Polski rynek magazynowy osiągnął etap zdrowej stabilizacji, zbliżając się do 35 mln mkw. zasobów w całym kraju. W całym 2024 roku popyt wzrósł o 4 proc., w porównaniu z rokiem poprzednim. Natomiast deweloperzy wyraźnie spowolnili działania – ilość powierzchni w budowie w grudniu ubiegłego roku spadła do 1,75 mln mkw., w porównaniu z 2,8 mln mkw. w tym samym okresie w 2023 roku, czy z ponad 4,6 mln mkw. w rekordowym 2021 roku.
– Przez kilkanaście ostatnich lat Polska była jednym z najszybciej rozwijających się rynków magazynowych w Europie. Pod względem popytu i podaży – rokrocznie biliśmy rekordy. W ostatnim czasie polski rynek magazynowy dojrzał i osiągnął stabilizację, co zbiegło się w czasie ze spowolnieniem gospodarczym na całym świecie. I chociaż nie ścigamy się już na ilość, to wyzwań nie brakuje – mówi Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.
Mniej nowych najemców, więcej renegocjacji
Pomimo trudnej sytuacji gospodarczej, polski rynek magazynowy nie stoi w miejscu. W ciągu ostatnich lat Polska stała się jednym z głównych hubów logistycznych w Europie Środkowej i Wschodniej. Naszym atutem są nie tylko doskonała lokalizacja w samych sercu starego kontynentu i rozwinięta infrastruktura drogowa, ale również duży wewnętrzny rynek konsumencki oraz wysoki PKB, w porównaniu z resztą Europy.
Z drugiej strony cały rynek mierzy się z trudną sytuacją międzynarodową i konfliktem za wschodnią granicą. – Stabilność polityczna w Polsce, jak również w Europie, odgrywa aktualnie znacznie większą rolę w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych, niż kiedykolwiek. W ciągu ostatnich kilku lat, po wybuchu wojny w Ukrainie, wiele międzynarodowych firm wstrzymywało decyzje o relokacji i ekspansji w Polsce, czego jednym ze skutków jest zmiana struktury popytu na powierzchnie magazynowe w naszym kraju. Mimo że w całym 2024 roku firmy wynajęły łącznie ponad 5,8 mln mkw., co uważamy za dobry wynik (trzeci w historii rynku magazynowego), to aż 42 proc. tej powierzchni dotyczyło renegocjacji. Dla zobrazowania tego trendu wystarczy wspomnieć, że jeszcze kilka lat temu renegocjacje stanowiły jedynie 20-30 proc. wynajmowanych powierzchni. Chcąc zmienić te proporcje i dać deweloperom impuls do rozpoczynania większej liczby nowych inwestycji, potrzebujemy napływu nowych zagranicznych firm oraz rozwoju tych, które już działają na naszym rynku – wyjaśnia Jakub Kurek.
Niskie czynsze i wysokie koszty energii
Procesy decyzyjne trwają o wiele dłużej, niż jeszcze kilka lat temu. Jednak w ostatecznych negocjacjach, Polska nadal ma mocne karty na stole. Jako rynek rozwinięty i dojrzały, pozostaliśmy nie tylko konkurencyjni kosztowo, ale również pod względem jakości oferowanych hal produkcyjnych i magazynowych. – Po podwyżkach czynszu w ostatnich latach, nastąpiła korekta. Opłaty za najem ustabilizowały się na poziomie satysfakcjonującym obydwie strony – tak najemców, jak i wynajmujących. W tym roku również nie przewidujemy znaczących podwyżek. Przewagą polskich magazynów jest również ich wiek. W naszych zasobach znajdują się głównie nowe hale, spełniające aktualne normy technologiczne i środowiskowe. Szacujemy, że ponad 70 proc. z tych budynków ma poniżej 10 lat – informuje dyrektor w Newmark Polska.
Zrównoważone koszty najmu przyciągają firmy do Polski. Niestety przedsiębiorcy muszą jednocześnie mierzyć się z rosnącymi opłatami eksploatacyjnymi, jak również wysokimi kosztami energii elektrycznej. – W tym kontekście bardzo ważnym kierunkiem ewolucji rynku magazynowego w najbliższych latach będzie zrównoważony rozwój oraz potrzeba dostosowania się do wymogów związanych z ochroną środowiska. W odpowiedzi na rosnące koszty energii oraz obowiązki związane z emisją CO2, wiele firm już od kilku lat stawia na alternatywne źródła. Wprowadzenie tych rozwiązań na szerszą skalę jest jednak kapitałochłonne i rozciągnięte w czasie, ale warte wysiłków. W przyszłości odpowiedzią na rosnące potrzeby związane z efektywnością energetyczną oraz coraz bardziej rygorystyczne normy środowiskowe mogą stać się magazyny, które potrafią wytwarzać i magazynować energię z odnawialnych źródeł. Wymaga to jednak wspólnego wysiłku, tak podmiotów komercyjnych, jak i instytucji państwowych, prowadzącego do unowocześnienia sieci elektroenergetycznej, a w efekcie stopniowego odchodzenia od paliw kopalnych – mówi Jakub Kurek.
