W Sejmie trwają prace nad rządowym projektem nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Nowelizacja ta wprowadzić ma istotne zmiany w kwestii podatku od nieruchomości. Zakładany termin jej wejścia w życie to już 1 stycznia 2025 r. Szczególnie zainteresowani tą problematyką powinni być przedstawiciele branży nieruchomości komercyjnych – tak wynajmujący, jak i najemcy, którzy szybko mogą odczuć skutki finansowe przyjętej nowelizacji. Nowelizacja zakłada sporo zmian, które mogą doprowadzić do konieczności płacenia większych podatków przez właścicieli centrów handlowych oraz samych najemców. Czy trzeba będzie więcej płacić za magazyny, instalacje fotowoltaiczne, odkurzacze centralne, nośniki reklam?- analizuje mecenas Rafał Tulej z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.
Co do zasady, od 2025 r. nie zmienią się reguły opodatkowania samych lokali użytkowych oraz powierzchni wspólnych znajdujących się w obiektach handlowych. W tym przypadku podstawą opodatkowania pozostanie powierzchnia użytkowa. Także pomieszczenia przeznaczone na zaplecza socjalne w dalszym ciągu będą opodatkowane na dotychczasowych zasadach.
„Nowelizacja zakłada jednak, że nie będą przedmiotem odrębnego opodatkowania jedynie te instalacje, które są niezbędne do funkcjonowania danego budynku. Oznacza to, że instalacje „zbędne” będą opodatkowane. Co w realiach nieruchomości komercyjnych oznacza to pojęcie, bardzo trudno jest odgadnąć. Centra handlowe buduje się przecież zgodnie z przepisami budowlanymi i to normy techniczne w budownictwie decydują, jakie instalacje powinny być wykonane w obiekcie. Wątpliwości mogą się jednak pojawić. Nie wiadomo na przykład, jak traktowane będą panele fotowoltaiczne wraz z infrastrukturą. Trudno byłoby uznać, że są one „niezbędne” dla funkcjonowania budynku. Z drugiej jednak strony Państwo – na podstawie przyjętych planów i polityk – ma przecież wspierać transformację energetyczną. Czy na podstawie nowych przepisów prawo pozwala teraz gminom dodatkowo opodatkowywać fotowoltaikę? Podobne wątpliwości mogą dotyczyć rekuperatorów, odkurzaczy centralnych i innych tego typu „zbytkownych” urządzeń. „- analizuje mecenas Rafał Tulej z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.
W przypadku instalacji fotowoltaicznej, o ustalonej dla potrzeb podatku wartości 1,5 mln zł, należny podatek w wysokości 2% tej kwoty wyniesie 30 tyś. zł. Dziś może on wynosić 0 zł wobec nieobjęcia opodatkowaniem.
Problematyczna może się też okazać kwestia magazynów, które znajdują się w centrach handlowych. Nowe przepisy stanowią, że obiekty, dla których wyróżniającą cechą jest pojemność a nie sama przestrzeń użytkowa, opodatkowane są jak budowle. Podstawą opodatkowania jest zatem ich wartość.
„Czy obiektami takimi są magazyny, których wyodrębnienia w ramach lokali żądają najemcy? W naszej ocenie nie. W pomieszczeniach tych najemcy składują przecież towar oczekujący na wyeksponowanie w salonach, pakują zamówienia internetowe czy obsługują zwroty. Wyróżniającą cechą jest tu więc jak najbardziej przestrzeń użytkowa, a nie sama pojemność. Niemniej jednak i ta kwestia nie została wprost w ustawie sprecyzowana i z pewnością będzie rodzić wątpliwości interpretacyjne.”- analizuje mecenas Rafał Tulej z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.
Tymczasem od 1 stycznia 2025 r. stawka maksymalna podatku w przypadku budynków wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej wynosić ma 34 zł za 1 m2. Za magazyn o powierzchni 10 tyś. m2 należałoby zapłacić podatek w wysokości 340 tyś. zł. Przyjmując zaś, że ustalona na potrzeby tego podatku wartość tego magazynu – uznanego na nowych zasadach za budowlę, wynosić będzie 20 mln zł, podatek będzie stanowił 2% tej kwoty, tj. już 400 tyś. zł. Pozornie niewiele zmieni się w kwestii urządzeń reklamowych. Dotychczas wolnostojące i trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe uznawane były za budowle. Ta kwalifikacja ma zostać zachowana.
„Niemniej jednak ustawodawca wprowadza zupełnie nową definicję „trwałego związania z gruntem”. Obejmuje ona „każde połączenie z gruntem zapewniające stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym niezależnym od działania człowieka”. Taka zmiana może skutkować uznaniem za objęte opodatkowaniem tablic i urządzeń reklamowych, które dziś opodatkowane nie są, gdyż ani ich masa, ani rozmiar, nie wymagają osadzenia na fundamencie czy trwałego połączenia z gruntem w inny sposób. W związku z tą definicją pojawiają się wręcz pytanie, czy opodatkowane nie zostaną nawet wolnostojące kontenery, zakotwione do podłoża, których masa lub konstrukcja sprawia, iż są odporne na przesunięcia spowodowane warunkami atmosferycznymi? W naszej ocenie brak jest podstaw, aby tego typu obiekty ruchome opodatkowywać podatkiem od nieruchomości.”- analizuje mecenas Rafał Tulej z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.
Co więcej, opodatkowaniu jako budowle od 1 stycznia 2025 r. podlegają także inne obiekty wchodzące w skład obiektów handlowych – m.in. konstrukcje wsporcze, trwale związane z gruntem kioski, czy ciągi piesze. Zmiany dla sektora nieruchomości komercyjnych są więc duże. Dokonanie ich prawidłowej analizy będzie bardzo często wymagać skorzystania z pomocy osoby posiadającej nie tylko wiedzę prawną, ale i z zakresu inżynierii lub budownictwa. Zwłaszcza, że tak radykalne zmiany przepisów podatkowych i wprowadzenie tylu nowych, niejasnych definicji nasuwają wątpliwości co do tego, na ile gminy będą w stanie zweryfikować, czy dane urządzenie techniczne jest „niezbędne dla funkcjonowania budynku” albo „trwale związane z gruntem”. Należy więc spodziewać się zamieszania i niepewności.