Sprzedaż deweloperów giełdowych w II kw. z wyraźnym przyśpieszeniem

W drugim kwartale br. statystyki kontraktacji deweloperów mieszkaniowych notowanych na rynku podstawowym i Catalyst warszawskiej GPW komunikują wyraźne przyśpieszenie statystyk zarówno w relacji rok do roku jak i kwartał do kwartału. Nie inaczej prezentują się dane za pierwsze półrocze, które mogą sugerować, że stan koniunktury sprzedażowej rynku pierwotnego mierzony wynikami giełdowych tuzów wykazuje tendencję zdecydowanie wzrostową.

Zestawienie sprzedaży deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW (rynek podstawowy i Catalyst) w II kw. oraz I    połowie 2026 r. vs. 2025 r.

* razem z płatnymi rezerwacjami

Opracowanie: RynekPierwotny.pl na podst. raportów spółek

Notowana na warszawskiej GPW stawka 17-tu deweloperów mieszkaniowych, w okresie kwiecień-czerwiec br. znalazła nabywców na bez mała 6,5 tys. lokali, co oznacza progres w relacji rok do roku rzędu 24 proc. Z kolei w relacji do I kwartału br., w którym analizowana grupa spółek zakontraktowała 6104 lokale, osiągnięto wzrost o ponad 6 proc.

– Podobnie satysfakcjonująco prezentuje się wynik za pierwsze półrocze na poziomie 12,6 tys. jednostek, oznaczający wzrost o 22 proc. w relacji rok do roku. Statystyki te sugerują, że pierwotny rynek mieszkaniowy dość wyraźnie przyspiesza, mimo utrzymującej się niepewności geopolitycznej. Otwarte pozostaje jednak pytanie, czy mamy do czynienia z początkiem trwałego, co najmniej średnioterminowego trendu wzrostowego – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Przyspieszenie szerokie, choć nierównomierne

Co istotne, poprawa wyników nie ograniczyła się wyłącznie do pojedynczych spółek. W relacji rok do roku wzrost sprzedaży w drugim kwartale zanotowało 14 spośród 17 analizowanych deweloperów. Na minusie znalazły się jedynie Dekpol, Murapol i Wikana. Oznacza to, że przyspieszenie miało stosunkowo szeroki charakter, chociaż jego skala w poszczególnych firmach była bardzo zróżnicowana.

Największy wkład we wzrost zagregowanego wyniku miał Atal, który sprzedał o 525 mieszkań więcej niż przed rokiem. Na tę jedną spółkę przypadło ponad 42 proc. całego wzrostu sprzedaży analizowanej grupy. Wraz z Dom Development i Develią trzy firmy odpowiadały za blisko 72 proc. rocznego przyrostu kontraktacji. Nie oznacza to jednak, że poprawa wyniku była wyłącznie efektem wyjątkowo dobrej sprzedaży liderów. Po wyłączeniu Atalu pozostałe spółki zanotowały wzrost o około 15 proc. rok do roku, a po pominięciu Atalu, Dom Development i Develii sprzedaż pozostałej czternastki była wyższa o ponad 11 proc.

Nieco mniej jednoznacznie sytuacja wygląda w porównaniu z pierwszym kwartałem br. Łączny wzrost o 6,4 proc. został osiągnięty przy poprawie sprzedaży w dziewięciu spółkach i spadku w ośmiu. W tym ujęciu dużą rolę ponownie odegrał Atal, którego kontraktacja zwiększyła się z 639 do 908 lokali, czyli o 42 proc. Po wyłączeniu tej spółki kwartalny wzrost sprzedaży całej grupy wyniósłby nieco ponad 2 proc. Nadal oznaczałby więc poprawę, ale zdecydowanie bardziej umiarkowaną.

