Niska dostępność kredytów hipotecznych, wysoka inflacja, rosnące koszty materiałów budowlanych i siły roboczej oraz spadek podaży w wyniku ograniczenia aktywności deweloperów – to tylko niektóre z czynników ekonomicznych, które będą determinowały sytuację na rynku mieszkaniowym w 2023 r. Jednak nie mniej ważne będą te społeczne, m.in. nastroje wywołane aktualną sytuacją na wschodniej granicy czy obniżenie statusu majątkowego, a wraz z tym społecznego. Najbardziej prawdopodobne scenariusze dla rynku mieszkaniowego w Polsce prezentują autorzy Kwartalnika Mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight[1].
Bardzo wysoka inflacja, wzrost stóp procentowych i spadek dostępności kredytów hipotecznych spowodowały, że rynek mieszkaniowy zszedł na znacznie niższy poziom obrotów. Jednocześnie mimo pewnych przeszkód – jak np. ograniczony dostęp do finansowania nieruchomości – Polacy nadal uczestniczą w wyścigu po własne M. Wyścigu, który staje się coraz bardziej ekskluzywny.
Kredyt? Proszę czekać
W 2022 r. ograniczona dostępność kredytów hipotecznych stała się najpoważniejszą barierą rozwoju dla rynku nieruchomości mieszkaniowych. Nastąpiło to nie tylko ze względu na podwyższenie progu zdolności kredytowej, ale też dlatego, że po podwyżkach stóp procentowych kredyty stały się najzwyczajniej w świecie bardzo drogie. W ostatnim czasie Komisja Nadzoru Finansowego podjęła decyzję o obniżeniu tzw. bufora kredytowego do 2,5 pkt. proc. dla kredytów ze „stałą” stopą procentową, a na horyzoncie pojawiła się wizja rządowego programu “Pierwsze mieszkanie” z programem dopłat do kredytów hipotecznych. Mimo to wciąż tylko wąska grupa osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania. Aby sytuacja ta uległa zmianie, musiałaby nastąpić kumulacja czynników zwiększających dostępność finansową kredytów, a tym samym zakupu mieszkania. Jak przewidują autorzy Kwartalnika Mieszkaniowego, do końca roku nie należy spodziewać się obniżki stóp procentowych, a w 2023 r. nabywcami nieruchomości mieszkaniowych będą głównie klienci kupujący za gotówkę, przede wszystkim w celach inwestycyjnych.
Autorzy Kwartalnika Mieszkaniowego są też zdania, że w tym roku coraz bardziej słyszalne będą głosy niezadowolenia zwłaszcza młodych dorosłych, którzy mimo nabywania kompetencji i ogólnej aktywności zawodowej oraz gospodarczej, wciąż nie skumulowali środków niezbędnych do zakupu mieszkania. – Grupa ta będzie czekała na dalsze poluzowanie kryteriów przyznawania kredytów. Oznacza to, że dla dużej części społeczeństwa marzenia o własnym M oddalą się, a zakup nieruchomości stanie się przywilejem wyższych klas społecznych – zauważa dr hab. Mikołaj Lewicki z Wydziału Socjologii Uniwersytetu Warszawskiego, współautor Kwartalnika Mieszkaniowego.
Ciasne, ale własne
Kapitał ekonomiczny to jednak tylko jedna strona „własnościowego medalu”. Jako rezultat mniejszej zdolności kredytowej u wielu osób zdeterminowanych, by mieszkanie jednak kupić, może pojawić się myśl o znalezieniu lokum istotnie mniejszego, niż pierwotnie zakładały. Czynnikiem zwiększającym tę skłonność mogą być zapowiedzi utrzymania wysokiego poziomu cen na rynku pierwotnym w dużych miastach. Grupy społeczno-zawodowe, które do tej pory w zakupie mieszkania widziały potwierdzenie swojej pozycji, będą starały się znaleźć takie oferty, które nie obniżą ich statusu społecznego, a jednocześnie pozwolą poradzić sobie ze zmniejszonymi zasobami finansowymi.
Jak zauważa Kacper Nosarzewski, Partner 4CF, firmy doradczej specjalizującej się w długoterminowym prognozowaniu i budowie scenariuszy przyszłości, na popularności mogą zacząć tracić mieszkania więcej niż dwupokojowe, a może nawet mieszkania z pełną kuchnią.
Przystosowując się do trudnej sytuacji, niedoszli nabywcy mieszkań w dużych miastach mogą wykazywać zainteresowanie nieruchomościami położonymi dalej od centrów wielkich aglomeracji. Na popularności mogą zatem zyskiwać tzw. „obwarzanki” miast. Kacper Nosarzewski zwraca uwagę, że – typując miasta, które mogą stać się beneficjentami takiego podejścia Polek i Polaków w ciągu najbliższej dekady, należy śledzić planowane inwestycje kolejowe i rozwój sieci światłowodowej, ale również położenie w odległości 2-3h jazdy samochodem od międzynarodowych portów lotniczych m.in. Warszawy, Gdańska, Katowic i Krakowa.
Wynajmują, bo pracują – nowe formy najmu instytucjonalnego
Coraz powszechniejsze może okazać się również poszukiwanie alternatyw dla zakupu mieszkania. Na znaczeniu mogą zyskać zupełnie nowe formy najmu instytucjonalnego, adresowane przede wszystkim do grupy znajdującej się pod największą presją ekonomiczną, a zarazem o najniższej zdolności kredytowej, czyli tzw. singli.
–Z punktu widzenia czystego arbitrażu podatkowo-składkowego oraz ubożenia, dla pewnej części społeczeństwa korzystnym byłoby wynajmowanie mieszkania jako benefitu pracowniczego. Oznacza to, że pracodawcy staliby się udziałowcami projektów mieszkaniowych w dużych miastach, aby móc oferować tego typu “mieszkania pracownicze” jako odpłatne lub nieodpłatne świadczenie zatrudnionym osobom. Nie da się wykluczyć, że obsługa takich nieruchomości może stać się nowym obszarem działalności dla firm usługowych z sektora PRS – dodaje Kacper Nosarzewski.
Możliwe tarcia społeczne
-Wzrost presji popytowej na rynku najmu, skutkujący niedoborem mieszkań może stać się powodem tarć na tle klasowym i narodowościowym – komentuje dr hab. Mikołaj Lewicki. Jak zauważa – na wzrost konkurencji między grupami społeczno-zawodowymi wpływać może nie tylko zmniejszanie się liczby ofert pracy w rezultacie poszukiwania jej przez migrantów (głównie obywateli Ukrainy). Konkurencja będzie także dotyczyła najmu mieszkań, zwłaszcza w większych ośrodkach miejskich. Duży napływ uchodźców ma w tej sytuacji także i dobre strony: wzrost popytu na najem rynkowy będzie stymulować rozwój średnich miast, w których łatwiej znaleźć mieszkanie do wynajęcia, a gdzie istnieją oferty pracy dla osób mniej wykwalifikowanych.
[1] Kwartalnik Mieszkaniowy Q4 2022 Otodom i Polityki Insight: https://media.otodom.pl/koniec-2022-r-to-symboliczny-koniec-boomu-na-rynku-mieszkaniowymczy-2023-bedzie-rokiem-klienta