NIERUCHOMOŚCIDeweloperzy o rewolucji na placach zabaw: przełoży się to na mniejszą liczbę...

Deweloperzy o rewolucji na placach zabaw: przełoży się to na mniejszą liczbę mieszkań i wyższe ceny

Deweloperzy o rewolucji na placach zabaw: przełoży się to na mniejszą liczbę mieszkań i wyższe ceny

Zdaniem deweloperów nowe zasady budowania placów zabaw skomplikują zabudowę działek, szczególnie tych małych w centrach miast. W konsekwencji Kowalski zapłaci więcej za metr kwadratowy mieszkania – tak wynika z sondy, którą przeprowadził portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl.

Przepisy przeciwdziałające tzw. patodeweloperce wchodzą w życie 1 sierpnia i przynoszą wiele zmian, którym będą musieli podporządkować się deweloperzy. Nowelizacja wprowadza także rewolucję dotyczącą placów zabaw. Zgodnie z nowymi przepisami takie miejsce będzie musiało pojawić się przy bloku, który liczy powyżej 20 mieszkań. Dodatkowo, co najmniej 30% powierzchni placu zabaw ma się znajdować na terenie biologicznie czynnym, czyli takim, na którym bez przeszkód rosną rośliny, a woda opadowa może wsiąkać w ziemię (np. w trawnik, kwietnik).

Przedstawiciele portalu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl zapytali ekspertów z branży deweloperskiej, jak oceniają nadchodzące wielkimi krokami zmiany.

Wojciech Nowicki, prezes zarządu spółki PCG GW:

Efektem nowelizacji ma być przede wszystkim podniesienie poczucia bezpieczeństwa oraz jakości przestrzeni rekreacyjnych dla dzieci. Zmiany dotyczą też ułatwienia dostępu dla osób z niepełnosprawnościami. Przepisy nie regulują wyłącznie tego, że plac zabaw ma być, ale też dokładnie określają jaki ma być (jak nasłoneczniony, oświetlony, ogrodzony, z jakich materiałów wykonany czy też jak wyposażony). Jest więc szereg składowych wpływających finalnie na cenę jego wykonania, a to z kolei sprawia, że projektowanie osiedla staje się dużo bardziej skomplikowane i wpływa na ilość PUM-u. Oznacza to, że w wyniku zaostrzonych warunków technicznych zmniejszy się powierzchnia użytkowa mieszkań, a wzrosną koszty wybudowania inwestycji. Wyjątkiem od reguły są przepisy, które dopuszczają możliwość niewykonywania placu zabaw w sytuacji, gdy w pobliżu (w odległości do 750 m) znajduje się już ogólnodostępny plac zabaw.

– Nowe regulacje z pewnością spowodują kolejne utrudnienia w możliwości zabudowy działek. W aktualnej sytuacji, gdy jako branża borykamy się z deficytem ziemi w centrach dużych miast, wkrótce przełoży się to na kolejne podwyżki cen mieszkań.

Wpływ realizacji placu zabaw na ostateczną cenę metra kwadratowego mieszkania jest bardzo zróżnicowany i trudny do oszacowania. Należy przede wszystkim pamiętać o utrudnieniach wynikających już z samej lokalizacji placów zabaw, która jest szczegółowo określona przepisami, przez co znacząco wpływa na możliwość zabudowy działki. Nowe przepisy regulują również wielkości przestrzeni rekreacyjnych dla dzieci w zależności od skali realizowanego projektu. Problemem nie jest więc sam koszt wykonania placu zabaw, lecz ograniczenia wynikające z umiejscowienia go na działce.

Dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, autorka bloga dla deweloperów „Jakim prawem”:

Ta kwestia jest chyba najbardziej newralgiczna, jeśli chodzi o realizację inwestycji mieszkaniowych. Poza tą regulacją, deweloper musi ponadto dostosować się do pozostałych przepisów, czyli dotyczących odległości od okien w sąsiednich budynkach, od drogi, miejsc parkingowych, musi też zadbać o odpowiednie nasłonecznienie placów zabaw. Może więc okazać się, że tego terenu, na którym będzie można zaprojektować budynek, już niewiele zostanie. Na pewno deweloperom trudno będzie dostosować się do tego wymogu w przypadku inwestycji na małych działkach w centrach miast. Architekci będą mieć naprawdę duży problem, żeby to wszystko ze sobą pogodzić.

Być może place zabaw to rzeczywiście świetne rozwiązanie dla mieszkańców, ale taka regulacja przełoży się na mniejszą liczbę mieszkań w nowo powstających inwestycjach, a tym samym na wyższe ceny za metr kwadratowy. Skoro deweloper będzie w stanie wybudować mniej mieszkań na terenie, który kosztował go znacznie więcej, to żeby biznesplan osiągnął założone efekty, cena będzie musiała wzrosnąć.

Anita Makowska, starszy analityk biznesu w firmie Archicom:

Trudno jednoznacznie skomentować nowe wymogi bez zwrócenia uwagi na kwestie związane z uwarunkowaniami urbanistycznymi, społecznymi czy nawet projektowymi. W naszym odczuciu niosą one za sobą wiele pozytywnych aspektów, ale jednocześnie stawiają przed deweloperami pewne wyzwania. Nowe regulacje wymagają, aby place zabaw były dostosowane do dzieci w różnym wieku i ze szczególnymi potrzebami. To wymaga zdefiniowania na nowo koncepcji tych miejsc, tak aby uelastycznić ich funkcjonalność i wydłużyć okres wykorzystania. Dodatkowym projektowym wyzwaniem jest zachowanie minimum 30% terenu biologicznie czynnego, co wymaga innowacyjnego podejścia do utrzymania zieleni.

– Warto też zwrócić uwagę na konieczność certyfikacji urządzeń na placach zabaw. Proces ten bywa długotrwały i kosztowny, co może zniechęcać do innowacji. Warto byłoby usprawnić ten proces, aby umożliwić tworzenie różnorodnych i unikalnych placów zabaw, które mogą stać się istotnym elementem przy wyborze mieszkania przez przyszłych nabywców.

Należy pamiętać, iż koszt budowy placów zabaw w miastach jest znacznie wyższy niż na terenach podmiejskich, zarówno pod względem finansowym, jak i społecznym. Mówimy tu bowiem nie tylko o wyższych cenach gruntów, ale również o utracie powierzchni mieszkalnej, skomplikowanych procesach projektowych, kompromisach w planowaniu przestrzennym i ostatecznie wysokich kosztach eksploatacji i utrzymania placów, co dotyczy już bezpośrednio mieszkańców.

– Pamiętajmy też, że nie brakuje również takich klientów, którzy szukają mieszkania na osiedlu bez placów zabaw. Takie osiedla będą teraz coraz trudniej dostępne. Demografia w Polsce, z malejącą liczbą dzieci, również zmusza nas do refleksji na temat nowych przepisów prawnych. Rozważyć należy problematykę zapełniania placów zabaw na przestrzeni lat i ich przydatności w długim okresie.

***

Komentarze zebrał serwis ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl

NAJNOWSZE ARTYKUŁY

- Reklama -Osteopatia Kraków

POLECAMY

polski ład

Składka zdrowotna dla przedsiębiorców: co dalej?

0
Przedsiębiorcy oczekują konkretów w sprawie opłacania tzw. składki zdrowotnej (po wielu latach polemik, obecnie coraz więcej jest stanowisk, że jest to po prostu podatek, a nie składka). Negatywne skutki „Polskiego Ładu” odczuwa wielu przedsiębiorców...