Na części największych rynków mieszkaniowych do początku tego roku ceny mieszkań, mimo drastycznego zahamowania akcji kredytowej, ciągle rosły. Takie dane dostarcza Narodowy Bank Polski. Są jednak i miasta, gdzie odnotowano znaczące spadki. Do mocnej przeceny z kwartału na kwartał doszło w Gdańsku. Ceny spadały też w Krakowie i Wrocławiu. Eksperci portalu GetHome.pl postanowili przyjrzeć się tej sytuacji.
Z informacji banku centralnego na temat cen transakcyjnych nowych mieszkań wynika, że trwa specyficzna sytuacja rynkowa – mimo drastycznego spadku popytu na mieszkania i równie mocnego tąpnięcia akcji kredytowej, ceny na razie nie spadają, a jeśli już – to w większości miast regionalnych, gdzie odnotowano spadki, były one minimalne.
Co prawda na koniec minionego roku deweloperzy odnotowali pewne odbicie w sprzedaży mieszkań, wobec wcześniejszego kwartału, to jednak rok do roku skala spadku popytu jest bardzo duża. Z danych JLL, które przytaczają w swoim raporcie analitycy PKO BP wynika, że na 6 monitorowanych największych rynkach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań, Łódź) sprzedaż nowych mieszkań w czwartym kwartale 2022 była w porównaniu z bardzo słabym trzecim kwartałem większa o 29%; jednocześnie była o 40 proc. niższa niż na koniec 2021 roku. Deweloperzy sprzedali ok. 35 tys. mieszkań, zbliżony poziom był ostatnio notowany w 2013. W 2022 łącznie 12 giełdowych deweloperów mieszkaniowych sprzedało o 34,3% mieszkań mniej niż w 2021 r.
Jak więc widzimy, zapaść sprzedażowa jest odczuwalna. Firmy deweloperskie dostosowują obecnie podaż do realiów rynkowych. Analitycy natomiast zakładają, że przy zahamowaniu inflacji i spadku stóp procentowych, odbudowa popytu na mieszkania jest możliwa w latach 2024 – 25.
Jak informują eksperci PKO BP: W 2022 deweloperzy rozpoczęli budowę 115,3 tys. mieszkań (-30,7% r/r). Liczba rozpoczętych mieszkań bardziej zmalała w dużych i największych miastach (w miastach na prawach powiatu spadek o 37-38% r/r), nieco mniej w pozostałych powiatach (-20% r/r). Jednocześnie udział rozpoczętych tam projektów wzrósł do 45,4% (+5,9 pp r/r), malejąc najbardziej w 6 największych aglomeracjach (40,6%; -4,5 pp r/r). Silny spadek liczby rozpoczynanych projektów jest reakcją deweloperów na gwałtowny spadek popytu na mieszkania nasilający się od połowy 2022 wraz z załamaniem popytu kredytowego na skutek wysokich stóp procentowych i zaostrzonych regulacji ostrożnościowych.
Ceny ciągle wysokie, ale są i spadki
Z cała pewnością zahamowanie nowej podaży, sprzyja utrzymaniu cen na dotychczasowych, wysokich poziomach. Co prawda nie ma już mowy o tym, by mieszkania tak dynamicznie drożały, jak w roku 2021, ale jednak mimo wszystko na niektórych lokalnych rynkach wzrosty są notowane.
Z danych NBP wynika, że w IV kw. 2022, metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie kosztował średnio 12830 zł i był droższy o 100 zł w porównaniu do kwartału wcześniejszego. W Poznaniu metr kwadratowy mieszkania kosztował 9770 zł i nieznacznie – o kilkadziesiąt złotych – podrożał. Niewielkie spadki stawek odnotowano natomiast we Wrocławiu (z 10520 do 10450 zł/mkw.) i nieco większe w Krakowie (z 11600 do 11180 zł/mkw.).
Z danych NBP wynika, że wśród największych rynków mieszkania najbardziej potaniały w Gdańsku. Tu – jak podaje bank centralny – ceny zjechały z kwartału na kwartał aż o 900 zł/mkw (z 11600 do 10700). Trójmiejski rynek w całości nie notuje jednak spadku wartości mieszkań. NBP podaje też średnie cenowe dla Gdyni, gdzie w analizowanym okresie nowe mieszkania akurat mocno drożały (z 11900 zł w III kw. 2022 aż do 13500). Tak więc, bazując na danych NBP można powiedzieć, że w lokalizacji trójmiejskiej sytuacja cenowa nie jest jednoznaczna. Na pewno nie obserwuje się ogólnego trendu spadkowego.
Wykres 1 Ceny mieszkań na głównych rynkach (dane NBP)
Jeśli chodzi o pozostałe miasta regionalne – w większości stolic województw stawki na rynku pierwotnym pozostały stabilne. Wzrosty bądź spadki cen były niewielkie.
Wykres 2 Ceny transakcyjne nowych mieszkań (dane Narodowego Banku Polskiego)
Jak widzimy – na większości rynków ceny nie różnią się od siebie istotnie z kwartału na kwartał. To wskazuje, że mimo ogólnie trudnej sytuacji makroekonomicznej, na rynku dominuje stabilizacja cenowa.
Należy pamiętać, że choć drastyczny wzrost kosztów kredytowania i ciągle drogie mieszkania, stanowią mieszankę “zabójczą” dla setek tysięcy osób potencjalnie zainteresowanych kupnem, to jednak mimo wszystko nieruchomości mieszkaniowe ciągle cieszą się dużym zainteresowaniem tych kupujących, którzy myślą o ucieczce przed inflacją i zarobkowaniu na wynajmie. Mieszkania postrzegane są jako bezpieczna alternatywa i szansa na zachowanie wartości kapitału. To akurat jest czynnik wspierający popyt.
Co dalej z sytuacją rynkową? Jak już napisaliśmy wcześniej – eksperci nie spodziewają się przełomu i istotnego odbudowania popytu w tym roku. Zakładają natomiast, że – przy odpowiedniej sytuacji makroekonomicznej, a więc spadku inflacji i stóp procentowych NBP, poprawa może być widoczna w roku przyszłym.
Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl