Wstrzymywanie inwestycji w okresie pandemii i wpływ braku stabilności gospodarki w kolejnych latach wpłynęły na niski wynik nowej podaży w 2023 roku. Rynek biurowy zasiliło zaledwie 61 000 m kw. powierzchni, co jest najniższą wartością odnotowaną od 2010 roku. Według prognoz na 2024 rok spodziewany wynik ma być nieznacznie wyższy.
Na koniec 2023 roku całkowite zasoby biurowe nowoczesnej powierzchni biurowe w Warszawie wyniosły około 6,2 mln m kw.
„W ubiegłym roku deweloperzy ukończyli projekty o powierzchni około 61 000 m kw., co było najniższym wynikiem zanotowanym od 2010 roku. Ograniczona liczba nowej podaży w ubiegłym roku wynika z decyzji podejmowanych dwa lata temu, w okresie pandemii, kiedy w obliczu niepewności rynkowej i gospodarczej niewielu deweloperów decydowało się na rozpoczynanie nowych inwestycji” – wyjaśnia Dorota Lachowska, dyrektor działu badań rynku w Knight Frank.
Aktywność deweloperów w bieżącym roku nie będzie odbiegać znacząco od wyników z 2023 roku. Na koniec IV kwartału 2023 roku w budowie znajdowało się zaledwie 234 000 m kw. powierzchni biurowej, z czego jedynie 75 000 m kw. przewidziana jest do ukończenia w tym roku.
Zainteresowanie deweloperów w dalszym ciągu skupia się na lokalizacjach centralnych, głównie w okolicach Ronda Daszyńskiego, gdzie realizowane jest obecnie 90% powierzchni.
„Po aktywnym od strony najemców roku 2022, kiedy transakcje zbliżyły się znacznie do wyników osiąganych przed pandemią, rok ubiegły przyniósł delikatny spadek. W 2023 roku warszawscy najemcy podpisali umowy na 750 000 m kw., co było wynikiem o 13% niższym w porównaniu do 2022 roku. Z naszych obserwacji, które również potwierdzają liczby wynika, że firmy decydując się na relokację lub rozwój działalności w nowym miejscu wybierają prestiżowe lokalizacje w najlepszych budynkach. W ubiegłym roku w strefach centralnych wynajęto 51% całkowitego wolumenu,” – dodaje Izabela Dąbrowska, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy w Knight Frank.
W wolumenie transakcji dominowały nowe umowy, które stanowiły 51%. Kolejne miejsce przypadło renegocjacjom (43%), które w porównaniu do 2022 roku wzrosły o 4 pp., co z kolei wynika z faktu, że dla najemców w dalszym ciągu istotne jest ograniczenie kosztów, które wiążą się z przeprowadzką i dostosowaniem powierzchni do swoich potrzeb. Ekspansje, które dotyczyły 4% wolumenu podpisanych umów w 2023 roku również zanotowały spadek w porównaniu do 2022 roku o 4 pp. Pozostałe 3% stanowiła powierzchnia wynajęta na własny użytek.
Najemcy przywiązują coraz większe znaczenie do ekologicznych i zrównoważonych nieruchomości. Pomimo że odsetek powierzchni posiadającej zielone certyfikaty w Warszawie to zaledwie 33%, liczba wynajętej powierzchni w budynkach certyfikowanych stanowiła aż 54% całkowitej wynajętej powierzchni w 2023 roku. Prognozujemy, że w następnych latach trend ten się utrzyma, a ucieczka w kierunku jakości i ekologii się nasili” – wyjaśnia Dorota Lachowska.
Z uwagi na relatywnie wysoką aktywność najemców i niewielką nową podaż, współczynnik pustostanów na koniec IV kwartału 2023 roku zanotował spadek. Jego wartość na koniec grudnia wyniosła 10,4%, co było spadkiem o 0,2 pp. w porównaniu do poprzedniego kwartału oraz aż 1,2 pp. względem analogicznego okresu w 2022 roku. W obszarze centralnym wskaźnik pustostanów wyniósł 8,5% i spadł o 0,6 pp. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Poza centrum odnotowano niewielki wzrost (o 0,1 pp.) do poziomu 11,9%. Najniższy poziom pustostanów zarejestrowano w strefie północnej (4,6%), podczas gdy najwyższy wciąż obserwowany jest na Służewcu (20,1%).
W ostatnim kwartale 2023 roku wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w stolicy pozostały stabilne. W najbardziej prestiżowych budynkach biurowych w Centralnym Obszarze Biznesu kształtowały się w przedziale od 18,00 do 27,00 EUR/m kw./miesiąc, natomiast w innych centralnych lokalizacjach od 15,00 do 23,00 EUR/m kw./miesiąc. Poza centrum, czynsze wywoławcze w najlepszych budynkach oscylowały między 10,00 a 16,00 EUR/m kw./miesiąc, co stanowiło atrakcyjną alternatywę dla firm, poszukujących bardziej dostępnych rozwiązań biurowych. Opłaty eksploatacyjne w IV kw. 2023 roku dalej rosły i wynosiły zazwyczaj od 18,00 do 38,00 PLN/m kw./miesiąc.
