanów), Kielcach (1,4%) Krakowie (1,7%) oraz Łodzi (1,8%).
