- W 2023 roku spółka odnotowała znaczący sukces sprzedażowy w sektorze mieszkań gotowych do zamieszkania.
- Zjawiskiem nietypowym było wzmożone zainteresowanie kupujących segmentem większych mieszkań.
- W 2024 roku zauważalny będzie wzrost oczekiwań klientów, którzy przykładają coraz większą wagę do jakości przestrzeni wspólnych oraz atrakcyjnego otoczenia inwestycji.
W 2023 roku prowadziliśmy sprzedaż różnorodnych inwestycji mieszkaniowych w Warszawie i Krakowie. W stolicy oferowaliśmy projekty takie jak: Solen Kabaty, Holm House, Jaśminowy Mokotów, Park Skandynawia oraz pierwsza część wieloetapowego założenia Nu! Warszawa Wola. Chcąc dać klientom większy wybór, jeszcze w drugiej połowie roku przedstawiliśmy również nową inwestycję Stilla zlokalizowaną na warszawskim Rakowie oraz kolejne etapy naszych już znanych osiedli: Holm House i Park Skandynawia. Z kolei w Krakowie sukcesem okazał się projekt Hemma Orawska, gdzie większość mieszkań znalazła nabywców niemal równocześnie z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.
To był rok aktywności inwestycyjnej
W ciągu 2023 roku zanotowaliśmy systematyczny wzrost ruchu w biurach sprzedaży, który regularnie rósł od końca pierwszego kwartału aż do osiągnięcia najwyższego nasilenia w okresie letnim, utrzymując się na wysokim poziomie do zakończenia roku. Bezpieczny Kredyt 2 proc., oferujący atrakcyjne warunki finansowania, bez wątpienia stanowił jedno z kluczowych ogniw wpływających na kształtowanie się rynku nieruchomości w mijającym roku i skutkował zdecydowanym wzrostem aktywności inwestycyjnej. Jego wpływ zaczął być zauważalny już w pierwszym kwartale, kiedy to zaobserwowano pierwsze obawy klientów, dotyczące tego, że po wprowadzeniu tego kredytu ceny wzrosną, a oferta dostępnych mieszkań zmaleje. Korzyścią tego programu socjalnego był na pewno fakt, że część nabywców, która wcześniej nie mogła sobie pozwolić na kredyt komercyjny, dzięki wsparciu kupiła pierwsze mieszkanie. Z drugiej strony, w tej chwili rynek mierzy się z brakiem podaży, a obecna oferta nie jest w stanie zaspokoić wszystkich potrzeb.
Mimo to w przypadku Skanska niewielu naszych klientów zdecydowało się skorzystać z tego rodzaju wsparcia. Przeważająca większość nabywców dokonała płatności gotówkowo lub korzystając z innych form finansowania, choć w naszej ofercie były mieszkania kwalifikujące się do tego programu w niemal wszystkich inwestycjach. Odsetek transakcji z udziałem klientów korzystających z Bezpiecznego Kredytu 2 proc. wahał się od kilku do kilkunastu procent.
Na decyzje zakupowe wpływ miała również inflacja. Dynamiczny wzrost cen mieszkań kwartał po kwartale skłaniał wielu inwestorów do szybszych decyzji zakupowych. Były to często osoby, które wstrzymały się z zakupami w 2022 roku, a w 2023 roku dostrzegły odpowiedni moment na finalizację transakcji. Ruch w biurach nadal jest wysoki, podaż nie nadąża za popytem i nic nie wskazuje na zmianę tego stanu rzeczy.
Rosnące zainteresowanie większymi mieszkaniami i trwały popyt w segmencie do 800 tys. zł
Widzimy niesłabnące zainteresowanie mieszkaniami małymi, tj. jedno- oraz dwupokojowymi. Lokale te są kupowane zarówno przez osoby nabywające pierwsze mieszkanie na własne potrzeby, jak i przez klientów inwestycyjnych, dla których celem jest wynajem. Docelowo mieszkania te często przeznaczane są dla dorastających dzieci.
Druga grupa bestsellerów to mieszkania duże: cztero- i pięciopokojowe, o metrażach przekraczających 100 m kw. Te mieszkania są kupowane najczęściej na własne potrzeby przez klientów szukających komfortu i przestrzeni we wnętrzach. Jest to szczególne zjawisko, ponieważ ta grupa nabywców nie była szczególnie aktywna w 2022 roku, natomiast wróciła na rynek w roku 2023. Tego typu mieszkania cieszyły się dużym zainteresowaniem w projektach takich jak: Jaśminowy Mokotów, Holm House oraz w Solen na Kabatach.
