W 2024 roku na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych w Polsce sfinalizowano przeszło 120 transakcji o łącznej wartości ponad 4,8 mld EUR. To imponujący wzrost wolumenu o 136% względem 2023 roku, przy liczbie transakcji półtora razy wyższej niż w poprzednim roku. Wynik ten zbliżył się do poziomu średnich rocznych wartości odnotowanych w latach 2015–2017 (4,6 mld EUR), choć nadal pozostaje o prawie 30% niższy od średniej z lat 2018–2022, który był najbardziej aktywnym okresem na polskim rynku inwestycyjnym.
ZRÓŻNICOWANE SEKTORY INWESTYCJI
Sektory biurowy i handlowy miały w 2024 roku porównywalny udział w całkowitym wolumenie – odpowiednio 34,4% i 33,9%. Za wysoki udział rynku handlowego odpowiedzialne były trzy duże transakcje o łącznej wartości ok. 1,063 mld EUR. Segment magazynowo-przemysłowy odpowiadał za ponad 26% całkowitego wolumenu. Inwestorzy angażowali się również w sektory hotelowy, akademiki (PBSA) oraz mieszkania na wynajem instytucjonalny (BtR lub PRS).
– Dynamiczny wzrost wolumenu inwestycyjnego o 136% względem ubiegłego roku jest jasnym sygnałem odbudowy zaufania inwestorów do polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Kluczowe transakcje w sektorze biurowym, handlowym oraz living potwierdzają zróżnicowane strategie inwestorów, którzy coraz częściej dostrzegają potencjał zarówno w dużych miastach regionalnych, jak i w niszowych segmentach, takich jak akademiki czy PRS – mówi Mark Richardson, Head of Investment, Savills.
REKORDOWY CZWARTY KWARTAŁ
Prawie połowa całkowitego wolumenu inwestycyjnego (48%) została wypracowana w ostatnich trzech miesiącach roku, co potwierdza tradycyjny już wzrost aktywności w końcówce roku. Wśród największych transakcji minionych dwunastu miesięcy znalazły się: sprzedaż 49% udziałów w CPI do Sona Asset Management, sprzedaż Silesia Shopping Centre w Katowicach oraz Magnolia Park we Wrocławiu – obie transakcje sfinalizowane przez Nepi Rockcastle w czwartym kwartale.
STRUKTURA INWESTORÓW I RYNKOWE DEBIUTY
Rodzimi inwestorzy odpowiadali za około 10% transakcji, nabywając nieruchomości o łącznej wartości blisko 0,5 mld EUR w ponad 40 transakcjach. Na liście ich zakupów znalazły się m.in. trzy budynki biurowe przeznaczone na potrzeby instytucji publicznych. Inwestorzy z innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej (w tym Ukrainy i państw bałtyckich) odpowiadali za blisko 20%, a inwestorzy z RPA za ponad 20% wolumenu transakcji.
2024 rok przyniósł wejście na polski rynek nowych inwestorów. Po raz pierwszy na zakupy nad Wisłę udali się m.in.: południowoafrykański Emira Property Fund, który nabył 25% udziałów w DL Invest, brytyjska Sona Asset Management (inwestycja w CPI Property Group – zakup 49% udziałów) oraz estoński Summus Capital, który kupił dwa budynki biurowe.
OPTYMISTYCZNE PERSPEKTYWY
Osiągnięte wyniki potwierdzają stopniowy powrót rynku inwestycyjnego do poziomów z lat 2015-2017, z wyraźną tendencją wzrostową. Wysoka aktywność inwestorów zagranicznych oraz zróżnicowanie sektorów potwierdzają atrakcyjność polskiego rynku na tle Europy Środkowo-Wschodniej.
– Rok 2024 pokazał, że sektor biurowy odzyskał atrakcyjność, co widać po liczbie transakcji i ich wartości. Rosnące zainteresowanie budynkami w miastach regionalnych świadczy o dojrzewaniu tego rynku. Z kolei sektor living zyskuje na znaczeniu dzięki rosnącemu popytowi na akademiki i mieszkania na wynajem; to odpowiedź na zmieniające się potrzeby młodych ludzi, w tym zagranicznych studentów. Prognozujemy, że ten trend utrzyma się w kolejnych latach – mówi Jacek Kałużny, Head of Operational Capital Markets, Savills.
FOCUS NA BIURA
W 2024 roku w sektorze biurowym zarejestrowano około 45 transakcji o łącznej wartości przekraczającej 1,64 mld EUR (1,34 mld EUR w Warszawie i 298 mln EUR w miastach regionalnych). Jest to niemal czterokrotny wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem. Zdecydowana większość dotyczyła nieruchomości zlokalizowanych w Warszawie, ale autorzy raportu zwracają uwagę, że aktywność inwestorów była widoczna we wszystkich głównych ośrodkach biurowych w kraju.
Część budynków biurowych została zakupiona z myślą o pełnym lub częściowym użytkowaniu przez nowych właścicieli. Dotyczy to m.in.: trzech budynków nabytych przez instytucje publiczne, ale także nieruchomości przy ul. Mazowieckiej 2/4, obu budynków MatchPoint oraz Bokserska Office Center.
