Od początku roku ma miejsce mocne przyspieszenie stanu prosperity na krajowym pierwotnym rynku mieszkaniowym, którego parametry uzasadniają coraz częściej zadawane pytanie o początki bańki cenowej. Jednym z czynników sprzyjających jej kreacji jest postępująca już kolejny miesiąc nierównowaga popytowo-podażowa nowych mieszkań. Skąd ta nagła zadyszka branży deweloperskiej w równoważeniu rynku i czy są szanse na jej przezwyciężenie?
Na skróty:
Wypatrując bańki cenowej w mieszkaniówce
Podstawowym warunkiem kreacji bańki cenowej w mieszkaniówce jest rosnący dystans pomiędzy krzywymi dynamiki cen mieszkań i średniej płacy w kraju, pomiędzy którymi powstaje przestrzeń określana właśnie jako bańka. Aby taka sytuacja zaistniała, przez dłuższy okres czasu ceny mieszkań muszą rosnąć znacznie bardziej niż zarobki. Jak widać w zaprezentowanej tabeli, w ostatnich 12 miesiącach tylko w Poznaniu wzrosty stawek za mkw. nie przekraczały poziomu wzrostu średniego wynagrodzenia w Polsce. Aby jednak powstała bańka cenowa, taki stan musiałby potrwać znacznie dłużej. Innymi słowy, na chwilę obecną trudno mówić o rosnącej bańce, ale raczej o coraz podatniejszym gruncie pod jej wykreowanie i „pompowanie” już w nieodległej perspektywie.
Rosnąca nierównowaga rynkowa, czyli główne ryzyko przesilenia
Przyśpieszonemu wzrostowi cen lokali z pierwszej ręki silnie sprzyja też gwałtownie postępująca nierównowaga popytowo-podażowa na pierwotnym rynku mieszkaniowym. O ile wyraźnie widać ją było już w statystykach z marca i kwietnia, to dane z maja mogą już przyprawiać o ból głowy.
Według statystyk portalu RynekPierwotny.pl, wolumen mieszkań sprzedanych na sześciu głównych rynkach kraju był ponad dwukrotnie większy od wolumenu mieszkań wprowadzonych do oferty. Przy wciąż rekordowym popycie ze strony rodzimych nabywców indywidualnych, do gry włączają się na coraz większą skalę inwestorzy instytucjonalni, w tym renomowane zagraniczne fundusze nieruchomościowe, a w efekcie deweloperzy nie nadążają z uzupełnianiem oferty. I to właśnie jest największym zagrożeniem dla stanu koniunktury już w bezpośredniej perspektywie. Jeśli tego typu tendencja nie zostanie powstrzymana już w najbliższych 3-4 miesiącach, na rynku zrobi się bardzo nerwowo i niebezpiecznie. Jedyna nadzieja w podażowej mobilizacji branży deweloperskiej. Pytanie, czy na takową można liczyć.
Pewien powiew optymizmu wnoszą najnowsze dane GUS budownictwa mieszkaniowego. Wynika z nich, że w maju deweloperzy ruszyli z budową ponad 17,5 tys. nowych lokali, a więc jedną z najwyższych w skali jednego miesiąca. Statystyki, na podstawie których można wnioskować o pogłębiającej się nierównowadze popytowo-podażowej dotyczą tylko sześciu głównych rynków kraju, natomiast dane sygnalne GUS obejmują cały pierwotny rynek mieszkaniowy. Prawdopodobnie więc w związku z coraz gorszą od kilku lat dostępnością gruntów inwestycyjnych w największych metropoliach i ich zaporowych cenach, środek ciężkości inwestycji deweloperskich przesuwa się w kierunku mniejszych miejscowości, w pierwszym rzędzie tych zlokalizowanych w czołowych aglomeracjach kraju.
Deweloperów bieg z przeszkodami
RynekPierwotny.pl przeprowadził wśród największych deweloperów mieszkaniowych sondę z zapytaniem o zasadnicze przeszkody w prowadzeniu efektywnej działalności deweloperskiej w Polsce, czyli de facto w utrzymaniu potencjału inwestycyjnego na poziomie adekwatnym do bieżących wyzwań rynkowych.
W kilkunastu uzyskanych opiniach przewijały się 3 najbardziej destrukcyjne czynniki, pełniące rolę przeszkód torpedujących działalność gospodarczą deweloperów:
- brak gruntów inwestycyjnych,
- wlekące się latami procesy administracyjne oraz
- szybujące ceny materiałów budowlanych.
Z deficytem terenów budowlanych deweloperzy borykają się już od kilku lat, a wciąż przyśpieszająca koniunktura jeszcze pogłębia ten problem. Szczególnie parceli gotowych pod budowę osiedli wielorodzinnych brakuje w największych krajowych metropoliach z Warszawą na czele. Paradoksalnie w tych samych lokalizacjach odsetek leżących odłogiem gruntów rolnych, w większości doskonale nadających się do przekwalifikowania na budowlane pod mieszkaniówkę, wynoszą od 20 do ponad 30 procent.
Kolejnym silnie destrukcyjnym dla działalności deweloperów czynnikiem tłamszącym ich potencjał inwestycyjny, to wydłużające się poza horyzont przewidywalności okresy trwania postępowań związanych z wydaniem decyzji administracyjnych, m.in. wodnoprawnych, środowiskowych, uzgodnień z zarządcami sieci czy dróg. Jak to szczegółowo przedstawił prezes zarządu jednej z największych spółek deweloperskich, czynności na które przedsiębiorcy mają wpływ, związane z wykonaniem zaawansowanej koncepcji architektonicznej osiedla mieszkaniowego zajmują w granicach 3-6 miesięcy. Z kolei procedury, na procedowanie których deweloperzy nie mają praktycznie żadnego wpływu, związane z uzyskaniem kompletu akceptacji i pozwoleń administracyjnych, to okres od 3 do 5 lat, choć nie są wyjątkami nawet okresy 7-letnie.
Tego typu sytuacja wpływa nie tylko na znaczne ograniczenie potencjału inwestycyjnego deweloperów, ale przy okazji mocno winduje ich koszty, które następnie znajdują odzwierciedlenie we wzroście cen mieszkań. Uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przyjaznych zabudowie mieszkaniowej oraz priorytetowe traktowanie przez samorządy wniosków dotyczących wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej, to warunki konieczne dla rozwoju oferty mieszkaniowej i zahamowania wzrostu cen. Niestety, wszystko wskazuje na to, że absolutnie nierealne w przewidywalnej przyszłości.
Tak jak na powyższe komplikacje rynkowe, tak i na szybujące ceny materiałów budowlanych deweloperzy niestety nie mają najmniejszego wpływu. Rodzi to ogromne ryzyko negatywnej odpowiedzi na tytułowe pytanie ze wszelkimi takiego stanu rzeczy konsekwencjami.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