Najwięksi deweloperzy wykorzystują przewagę skali

Dobre wyniki spółek giełdowych nie muszą być dokładnym odzwierciedleniem sytuacji wszystkich firm działających na rynku pierwotnym. Najwięksi deweloperzy dysponują rozbudowaną ofertą w kilku aglomeracjach, większymi budżetami marketingowymi i możliwością elastycznego dostosowywania harmonogramów sprzedaży, promocji oraz warunków płatności. W okresie dużej podaży i rosnącej selektywności klientów przewaga skali może mieć szczególnie istotne znaczenie.

W ofercie wielu spółek znajduje się dziś znaczna liczba mieszkań gotowych albo znajdujących się na zaawansowanym etapie budowy. Dla nabywców oznacza to możliwość szybkiego odbioru lokalu, ograniczenie ryzyka inwestycyjnego, a często także większą przestrzeń do negocjowania ceny. Najwięksi gracze są w stanie skuteczniej wykorzystać takie atuty, przejmując część popytu od mniejszych i słabiej finansowanych konkurentów.

Z tego względu wzrostu sprzedaży analizowanej siedemnastki nie należy automatycznie utożsamiać z identyczną poprawą koniunktury na całym rynku. Wyniki firm giełdowych pokazują jednak wyraźnie, że teza o gwałtownym załamaniu popytu w drugim kwartale nie znajduje potwierdzenia w raportach największych deweloperów mieszkaniowych.

Statystyki rynkowe pokazują różne obrazy

Na uwagę zasługuje bardzo duża rozbieżność pomiędzy dostępnymi statystykami dotyczącymi całego rynku. Według danych Otodom sprzedaż mieszkań deweloperskich w drugim kwartale wzrosła o kilka procent w porównaniu z pierwszym kwartałem. Z kolei statystyki Big Data RynekPierwotny.pl wskazują na spadek sięgający 20 proc. Tymczasem raporty analizowanych spółek giełdowych przynoszą wzrost o ponad 6 proc.

Różnice mogą wynikać między innymi z odmiennego zakresu badanych rynków i przedsiębiorstw, sposobu przypisywania sprzedaży do poszczególnych miesięcy, a także z faktu, że część deweloperów uwzględnia w raportowanych wynikach płatne umowy rezerwacyjne. Dane te nie są więc w pełni porównywalne. Skala rozbieżności jest jednak na tyle duża, że wymaga dużej ostrożności przy formułowaniu jednoznacznych ocen bieżącej koniunktury.

Najbardziej wiarygodny wydaje się w tej sytuacji wniosek, że poprawa sprzedaży jest szczególnie dobrze widoczna w grupie dużych, wielkomiejskich deweloperów, natomiast sytuacja mniejszych firm oraz poszczególnych lokalnych rynków może być znacznie bardziej zróżnicowana.

Ożywienie to jeszcze nie boom

Do wysokich dynamik rocznych należy podchodzić z pewnym dystansem także ze względu na stosunkowo niską bazę porównawczą. W drugim kwartale ubiegłego roku dopiero rozpoczynał się proces obniżania stóp procentowych, a dostępność kredytów mieszkaniowych była wyraźnie gorsza niż obecnie. Od tego czasu zdolność kredytową gospodarstw domowych poprawiły niższe oprocentowanie, wzrost wynagrodzeń oraz wyhamowanie inflacji.

Nie oznacza to jednak powrotu mieszkaniowego boomu. Klienci nadal bardzo uważnie porównują ceny, lokalizacje i standard inwestycji, a rekordowo szeroka oferta wymusza na deweloperach stosowanie promocji i bardziej elastycznej polityki sprzedażowej. Rosnąca kontraktacja nie musi więc automatycznie prowadzić do równie szybkiego wzrostu cen mieszkań.

Wyniki pierwszego półrocza wskazują przede wszystkim na stopniową odbudowę popytu i poprawę kondycji sprzedażowej największych deweloperów. Jeżeli kolejne miesiące przyniosą dalszy spadek kosztu kredytu i utrzymanie realnego wzrostu wynagrodzeń, druga połowa roku może potwierdzić ten kierunek. Ewentualne nasilenie presji inflacyjnej lub niepewności geopolitycznej pozostaje jednak czynnikiem, który może ograniczyć tempo dalszego ożywienia.