NIERUCHOMOŚCIFundusze PRS konkurencją dla wynajmujących?

Fundusze PRS konkurencją dla wynajmujących?

Fundusze PRS konkurencją dla wynajmujących?

Duzi instytucjonalni inwestorzy na razie odgrywają ograniczoną rolę na rynku najmu. Będzie ona jednak rosnąć, co oznacza konkurencję dla pozostałych wynajmujących.

Rodzimy rynek najmu jest niewielki w porównaniu na przykład z niemieckim i cechuje się sporym rozdrobnieniem. Ta sytuacja będzie się jednak powoli zmieniać w kolejnych latach. Dowodem zachodzących zmian jest między innymi ekspansja inwestorów instytucjonalnych na rynkach najmu z największych krajowych miast. Te podmioty z sektora PRS (ang. private rented sector) zwane potocznie „funduszami”, na razie dysponują niewielką częścią lokali pod wynajem. Mimo tego, właściciele wynajmowanych mieszkań spoza sektora PRS (również ci posiadający 1 – 2 „M”) zaczynają się obawiać instytucjonalnych konkurentów. Warto zastanowić się, czy takie obawy są w ogóle uzasadnione. Najpierw przyjrzyjmy się jednak skali działania podmiotów z sektora PRS w Polsce.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

  • Najem instytucjonalny PRS na razie jest ograniczony tylko do największych miast, a łączną liczbę mieszkań wynajmowanych i oferowanych przez podmioty z sektora PRS można szacować jako około 16 000.
  • W ciągu następnych 3 lat, oferta najmu instytucjonalnego może się powiększyć do ponad 30 000 ukończonych mieszkań, więc prywatni właściciele lokali pod wynajem z dużych miast (a zwłaszcza stolicy) mogą zacząć odczuwać presję.
  • Atutem podmiotów z branży PRS pozostają między innymi korzyści dotyczące skali działania, standaryzacji mieszkań oraz wysokiego poziomu obsługi prawnej najmu.

Poniżej prezentujemy więcej ciekawych informacji o tym, jak ekspansja podmiotów z branży PRS może zmienić rodzimy rynek najmu mieszkań.

Sektor PRS w Polsce: mały lecz z potencjałem do wzrostu

Wynajem instytucjonalny w Polsce mimo swojego wciąż niewielkiego rozmiaru jest najlepiej opisanym segmentem rynku najmu. Regularnie ukazują się bowiem raporty przedstawiające perspektywy oraz stan wspomnianego sektora. Przykład stanowi niedawny raport „PRS & PBSA Market in Poland” przygotowany przez firmę JLL. „Z tego opracowania możemy się na przykład dowiedzieć, że podaż oferowana przez podmioty z sektora PRS pod koniec 2023 r. wynosiła 16 150 lokali wynajmowanych lub gotowych do wynajmu” – podaje Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Za około jedną trzecią wspomnianego wyniku (16 150 mieszkań) odpowiadają projekty wprowadzone na rynek w 2023 roku, co potwierdza szybkie tempo rozbudowy oferty dla najemców. Eksperci JLL spodziewają się, że pod koniec 2026 roku inwestorzy z branży PRS będą posiadali już około 30 000 gotowych lokali pod wynajem z największych krajowych miast. Po doliczeniu mieszkań budowanych oraz planowanych, analogiczny wynik z 2026 r. może wynieść ponad 40 000. „Taką prognozę firma JLL mogła przygotować na podstawie analizy inwestycji w budowie oraz planowanych inwestycji” – wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.

W Warszawie wpływ na rynek wynajmu będzie największy

Jak nietrudno zgadnąć, liderem pod względem popularności najmu instytucjonalnego pozostaje Warszawa. Udział stołecznego miasta oscyluje na poziomie około 50% – również po doliczeniu projektów w przygotowaniu. Przy uwzględnieniu projektów znajdujących się w przygotowaniu, analitycy JLL zakładają wzrost stołecznej podaży z 6970 mieszkań (koniec 2023 r.) do 18 100 lokali. To już wynik, który będzie odczuwalnie wpływał na stołeczny rynek najmu. Analogiczne prognozy w przypadku Krakowa, Trójmiasta i Wrocławia mówią o przyszłej podaży wynoszącej odpowiednio 3900, 4000 oraz 3300 mieszkań. „Na tych rynkach, a także w Poznaniu i Łodzi znaczenie dużych inwestorów będzie proporcjonalnie mniejsze niż w stolicy” – przypuszcza Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Drobni wynajmujący znajdą się pod presją konkurentów?

Wydaje się, że właściciele mieszkań pod wynajem będący częścią rozdrobionego obecnie rynku słusznie mają pewne obawy związane z obecnością nowych konkurentów. Sektor PRS posiada bowiem przewagi dotyczące skali działania, standaryzacji mieszkań oraz wysokiego poziomu obsługi prawnej, marketingowej i informatycznej. Pamiętajmy również, że zasób instytucjonalnych inwestorów to głównie mieszkania znajdujące się w nowym budownictwie i posiadające niższe od przeciętnych wskaźniki energochłonności. „Ten czynnik będzie odgrywał coraz większą rolę wraz ze spodziewanym wzrostem kosztów ciepła sieciowego” – podkreśla Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Czy w związku z powyższym można zatem zakładać, że pozostali wynajmujący znajdą się na straconej pozycji względem dużych konkurentów? Niekoniecznie. Pamiętajmy, że oferta branży PRS posiada również pewne wady z punktu widzenia najemców. Pierwsze porównania dotyczące ofert ze stołecznego Mokotowa wskazują, że przeciętny czynsz w przypadku oferty instytucjonalnych inwestorów był pod koniec 2023 r. o 14% większy od średniej rynkowej. Mowa o porównaniu uwzględniającym dodatkowo m.in. podatek VAT oraz zaliczki za media (zobacz wspomniany raport: PRS & PBSA Market in Poland).

Mniejsi wynajmujący mogą konkurować nie tylko cenowo

Wydaje się, że drobni wynajmujący będą mogli konkurować z dużymi graczami również elastycznością warunków najmu. W przypadku sektora PRS, mamy bowiem do czynienia ze standaryzacją umów oraz warunków wynajmu. Natomiast aspekt związany z nowoczesnością powierzchni wynajmowanych przez instytucjonalnych konkurentów nie będzie istotny dla tych właścicieli mieszkań pod wynajem, którzy sami oferują lokale z nowych lub gruntownie zrewitalizowanych budynków.

Oczywiście, wraz ze wzrostem znaczenia sektora PRS nie zniknie segment rynkowy lokali o niższym standardzie, cechujących się równocześnie bardziej atrakcyjnym poziomem czynszu. Oferta „PRS-owa” może nie odpowiadać nie tylko osobom szukającym lokum tańszego od lokalnej średniej. „Pamiętajmy też o najemcach, którym odpowiada konkretna lokalizacja, gdzie niekoniecznie muszą znajdować się lokale z zasobu dużego inwestora” – podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl. 

NAJNOWSZE ARTYKUŁY

- Reklama -Osteopatia Kraków

POLECAMY

chiny

Chiny: od „cudownego wzrostu” do nowej rzeczywistości

0
Chiny potrzebują nowych źródeł wzrostu – sektor nieruchomości: od bohatera do zera, spowolnienie inwestycji zagranicznych (w grę wchodzą zarówno krótkoterminowe czynniki taktyczne, jak i długoterminowe czynniki strukturalne) Popyt zagraniczny: rola Chin jako krytycznego...