Rosnąca dojrzałość polskiego sektora nieruchomości przemysłowo-logistycznych kieruje uwagę inwestorów na obiekty magazynowe w miastach. A jak wynika z danych JLL i SEGRO, dostępne grunty inwestycyjne oraz możliwość rozbudowy istniejących parków w ośmiu największych aglomeracjach umożliwiają realizację nawet 4 mln mkw., co pozwoliłoby odpowiedzieć na wyzwania związane z dostępnością tego typu produktu.
2020 rok był rekordowy pod względem aktywności inwestorów w sektorze magazynowym, którzy sfinalizowali transakcje o łącznej wartości ok. 2,7 mld euro. Jak wskazuje raport JLL i SEGRO „Logistics Avenue. Logistyka miejska w Polsce”, wraz z postępującą dywersyfikacją tego segmentu rynku, fundusze inwestujące w obiekty magazynowe coraz mocniej interesują się również miejskimi nieruchomościami logistycznymi.
Od 2015 roku na miejskie magazyny przypadło ogółem 11% wartości transakcji w sektorze magazynowym. W ciągu ostatnich pięciu lat właściciela zmieniły 44 budynki w ramach 27 transakcji.
Miejskie obiekty magazynowe to pożądane produkty w ofercie deweloperów oraz portfelach inwestorów. Dzięki lokalizacji w obrębie dużych aglomeracji lub blisko ich granic, ten typ nieruchomości logistycznych osiąga wyższe ceny sprzedaży za metr kwadratowy, a to równoważy wyższe koszty gruntu i czynsze płacone przez najemców, jeśli zestawimy je w magazynami typu big-box położonymi dalej od centrów miast. Same magazyny miejskie stanowią też ciekawe wyzwanie urbanistyczno-biznesowe, jako że pozwalają na realizację projektów o charakterze mixed-use, które oprócz roli magazynów łączą też funkcje biurowe, wystawiennicze i związane z obsługą handlu, szczególnie e-commerce, tłumaczy Bożena Krawczyk, Dyrektor Inwestycyjna SEGRO na Europę Centralną.
Sektor magazynowy jako jedyny w 2020 roku dostrzegł pierwsze oznaki powrotu do kompresji stóp kapitalizacji. Wyjątkowo wysoki popyt, stosunkowo niskie koszty finansowania i ograniczona dostępność najlepszych produktów na rynku sugerują, że presja na obniżanie stóp powinna być widoczna w całym 2021 roku. W przypadku najlepszych standardowych nieruchomości logistycznych, stopy na koniec roku wyniosły 5,75% Magazyny wynajęte na dużo dłuższy niż standardowo okres (powyżej 10 lat) oraz zaprojektowane i wybudowane dla konkretnego najemcy (BTS) mogły osiągać stopy kapitalizacji nawet poniżej 4,5%.Z kolei najlepsze projekty miejskie w Warszawie były wyceniane na około 5,5%.
Popyt przewyższa podaż
Rosnące zapotrzebowanie inwestorów na obiekty magazynowe typu last-mile/city logistics, które są zlokalizowane w obrębie miast, to m.in. efekt globalnych trendów i dynamicznej urbanizacji. Rynek z pewnością będzie dalej rozwijał się w tym kierunku, a wraz z nowymi parkami pojawi się popyt ze strony najemców i vice versa. Inwestorzy są gotowi płacić wyższe ceny w przypadku transakcji portfelowych, a jednocześnie z uwagi na braki produktu, w całym kraju prowadzone są transakcje typu forward-funding, mające na celu budowę takich właśnie portfeli. Powodem jest sama dostępność produktu, zwłaszcza w przypadku inwestycji na większą skalę, komentuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych JLL w Polsce.
Obecnie wielkość dostępnych terenów pod potencjalną logistykę miejską w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi nie przekracza 50 hektarów. Nieco bardziej osiągalne są miejskie działki przemysłowe na Górnym Śląsku, choć są one głównie skoncentrowane w dwóch lokalizacjach – w okolicach Gliwic i Sosnowca. Zasoby gruntu pod zabudowę przemysłową w mieście przekraczają natomiast 100 hektarów w przypadku Trójmiasta i Szczecina.
Łączna powierzchnia gruntów dostępnych pod miejską zabudowę magazynową w ośmiu polskich aglomeracjach wynosi około 600 ha, co teoretycznie umożliwia budowę 3 mln mkw. powierzchni. Należy również zauważyć, że niektóre z istniejących parków, które już oferują moduły miejskie, mają jeszcze dalsze możliwości rozbudowy. Powierzchnia, która mogłaby powstać w ramach tych parków to około 1 milion mkw., co zwiększa całkowitą wielkość potencjalnych nowych miejskich zasobów magazynowych do około 4 milionów mkw., wskazuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych JLL w Polsce.
Mimo że banki ziemi typu greenfield wydają się bardzo duże, to w niektórych przypadkach, szczególnie w największych miastach, deweloperzy muszą wziąć pod uwagę również rewitalizację lub zmianę funkcji już istniejącej, starej zabudowy. Te, w dużej mierze poprzemysłowe tereny, w atrakcyjnej, łatwo dostępnej lokalizacji o ugruntowanej pozycji z pewnością umożliwią dogodny dostęp do istniejącej infrastruktury i komunikacji.
Nowe inwestycje miejskie muszą sprostać coraz bardziej restrykcyjnym przepisom planistycznym, głównie z uwagi na fakt, że znaczna część obszarów wewnątrz aglomeracji jest już pokryta lokalnymi planami zagospodarowania. Co więcej, działki przemysłowe mogą wymagać pewnych dodatkowych inwestycji uwzględniających istniejące otoczenie oraz infrastrukturę, np. budowę dróg dojazdowych czy zabezpieczenie dostępu do prądu, co jest kluczowe szczególnie w przypadku operatorów centrów danych. Jednak rosnący popyt zarówno ze strony najemców oraz funduszy inwestycyjnych to mocny argument, aby firmy deweloperskie decydowały się na realizację projektów zlokalizowanych w miastach, podsumowuje Bożena Krawczyk.