Boom na gotowe mieszkania
W 2023 roku spółka odnotowała znaczący sukces sprzedażowy w sektorze mieszkań gotowych do zamieszkania. Oferowane mieszkania były wykończone w wysokim standardzie, obejmującym nie tylko wykonanie podłogi, drzwi wewnętrznych i łazienki, ale także kompleksowo wyposażonej kuchni z zainstalowanym sprzętem AGD i szafami wnękowymi. Jeszcze kilka lat temu segment ten był niszowy, teraz zaczyna się to zmieniać. Obawy klientów, związane z brakiem możliwości personalizacji czy jakości wykończenia, są rozwiewane już na etapie sprzedaży, gdzie kupujący mają możliwość dokładnego zapoznania się z materiałami i projektem. Oszczędność czasu, a przede wszystkim możliwość uniknięcia trudnych decyzji związanych z wyborem materiałów czy koordynacją prac ekipy remontowej, stają się istotnym ułatwieniem. Wielu klientów decyduje się na zakup wykończonego mieszkania po to, by uniknąć zaciągania dodatkowego kredytu na prace wykończeniowe – wybierają oni jedno większe finansowanie hipoteczne zamiast dwóch odrębnych kredytów. Ten trend z pewnością będzie się rozwijał również w roku 2024. Zamierzamy więc kontynuować rozwój oferty, dostosowując ją odpowiednio do specyfiki każdego projektu. Wierzymy również, że mieszkania wykończone pod klucz stanowią przyszłość rynku deweloperskiego, szczególnie, jeśli weźmie się pod uwagę, że już w zasadzie tylko w Polsce sprzedawane są mieszkania niewykończone.
Rozkwit oszczędnych mieszkań
W 2023 roku klienci szukali mieszkań, w których zastosowano technologie sprzyjające zarówno komfortowi ich użytkowania, jak i oszczędnościom, zwłaszcza w kwestii energii elektrycznej i ogrzewania. Zdecydowana większość nabywców uważa, że te rozwiązania przyczyniają się do zwiększania wartości nieruchomości. W Skanska już od kilku lat staramy się wprowadzać innowacyjne technologie, takie jak system zdalnego zarządzania mieszkaniem czy rozwiązania proekologiczne, np. odzysk wody szarej w inwestycji Holm House 5, które pozwalają na komfortowe użytkowanie mieszkania przy jednoczesnej kontroli zużycia energii elektrycznej czy wody. Przyczyniają się one do realnych oszczędności, ale też do bardziej zrównoważonego stylu życia. Przeprowadzone przez nas badania potwierdzają, że nasz system zdalnego zarządzania mieszkaniem jest w stanie generować nawet 18 proc. oszczędności.
Przewidujemy, że trend związany z zainteresowaniem efektywnością energetyczną będzie zyskiwał na znaczeniu w kolejnych latach.
W 2024 roku wzrosną wymagania: klienci kładą większy nacisk na jakość części wspólnych i atrakcyjne otoczenie inwestycji
Zaczynamy dostrzegać, że w miarę gwałtownego wzrostu cen nieruchomości zwiększają się również oczekiwania klientów. Poszukujący mieszkań kładą coraz większy nacisk na ich standard. Klienci porównują oferty i zbierają szczegółowe informacje dotyczące tego, co zawiera cena mieszkania. Zwracają uwagę na jakość dostarczanego przez nas produktu, zmieniają się także kryteria wyboru. W drugiej połowie roku przeprowadziliśmy badania wśród nabywców i potencjalnych klientów planujących zakup mieszkania. Wykazały one, że standard przestrzeni wspólnych zajmuje czwarte miejsce w hierarchii decydujących czynników, ustępując jedynie cenie, lokalizacji i cechom lokalu. Ponadto klienci zwracają uwagę nie tylko na wygląd korytarzy czy wind, ale także na otoczenie inwestycji – atrakcyjną zieleń czy wspólne miejsca do spędzania wolnego czasu. Warto zauważyć, że dla współczesnych nabywców o jakości mieszkania świadczy nie tylko jego wnętrze, ale również przemyślane rozwiązania zewnętrzne tworzące wyjątkowe otoczenie. Dlatego w projekcie Stilla stworzyliśmy szklarnię jako przestrzeń do wspólnego uprawiania roślin, widząc w tym potencjał do budowania relacji międzysąsiedzkich. Z kolei w Solen Kabaty zaprojektowaliśmy obszerny teren rekreacyjny z leżakami i sprzętem do ćwiczeń, natomiast przy Nu! Warszawa Wola powstał park z tężnią.
Wyzwania rynku w 2024 roku
W obliczu wzrostu kosztów budowy, małej dostępności gruntów i długotrwałego procesu administracyjnego, dostępność mieszkań staje się coraz większym problemem. Już dzisiaj widzimy potrzebę usprawnienia procesu wydawania decyzji administracyjnych, co mogłoby obniżyć koszty produkcji lokali mieszkalnych.
Ze względu na inflację, ale również na wzrost kosztów pracy, gruntów oraz wydłużające się procesy inwestycyjne, ceny mieszkań stale rosną, co może stanowić wyzwanie dla potencjalnych nabywców. Podobnym wyzwaniem dla deweloperów staną się również zmieniające się przepisy i wymagania techniczne.
W mojej ocenie warto rozpocząć rozmowę na temat liczby miejsc postojowych w inwestycjach, szczególnie w centralnych lokalizacjach. Już widzimy, że nie wszyscy klienci chcą się poruszać po mieście własnym samochodem. Umacnia się trend wyprowadzania samochodów poza centrum, natomiast cały czas współczynnik miejsc postojowych jest bardzo wysoki.
W 2024 roku planujemy także kontynuować implementację zielonych rozwiązań budowlanych. Deweloperzy z niecierpliwością oczekują na program wspierający finansowanie zielonych inwestycji.
Aleksandra Goller, członek zarządu i dyrektor marketingu oraz sprzedaży w Skanska Residential Development Poland