Raport „At a Glance. Rynek biurowy w Warszawie” przygotowany przez BNP Paribas Real Estate Poland podsumował początek 2024 roku. Warszawski rynek biurowy zmienia się – dostępność nowej powierzchni biurowej znacznie zmniejsza się względem ostatnich lat. I kwartał stoi pod znakiem wyhamowania wzrostu opłat eksploatacyjnych, wydłużania umów najmu i modernizacji starych biurowców.
Jak przewidują eksperci raportu „At a Glance. Rynek biurowy w Warszawie” w całym 2024 roku będzie widoczna kontynuacja niskiego poziomu oddanej nowej powierzchni biurowej. W I kwartale tego roku na stołeczny rynek dostarczono co prawda 48,7 tys. m kw., ale w budowie z terminem oddania do końca roku znajduje się jedynie 67 tys. m kw. Wyraźny spadek aktywności deweloperów to wynik kilku czynników, wśród których do najważniejszych zalicza się rosnące koszty utrzymania ze względu na wysokość stóp procentowych oraz utrwalony w czasie pandemii model pracy hybrydowej.
Niski poziom podaży przekłada się tym samym na wzrost długości okresów zawieranych przez wynajmujących umów.
– Na warszawskim rynku biurowym daje się zauważyć coraz więcej renegocjacji i przedłużenia kontraktów w istniejących lokalizacjach. Z kolei wysokie koszty fit-out i troska o zgodność z wymogami ESG, wpływają na wydłużanie się okresów najmu. Coraz więcej umów zawieranych jest na 7-10 lat – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Hamuje wzrost opłat eksploatacyjnych
W 2023 roku rekordowy poziom inflacji w połączeniu z rosnącymi kosztami prądu i gazu mocno odbił się na kosztach utrzymania nieruchomości biurowych. Coraz większe wymagania dotyczące utrzymania standardów ekologicznych i technologicznych również wpływają na wysokość opłat eksploatacyjnych. Jak wskazuje raport BNP Paribas Real Estate Poland, miesięczne zaliczki opłat eksploatacyjnych w 2023 roku, w porównaniu do poprzedniego roku, wzrosły średnio o około 25%, co było rekordowym wynikiem w tym segmencie nieruchomości komercyjnych.
– Po trzech pierwszych miesiącach 2024 roku możemy zauważyć, że stawki opłat eksploatacyjnych rosną w znacznie wolniejszym tempie, niż rok temu, co wynika m.in. z ustabilizowania cen energii elektrycznej. W dalszym ciągu jednak koszty te stanowią dla najemców duże obciążenie związane z prowadzeniem biura, a perspektywa ich dalszego wzrostu wymusza na właścicielach nieruchomości szukania sposobów na optymalizację kosztów operacyjnych – podkreśla Małgorzata Karczewska, Starsza Konsultantka, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
W drugiej połowie 2023 roku odnotowano także wzrost czynszów w obiektach w najlepszych lokalizacjach i najwyższym standardzie. Obecnie średnie stawki w Centralnym Obszarze Biznesu wahają się między 22,5-26 euro za m kw. miesięcznie. W największej strefie pozacentralnej, czyli Służewcu, pozostają na poziomie 13-15 euro za m kw. za miesiąc.
Różnorodność w pustostanach i nowych budowach
Jeśli chodzi o wskaźnik pustostanów, na koniec I kwartału 2024 roku, wynosił on 11%, co stanowi spadek o 0,6 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu w poprzednim roku. W całej Warszawie do wynajęcia jest obecnie prawie 690 tys. m kw. przestrzeni biurowej i więcej pustostanów zlokalizowane jest poza centrum. Rośnie również wskaźnik pustostanów w starszych budynkach, co wynika z relokacji wielu najemców do nowych biurowców. Ma na to wpływ także optymalizacja wynajmowanej powierzchni przez wiele firm, które przyjęły hybrydowy model pracy.
Jak wskazują eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, można zaobserwować, że obecna budowa nowych budynków biurowych jest bardziej rozłożona między centrum i poza centralnymi ośrodkami biurowymi. Do końca 2026 roku planowane jest oddanie 280 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej. Co ważne, 62 tys. m kw. obejmuje modernizację starszych biurowców.
Nowe życie starych biurowców
Obecnie w procesie renowacji znajdują się trzy obiekty: V-Tower (poprzednio Warta Tower), University Business Center II oraz G5 Prime Offices (poprzednio Grójecka 5). W okresie od stycznia do marca tego roku oddano cztery projekty: Lixa E & D, budynek Makro Cash and Carry oraz Saski Crescent. Obiekt ten przez ostatni rok był również modernizowany, w celu zwiększenia użyteczności, jak i lepszej eksploatacji budynku dla środowiska.
– Polski rynek nieruchomości komercyjnych mierzy się obecnie z falą modernizacji starszych obiektów. Dotyczy to zarówno będącego w fazie dojrzałości segmentu biurowego, jak i handlowego, oraz najmłodszego segmentu – magazynowego. Przeciętny wiek budynku biurowego w Polsce wynosi 10-15 lat, podczas gdy w Europie Zachodniej średnia plasuje się w przedziale 40-50 lat. Widać więc, że polskie nieruchomości są dość młode. Jednakże obecne wymogi UE są tak surowe, że budynki, które wybudowano zaledwie 2-3 lata temu już ich nie spełniają i również mogą wymagać koniecznych dostosowań – podkreśla Klaudia Okoń, Starsza Konsultantka, Business Intelligence Hub & Consultancy, BNP Paribas Real Estate Poland.