Wykształceni specjaliści na pokładzie
Stosunkowo nowym wyzwaniem dla przedsiębiorców stały się też rosnące koszty pracy. – Wyższe wynagrodzenia dla pracowników są naturalną konsekwencją dojrzewania gospodarki. Chcąc jednak utrzymać konkurencyjność na kontynencie, firmy muszą poradzić sobie z wysokimi kosztami pracy oraz niedoborem pracowników w niektórych lokalizacjach. Rozwiązaniem mogą być inwestycje w zautomatyzowane procesy magazynowe. Nowe technologie pozwalają na bardziej efektywne zarządzanie powierzchnią, zmniejszenie kosztów operacyjnych i zwiększenie wydajności – twierdzi dyrektor w Newmark Polska. Wyjaśnia też, że dzięki zautomatyzowanym systemom, magazyny mogą obsługiwać bardziej zaawansowane operacje, takie jak parcelowanie, etykietowanie czy też rozdzielanie towarów. Wraz z rozwojem nowych technologii, takich jak sztuczna inteligencja, robotyka czy Internet rzeczy (IoT), magazyny w Polsce stają się bardziej innowacyjne i dostosowane do współczesnych potrzeb rynkowych.
Dynamiczny rozwój technologii w magazynach nie byłby możliwy, gdyby nie dostęp do wykształconych specjalistów w naszym kraju, szczególnie w dużych ośrodkach akademickich. – Obecny rynek pracy jest kolejnym elementem magazynowej układanki, gdzie nie konkurujemy już na taniość i ilość, ale jakość. Dzięki dostępnym talentom – wykształconym specjalistom, którzy są w stanie obsłużyć najbardziej skomplikowane procesy i nowoczesne technologie, Polska staje się idealnym miejscem do inwestowania w rozwiązania wymagające wysokich kompetencji i nowoczesnego podejścia – podkreśla dyrektor w Newmark Polska.
Poniżej metra na jednego mieszkańca
Ciekawym trendem, który zauważyli analitycy z Newmark Polska jest nierównomierne rozłożenie powierzchni magazynowej w kraju, co pokazuje potencjał rozwoju niektórych regionów. Eksperci policzyli, że średnie nasycenie dla Polski powierzchnią magazynową wynosi 0,92 mkw. na jednego mieszkańca. Wskaźniki dużo powyżej średniej uzyskały: woj. łódzkie (2,08 mkw.), lubuskie (1,72 mkw.), dolnośląskie (1,70 mkw.), śląskie (1,33 mkw.), mazowieckie (1,27 mkw.) i wielkopolskie (1,04 mkw.).
Co ciekawe, nasycenie poniżej średniej krajowej odnotowały województwa pomorskie i zachodniopomorskie, odpowiednio: 0,74 mkw. i 0,76 mkw. na mieszkańca. Tymczasem Jakub Kurek zapewnia, że tereny przybrzeżne mają ogromny potencjał wzrostu i od kilku lat rozwijają się dynamicznie, można powiedzieć – nie zważając na lepszą czy gorszą koniunkturę rynku. – W samym województwie zachodniopomorskim powstaje obecnie prawie 115 tys. mkw. powierzchni magazynowej – najwięcej od początku 2022 roku. Motorem rozwoju tych obszarów są przede wszystkim liczne inwestycje w energetykę wiatrową i ciągła rozbudowa infrastruktury portowej. Polskie porty, przede wszystkim w Gdańsku, Gdyni i Świnoujściu, od lat notują rekordowe przeładunki, konkurując z najlepszymi portami w Europie. Naturalną konsekwencją ożywienia na Pomorzu jest zapotrzebowanie na magazyny zgłaszane przez logistyków działających w obrocie międzynarodowym – mówi ekspert. Dyrektor Newmark Polska podkreśla też, że będzie to jeden z ważniejszych trendów na rynku magazynowym w najbliższym czasie. Szczególnie, że w budżecie na ten rok przewidziano rekordową kwotę około 2 mld zł na rozwój gospodarki morskiej, czyli o prawie jedną czwartą więcej, niż w roku poprzednim. W ramach inwestycji zostanie przeprowadzona budowa terminala kontenerowego w Świnoujściu oraz rozbudowa portów w Gdańsku i Gdyni, co w znacznym stopniu poprawi ich przepustowość i wpłynie na dalszy rozwój logistyki międzynarodowej.
Ciekawym regionem na magazynowej mapie kraju jest również województwo kujawsko-pomorskie – postrzegane jako potencjalne zaplecze dla portów morskim. Szczególnie ze względu na rosnącą rolę transportu intermodalnego, analitycy dostrzegają duży potencjał tego regionu, tym bardziej, że aktualne nasycenie magazynami w województwie wynosi tylko 0,44 mkw. na mieszkańca.
– Polska nadal ma duży potencjał, jeśli chodzi o dostępność terenów inwestycyjnych, w porównaniu z innymi krajami Europy. Deweloperzy cały czas przygotowują się na powrót nowego popytu, zabezpieczając działki w nowych i ciekawych lokalizacjach – podsumowuje Jakub Kurek.