Inwestycje instytucjonalne w sektor living w Europie wyniosły łącznie około 44,5 mld euro w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2022 r. Oczekiwane spowolnienie dynamiki inwestycji w III kw. 2022 r. przełożyło się na całkowity wolumen inwestycji niższy o 8% w stosunku do tego samego okresu w 2021 r. Według naszych danych w III kw. 2022 r. w sektor living zainwestowano w około 10,8 mld euro, czyli około 37% więcej niż rok temu. Spowolnienie odzwierciedla trudne warunki makroekonomiczne i geopolityczne na świecie. Niższa poziom inwestycji jest efektem wysokiego poziomu inflacji, wyższych kosztów budowy i niższej podaży.
Żeby temu przeciwdziałać, banki centralne na całym świecie zaczęły zacieśniać politykę monetarną.
Europejski Bank Centralny (EBC) podniósł w lipcu 2022 r. stopy procentowe po raz pierwszy od 11 lat i ponownie o rekordowe 75 p.b. we wrześniu i październiku. Swap stopy procentowej w strefie euro poszedł do góry prowadząc do rosnących kosztów finansowania dla części inwestorów, ale stwarzający szansę tym szukających wyższych zwrotów z inwestycji. Wpływ jaki ekonomiczne pokłosie wojny w Ukrainie miało na inwestorów jest odzwierciedlony w wynikach ankiety przeprowadzonej wśród 40 firm aktywnie inwestujących w sektor living w Europie. Spośród tych respondentów, tylko 15% stwierdziło, ze aktualna sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna nie miała „żadnego wpływu” na ich strategię inwestycyjną. W praktyce oznaczało to, że szczególnie ta część z inwestorów, która wymaga finansowania musiała wstrzymać planowane projekty. Ci, którzy chcieli pozostać aktywni próbowali renegocjować oferty.
Inwestorzy chętni do lokowania kapitału
Mimo tych ograniczeń, inwestorzy dostrzegają różnice w popycie i podaży na korzyść pierwszego wskaźnika i widzą szanse z sektorze living. Liczba studentów rośnie, a w regionach ze starzejącym się społeczeństwem popyt na mieszkania dla seniorów będzie się rósł. W ostatnich miesiącach możemy obserwować wzrost aktywności inwestorów, ponieważ uwaga jest skierowana na inwestycje długoterminowe, ale pewniejsze. Ceny wydają się stabilizować, chociaż widzimy też obniżki, w zależności od kraju, od 50 do 75 p.b. Rynek PRS (Private Rented Sector) również postrzegany jest jako zabezpieczenie przed inflacją, z uwagi na krótsze umowy najmu i częstą rotację najemców. Ponad jedna trzecia (35%) inwestorów, z którymi rozmawialiśmy potwierdziła, że obecna sytuacja ma pozytywny wpływ na ich strategię inwestycyjną. Są też inne powody do optymizmu. Stopa bezrobocia w całej strefie euro spadła w październiku 2022 r. do najniższego poziomu 6,5 proc. Rosną też płace wpływając na wzrost zainteresowania najmem, szczególnie w sytuacji wysokich stóp procentowych ograniczających dostęp do kredytów hipotecznych.
Pozytywna ankieta
Spośród ankietowanych 75% planuje „znacząco zwiększyć” swoje europejskie inwestycje w sektor living. Co istotne, jedna czwarta (25%) deklaruje ich podwojenie. W czasie pierwszych 9 miesięcy 2022 r. inwestycje w sektor living w Europie były drugim największym wolumenem inwestycyjnym po biurach i stanowiły 22% wszystkich inwestycji w komercyjny sektor nieruchomości. Warto zaznaczyć, że od 7 lat ich udział w rynku inwestycyjnym cały czas rośnie. Ponad połowa (53%) wszystkich inwestycji w sektor living stanowiły inwestycje zagraniczne. Wraz z umacniającym się dolarem amerykańskim, europejskie rynki zyskują na trakcyjności dla kapitału zza oceanu. Niedawno przeprowadzona przez Knight Frank ankieta – Active Capital – wykazała, że 48% planuje targować właśnie sektor living. Inwestorzy wskazują Wielką Brytanię, Niemcy i Hiszpanię jako trzy najważniejsze kierunki inwestycji, z uwagi na ich pozycję bezpiecznej przystani.
Pozycja Polski
Główne źródła kapitału, które aktywnie analizują projekty i składają oferty są ze Skandynawii, Bliskiego Wschodu i Stanów Zjednoczonych. W przypadku akademików inwestorzy wykazują zainteresowanie projektami w centralnych lokalizacjach lub bliskiej odległości od publicznych uczelni wyższych. Z uwagi na otoczenie czynniki geopolityczne i makroekonomiczne oferty, które składają są często z discount’em, ale istotne jest, że fundusze pozostają aktywne. Wzrasta również zainteresowanie inwestorów segmentem senior housing, który w dobie starzejącego się społeczeństwa postrzegany jest jako stabilnie rozwojowy.
Sylwia Jankowska, Investment Broker, Knight Frank