Inną strategię przyjęli inwestorzy, którzy zdecydowali się na zakup biurowców z zamiarem ich wyburzenia i zmiany funkcji działek z biurowej na mieszkaniową. Przykłady takich transakcji to Curtis Plaza oraz trzy budynki kompleksu myhive Mokotów.
Aktywność inwestycyjna w sektorze biurowym podkreśla nie tylko zainteresowanie inwestorów kluczowymi lokalizacjami w Warszawie, ale także rosnącą atrakcyjność regionalnych rynków biurowych w Polsce.
FOCUS NA SEKTOR HANDLOWY
W 2024 roku wartość inwestycji w sektorze handlowym przekroczyła 1,6 mld EUR, z czego ponad 1 mld EUR pochodziło z trzech największych transakcji. Wśród nich znalazła się m.in. sprzedaż portfela sześciu centrów handlowych do Star Capital Finance za 285 mln EUR.
Inwestorzy nadal skupiają się na parkach handlowych i mniejszych obiektach. Przykłady takich transakcji to sprzedaż parków handlowych BIG Gorzów i Glinianka do Big Shopping Centers czy Pasażu Grodziskiego i Pasażu Kępińskiego do Falcon Investment Management. Wśród mniejszych obiektów na liście transakcji znalazły się m.in. Smart Park Syców, zakupiony przez Saller Group, oraz Smart Park Zgorzelec, nabyty przez Newgate Investment.
– Parki handlowe i obiekty typu convenience nadal cieszą się wzięciem, i to odpowiedź na zmieniające się preferencje konsumentów, którzy coraz częściej wybierają zakupy blisko domu. Ubiegłoroczne stabilne wyniki sektora handlowego, mimo trudnych warunków rynkowych, wskazują na jego odporność i perspektywy dalszego rozwoju – mówi Mark Richardson, Head of Investment, Savills.
Najbardziej aktywnym inwestorem pod względem liczby transakcji w minionym roku było Big Shopping Centers, które dodało do swojego portfela cztery nieruchomości. Natomiast Nepi Rockcastle, dzięki dwóm dużym akwizycjom, zainwestowało najwyższą kwotę w sektorze handlowym.
FOCUS NA MAGAZYNY I NIERUCHOMOŚCI PRZEMYSŁOWE
W sektorze magazynowym i przemysłowym w 2024 roku zawarto około 30 transakcji, co jest wynikiem zbliżonym do 2023 roku, w którym odnotowano ich 26. Całkowita wartość transakcji wyniosła prawie 1,26 mld EUR, co daje wzrost o 27% rok do roku. Pod względem wartości i liczby transakcji sektor uplasował się na trzecim miejscu podium.
Najwięcej transakcji dotyczyło nowoczesnych obiektów magazynowych w strategicznych lokalizacjach, co podkreśla niesłabnącą atrakcyjność Polski jako centrum logistycznego Europy Środkowo-Wschodniej.
W 2025 roku prognozowany jest znaczący wzrost sektora, szczególnie w związku z planowaną finalizacją przez Ares Management Corporation akwizycji międzynarodowego portfela GLP Capital Partners Limited. Transakcja szacowana jest na 3,7 mld USD, z czego część obejmie polski rynek.
FOCUS NA SEKTOR MIESZKAŃ NA WYNAJEM I AKADEMIKÓW
Sektor living w 2024 roku osiągnął wartość 141 mln EUR, obejmując zarówno transakcje typu forward funding, jak i zakupy istniejących nieruchomości. Jedną z transakcji było nabycie akademika LivinnX w Krakowie (obecnie Basecamp) przez Xior Student Housing za kwotę stanowiącą około 20% całkowitego rocznego wolumenu wypracowanego przez sektor. Zakup powiększył portfel belgijskiego inwestora do czterech nieruchomości w Polsce, ale już na początku 2025 r. ogłosił on kolejne akwizycje w Polsce.
W sektorze mieszkań na wynajem instytucjonalny (BtR) odnotowano kilka istotnych akwizycji, w tym zakup nieruchomości przy Siennickiej 29A w Warszawie przez Van der Vorm Vastgoed oraz budynku Wrocławska 53J w Krakowie przez Lew Invest. Inwestorzy, tacy jak Griffin Capital Partners, realizują projekty forward funding, np. inwestycja LifeSpot przy Ostrobramskiej 86 w Warszawie. Ponadto, Nrep nabył nieruchomość przy ul. Nocznickiego w Warszawie i we współpracy z lokalnym partnerem zrealizuje na niej mieszkania na wynajem.
Jednym z najważniejszych wydarzeń było uruchomienie platformy prywatnych akademików przez Signal Capital Partners, Griffin Capital Partners i Echo Investment. Celem nowego joint venture jest stworzenie portfela 5000 miejsc dla studentów w ciągu 3-5 lat.
Jacek Kałużny dodaje, że inwestorzy aktywnie interesują się również gruntami pod nowe projekty PBSA a także PRS, szczególnie w Warszawie oraz w innych dużych, uznanych ośrodkach akademickich w Polsce.