Umowa o dożywocie przenosi własność nieruchomości na firmę lub konkretną osobę, która w zamian za to, zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie: opiekę lub świadczenia pieniężne. Umowy o dożywocie są stosowane m.in. przez fundusze hipoteczne oferujące rentę dożywotnią, ale też przez osoby prywatne, które chcą zawrzeć taki kontrakt np. z kimś bliskim. O różnych zastosowaniach umowy o dożywocie mówi Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego w Funduszu Hipotecznym DOM.
Na początku warto zaznaczyć, że umowa o dożywocie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. Nie może dopuszczać zbycia prawa dożywocia (co ważne: dożywotnikiem może być tylko osoba fizyczna). W umowie należy dokładnie określić rodzaj świadczeń (czy będzie to opieka, czy pomoc w zakupach, czy zajmowanie się kimś w chorobie) oraz wysokość świadczeń (w przypadku wypłat pieniężnych).
Przypadek 1
Nieruchomość za świadczenia pieniężne
Umowa o dożywocie jest stosowana w przypadku hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym, czyli tzw. renty dożywotniej. W zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości seniorzy otrzymują świadczenia pieniężne wypłacane co miesiąc (można otrzymać też większą kwotę w momencie podpisania umowy). Wysokość świadczeń zależy od wieku, płci i wartości nieruchomości. Renta, wypłacana emerytom dożywotnio, jest waloryzowana. Co ważne: seniorzy z chwilą podpisania umowy o dożywocie nie są obciążani kosztami utrzymania mieszkania – podatkiem od nieruchomości, podwyżkami czynszu, ubezpieczeniem itd. Aby zabezpieczyć interesy seniora do kontraktu trzeba dodać zapisy o służebności osobistej mieszkania. Dzięki nim emeryt będzie mógł mieszkać w swoim lokum dożywotnio.
Przypadek 2
Nieruchomość za opiekę
Bardzo podobny mechanizm z tą różnicą, że zamiast świadczeń pieniężnych zbywca nieruchomości otrzymuje od świadczeniodawcy opiekę, wyżywienie, opał itd. Takie umowy są często zawierane w rodzinie np. pomiędzy babcią a wnuczkiem. Co ważne, taki kontrakt można – w wyjątkowych przypadkach – zamienić na rentę. Jeśli babcia z wnuczkiem będą skonfliktowani (a sąd uzna, że konflikt jest tak duży, że nie można wymagać od obu stron wzajemnego kontaktu) to dożywocie można zamienić na rentę, czyli świadczenia pieniężne. Taka renta powinna odpowiadać równowartości świadczeń opisanych wcześniej w umowie, chociaż sąd – który będzie dokonywał zamiany dożywocia na rentę – może uwzględnić ciężką sytuację finansową wnuczka.
Przypadek 3
Zabezpieczenie konkretnej osoby
Umowę o dożywocie można wykorzystać w innych przypadkach. Jeśli np. matka jest już starszą osobą, a ma niepełnosprawnego syna, to może oddać nieruchomość w zamian za dożywotnią opiekę dla swojego dziecka. Okazuje się, że zbywca nieruchomości, który będzie zawierał umowę o dożywocie może chcieć dożywotniego utrzymania dla innego członka rodziny (tego, którego wskaże). W kontrakcie trzeba określić kto będzie korzystać z dożywotniego utrzymania, na jakich zasadach i jakie świadczenia będzie otrzymywał.
Przypadek 4
Sprawy spadkowe
Dzięki umowie o dożywocie można też przekazać spadek osobie niespokrewnionej np. w sytuacji gdy seniorka nie ma dzieci, ale ma siostrę (i siostrzenicę), którym nie chce zostawiać mieszkania. Chce go natomiast zostawić przyjaciółce albo np. sąsiadce. Jeśli seniorka spisze normalny testament (przekazując mieszkanie sąsiadce) to siostra (lub siostrzenica) nie będą mogły domagać się zachowku, ale sąsiadka będzie musiała zapłacić podatek od spadku (bo nie jest rodziną seniorki). W tym wypadku warto rozważyć umowę o dożywocie, którą można podpisać zarówno z sąsiadką jak i z profesjonalną instytucją – funduszem hipotecznym. W przypadku umowy z osobą prywatną seniorka może zastrzec, że sąsiadka, w zamian za przekazanie jej prawa własności do nieruchomości, ma obowiązek zapewnić jej wyżywienie, mieszkanie, światło, opał oraz odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem stosowny pogrzeb. Strony umowy mogą również postanowić, że utrzymanie będzie polegało na wypłacaniu co miesiąc, aż do śmierci seniorki, określonej kwoty pieniężnej, kompensującej ww. obowiązki. Takie właśnie rozwiązanie stosują fundusze hipoteczne.