Zadłużone nieruchomości to powszechny problem z jakim zarządcy nieruchomości muszą się zmagać. Według danych BIG InfoMonitor długi dotyczące mieszkań powiększyły się o ponad 30 mln złotych osiągając pułap ponad 166 mln złotych. Niestety, na nierzetelnych mieszkańcach tracą całe wspólnoty, a wielu zarządców nadal nie ma pomysłu, jak rozwiązać problem niesumiennych lokatorów.
Nieterminowe opłacanie zaliczek przez większą grupę lokatorów może sparaliżować pracę całej wspólnoty mieszkaniowej. Być może niewiele osób zdaje sobie z tego sprawę, że to z zaliczek pochodzą środki przeznaczona na bieżące utrzymanie obiektu, czyli sprzątanie, oświetlenie części wspólnych, wszelkie naprawy, utrzymanie dodatkowego personelu, czyli ogrodnika, ochrony i konserwatora. Jeśli problem z płatnościami ma jeden czy dwóch lokatorów, w skali całego osiedla nie będzie to ogromnym problemem, zwłaszcza, gdy opłaty są uiszczane, jednak z pewnym opóźnieniem. Bardzo często wynika to z innych, często zdaniem lokatorów ważniejszych wydatków, jak spłacenie rat za sprzęt elektroniczny, czy opłacenie ekskluzywnych wakacji. Opłata za mieszkanie spada w takich przypadkach na ostatnie miejsce na liście. Zdarzają się lokatorzy którzy płacenia czynszów unikają z premedytacją, przedstawiając argument, że skoro to ich własne mieszkanie, nie muszą ponosić dodatkowych opłat. Takie sprawy nierzadko mają swój finał w sądzie. Poważne problemy pojawiają się, gdy od dłuższego czasu zaliczek nie płaci znaczna część mieszkańców. To już w sposób realny wpływa na funkcjonowanie wspólnoty. Konsekwencje nierzadko ponoszą niewłaściwe osoby, czyli nie dłużnik, ale pozostali mieszkańcy, którym podwyższane są opłaty, aby w kasie wspólnoty była odpowiednia suma. Wśród wielu właścicieli budzi to wielkie emocje, co jest całkowicie zrozumiałe.
Jakie są kroki prawne?
W Ustawie o własności lokali zawarte są uregulowania, które ułatwiają dochodzenie należności od osoby uchylającej się od płacenia opłat. Ustawa umożliwia wystąpienie przeciwko takiej osobie na drogę postępowania sądowego w trybie upominawczym. Procedura takiego postępowania jest zdecydowanie prostsza niż zwykły proces. Po uprawomocnieniu się nakazu ma on moc wyroku sądowego. Jeśli dłużnik nawet po otrzymaniu nakazu nie chce spłacić zaległości wobec wspólnoty, pozostaje już tylko egzekucja za pośrednictwem komornika, który część dochodów dłużnika przekazywać będzie na poczet zaległości we wspólnocie aż do spłaty całej należności. Jeżeli właściciel lokalu nie osiąga żadnych dochodów, ostatecznym krokiem może być sprzedaż mieszkania w drodze licytacji. Chociaż jest to radykalny krok, w wielu wypadkach dopiero to takie przedstawienie sprawy bywa skuteczne w przypadku opornego właściciela.
Licytacje i komornik to oczywiście ostateczne kroki. Jeżeli pojawiaj się jakiekolwiek problemy z regulowaniem czynszu w pierwszej kolejności należy udać się do wspólnoty i przedstawić problem. Wspólnoty często zgadzają się na rozłożenie zaległości na raty lub w jakiejś części odpracowanie powstałego już zadłużenia. Pamiętajmy, że z każdej sytuacji jest wyjście, trzeba tylko chcieć rozwiązać problem.
Komentarz przygotował Mariusz Łubiński, prezesa firmy Admus, zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami
