Coraz bardziej zaawansowane technologicznie biurowce, rosnąca rola certyfikatów budynków oraz sztucznej inteligencji w projektowaniu i zarządzaniu systemami wentylacyjno-chłodzącymi – to trendy, które będą panowały w 2025 roku na rynku nieruchomości – uważa specjalista MEP Marcin Kosieniak, współwłaściciel biura projektowego PM Projekt. Wśród największych wyzwań wskazuje natomiast gromadzenie danych do liczenia śladu węglowego i kosztowne systemy.
O ile 2024 rok był przede wszystkim rokiem upowszechniania się ESG na rynku nieruchomości, o tyle 2025 może okazać się rokiem wdrażania nowych rozwiązań opartych na algorytmach i AI – przewidują eksperci.
Efektywność energetyczna
Rosnące ceny energii, ale także nacisk na zrównoważone budownictwo sprawiły, że dziś w kontekście nowoczesnego zrównoważonego budynku najczęściej mówi się o efektywności energetycznej.
– Nie mam wątpliwości, że 2025 rok na rynku nieruchomościowym tylko utrwali tendencję do projektowania i wprowadzania takich systemów i rozwiązań, które dają zarówno w krótko, jak i długoterminowej perspektywie oszczędność energetyczną. Dziś nie realizujemy już żadnej inwestycji, w której to nie byłoby priorytetem – przekonuje Marcin Kosieniak, współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.
AI w nieruchomościach
Generacja AI odnotowała prawie 700-procentowy wzrost liczby wyszukiwań w Google w latach 2022-2023, wraz ze znacznym wzrostem liczby ofert pracy i inwestycji. Tempo innowacji technologicznych okazało się globalnie tak duże, że nikt tego nie przewidział. Jak wskazują eksperci, w latach 2023 i 2024 rozmiar podpowiedzi, które mogą przetwarzać duże modele językowe (LLM), znane jako „okna kontekstowe”, wzrósł ze stu tysięcy do dwóch milionów tokenów.
Jak AI zmieni zatem rynek nieruchomości? – Wcześniej czy później spodziewam się rewolucji. Rozwiązania wykorzystujące algorytmy pozwalają znacznie precyzyjniej projektować rozwiązania danego budynku, które są kluczowe dla jego użytkowników, zarówno jeśli chodzi o oszczędność energii, jak i komfort pracy czy efektywnego zarządzania poszczególnymi przestrzeniami – zwraca uwagę Marcin Kosieniak.
Wśród zaawansowanych rozwiązań wykorzystywanych już dziś, choć nie tak powszechnie, jak można by to robić, Kosieniak wymienia: regulatory zmiennego strumienia powietrza, które pozwalają dopasować ilości nawiewanego i wywiewanego powietrza z pomieszczeń na podstawie czujników CO2 lub innych czujników obecności w pomieszczeniu.
– To dzięki temu układy wentylacyjne pracują tylko wtedy, kiedy w pomieszczeniach przebywają ludzie, a więc precyzyjnie w tym czasie, kiedy potrzebna jest tam wentylacja. I z praktyki realizowanych przez nas projektów, potwierdzonej doświadczeniem klientów i użytkowników takich przestrzeni, wiemy, że działa to bardzo dobrze – podkreśla.
Co może zmienić AI? – Może sprawić, że będziemy realizować rzeczy dziś nieosiągalne. Dziś bowiem stosuje się zaawansowane układy sterowania oparte na tak zwanej logice rozmytej (fuzzy logic). Sprowadza się to do tego, że oprogramowanie dopasowuje się do okoliczności, a systemy sterowania mają szersze możliwości regulowania temperatury niż tylko na zasadzie: ciepło – zimno. Spodziewam się, że właśnie w tym aspekcie dzięki AI można będzie analizować znacznie większe zbiory danych z odczytów, a dzięki uczeniu maszynowemu – można będzie dodatkowo uczyć się zachowań użytkowników i w szybkim czasie znacząco precyzyjniej dopasować temperaturę w pomieszczeniu, uwzględniając także takie informacje, jak to, czy jest weekend, jaki jest poziom nasłonecznienia, a nawet jaka jest cena prądu czy jakie są oczekiwania użytkowników, na przykład biorąc pod uwagę planowaną w danym dniu konferencję. Specjaliści HVAC w takich rozwiązaniach upatrują przyszłości – przekonuje Kosieniak.
Wyzwaniem gromadzenie danych i wysokie koszty
Co zatem stoi na przeszkodzie, żeby już dziś te rozwiązania stały się powszechne?
Koszty wdrożenia i brak danych – pojawiają się na liście najczęściej wymienianych problemów.
– Gromadzenie danych to w branży nieruchomości wciąż wyzwanie. Do tego często nie ma odpowiednich narzędzi, jednolitych wytycznych. Ale wyzwaniem stają się także integracja oprogramowania i systemów, koszty – podsumowuje Kosieniak.
Czy szansą w tym przypadku okaże się współpraca i otwartość firm na udostępnianie swoich systemów technologicznych w modelu open source? – Nie widzę takich przesłanek, bo rynkę na dziś zdominowany jest przez dużych graczy. Ale rozwój startupów może coś zmieni w tej układance – mówi ekspert.
Budynek z certyfikatem więcej znaczy
Jak podaje Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologiczne PLGBC, w 2024 roku o 24 proc. wzrosła liczba budynków z certyfikatem w skali roku. W tej chwili jest ich ponad dwa tysiące. To także największy obserwowany wzrost w ciągu ostatnich czterech lat.
– Certyfikacja mówią nam nie tylko o ekologicznym nastawieniu inwestorów, ale to dowód na to, że budynek spełnia wyśrubowane kryteria. To znacząco podnosi wartość takiego budynku w kontekście planów inwestorskich, dopasowania do przepisów i w dłuższej perspektywie oznacza nierzadko oszczędność energetyczną – wyjaśnia Marcin Kosieniak, MEP specialist, współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.
Ale i tu – podkreśla Kosieniak – mamy wyzwanie, o którym będzie się mówiło także w 2025 roku.
– Wśród specjalistów już to podnosimy od jakiegoś czasu, że brakuje nam jednej metody i miary liczenia śladu węglowego. Dlatego także wyliczenie śladu węglowego stanowi dla firm, ale i dla nas, specjalistów, ogromne wyzwanie – podkreśla.
Nowoczesne biurowce, w których chce się przebywać
Kosieniak zwraca uwagę jeszcze na jeden trend, który rozwijać się będzie w 2025 roku. Chodzi o nowoczesne biura, zaprojektowane tak, żeby nie tylko przyjemnie się w nich pracowało, ale żeby były przestrzeniami, w których dba się o dobrostan pracowników.
– Od dwóch lat zadajemy sobie pytanie, jak wyglądać będzie praca i czy model hybrydowy bądź zdalny nie pogrzebie biur. Dziś widzę – nie tylko po realizacjach na rynku – ale także po tym, jak do projektowania biur się podchodzi, że to może być prawdziwy game changer, jeśli chodzi o dbanie o well-being pracowników. Sądzę, że naprawdę przestrzeń może przyciągać do przebywania w niej. I te nowo powstające, nowoczesne biurowce świetnie o tym przekonują – wskazuje.