Zwiększanie efektywności energetycznej oraz liczenie i obniżanie śladu węglowego budynków w całym cyklu ich życia pozostają kluczowymi zadaniami rynku nieruchomości w obszarze ESG. Jednak jak wskazują eksperci Cushman & Wakefield, w 2025 roku na istotności zyskiwać będą także kwestie związane z Taksonomią UE – jak np. zapobieganie wykorzystaniu substancji niebezpiecznych w budownictwie, a także gospodarką o obiegu zamkniętym (GOZ) czy redukcją ilości i zarządzaniem odpadami.
Na skróty:
Efektywność, efektywność i technologia
Jak pokazał najnowszy raport międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield „Trends Radar. Rynek nieruchomości od stabilizacji do optymizmu”, podnoszenie efektywności energetycznej budynków jest wskazywane jako priorytet w każdym z segmentów rynku.
Chęć ograniczania emisji i zużywania zasobów idzie w parze z poszukiwaniem oszczędności kosztowych – dlatego właściciele, zarządcy i deweloperzy będą koncentrować się na nowych rozwiązaniach technologicznych, które w przypadku ich nieruchomości przyniosą największą, pozytywną zmianę. Rozwój inteligentnych systemów zarządzania budynkami, Internet Rzeczy (IoT), AI czy łączność́ 5G umożliwiają̨ bardziej efektywne i zrównoważone korzystanie, i zarządzanie energią w budynkach. Wyzwaniem, któremu zespół Cushman & Wakefield pomaga sprostać, jest dobór narzędzi dostosowanych do indywidualnych uwarunkowań każdego projektu”, tłumaczy Katarzyna Lipka, Dyrektorka Działu Doradztwa Strategicznego i ESG w Cushman & Wakefield w Polsce.
Dobór rozwiązań zależy m.in. od sektora, wieku budynku (czy chodzi o nowy czy o modernizację), ale także lokalizacji. I tak, np. w biurach technologie mają służyć nie tylko oszczędności energii, ale też i tworzeniu zdrowego środowiska pracy. W sektorze przemysłu i logistyki, mocniej dochodzi do głosu także potrzeba zarządzania ryzykiem zmiany klimatu.
W przypadku nieruchomości handlowych borykamy się z wysokim, w porównaniu do innych typów obiektów, zapotrzebowaniem na energię pierwotną, co pokazują porównania przygotowane w ramach ESG Index wykonanym przez Deepki dla 2024 roku. Jest ono o 48% wyższe niż̇ w przypadku powierzchni biurowych. Naszym celem długoterminowym jest zatem znaczące zwiększenie efektywności energetycznej tych budynków”, mówi Agnieszka Bobela-Musiał, Regional Shopping Center Director, Cushman & Wakefield.
Perspektywa całego cyklu życia budynku
Zgodnie z zapisami Dyrektywy EPBD, szacowanie śladu węglowego w całym cyklu życia budynków stanie się obowiązkiem dla wszystkich nowych obiektów o powierzchni użytkowej większej niż 1000 mkw. od 2028 roku, a dla pozostałych nowych budynków od 2030 roku, wprowadzając do powszechnego zastosowania, obok charakterystyki energetycznej, kolejny parametr umożliwiający ocenę inwestycji budowlanych.
W perspektywie najbliższych 18 miesięcy państwa członkowskie są zobowiązane do wprowadzenia zapisów Dyrektywy EPBD do swojego porządku prawnego, co będzie również wiązało się z ich doszczegółowieniem. Oczekujemy na przykład na decyzje poszczególnych krajów członkowskich UE odnoszące się do tego, czy paszporty renowacji, które mają pojawić się w 2026 roku, będą obowiązkowe czy dobrowolne. Założenie jest takie, że powinny one zawierać opis technologii działań renowacyjnych oraz szacowane oszczędności energii i zmniejszenie operacyjnych emisji gazów cieplarnianych, zachęcając tym samym do transformacji budynków w obiekty zeroemisyjne. Jeżeli będą one obowiązkowe – przygotowanie do nich skonsumuje w dużym stopniu uwagę podmiotów rynkowych”, dodaje Katarzyna Lipka.
Po pierwsze: nie szkodzić
Cushman & Wakefield zwraca też uwagę na fakt, że działania dotyczące zrównoważonej zmiany muszą za priorytet brać także ochronę zdrowia użytkowników budynków. Drogowskazem jest tu między innymi Rozporządzenie Delegowane Komisji (UE) 2021/2139, które uwzględnia szereg wymogów określających, co w praktyce oznacza zawarte w Taksonomii UE „niewyrządzanie znaczącej szkody” (DNSH).
Jednym z trudniejszych aspektów związanych z zapewnieniem, że dany obiekt nie wyrządza szkody jego użytkownikom i środowisku, jest zapobieganie wykorzystaniu niebezpiecznych substancji. W materiałach budowlanych i wykończeniowych oraz w meblach znajduje się ich jeszcze wiele, a rynek nie do końca jest przygotowany na dostarczanie dokumentacji potwierdzającej zgodność z Taksonomią. Istnieje ogromna potrzeba tworzenia baz danych z parametrami środowiskowymi materiałów budowlanych i wykończeniowych, takich jak francuski INIES, by ułatwić jednostkom dostęp do informacji i umożliwić sprawne wykazanie zgodności z wytycznymi Taksonomii UE. Firmy stopniowo muszą także dostosować swój system raportowania do wymogów Taksonomii”, tłumaczy Julia Faltus-James, ESG Services Manager w Cushman & Wakefield.
Eksperci Cushman & Wakefield zwracają uwagę na długoterminowe korzyści, jakie płynąć będą z dostosowania nieruchomości do wytycznych Taksonomii.
Osiągnięcie zgodności z Taksonomią to duży wysiłek dla całego sektora, a firmy nie widzą jeszcze krótkoterminowych korzyści wynikających z tej nieobowiązkowej zmiany. Warto jednak myśleć o tym, że zgodność z normami zrównoważonego budynku może w przyszłości przełożyć się na lepsze wyceny w przypadku jego sprzedaży, a adaptacja do zmian klimatycznych może też na przykład pomóc w obniżeniu przyszłych kosztów ubezpieczenia”, podsumowuje Julia Faltus-James.
Wyzwania GOZ
Wdrożenie modelu biznesowego nastawionego na minimalizację zużycia zasobów i generowania odpadów jest dobrą drogą do budowania niskoemisyjnej, ale i konkurencyjnej gospodarki. Kluczowym aspektem dla przechodzenia rynku nieruchomości do gospodarki o obiegu zamkniętym jest uregulowanie wykorzystania materiałów z recyklingu.
Mamy już wdrożone myślenie o projektowaniu budynków z uwzględnieniem łatwej ich rozbiórki, a także promowane są modułowe rozwiązania konstrukcyjne pozwalające na zmianę funkcji obiektów w celu przedłużenia użyteczności nowo projektowanych obiektów. Jendak wciąż brakuje nam ram do tego, aby faktycznie móc traktować budynek jako bank materiałów (Buildings as Material Banks, BAMB)”, tłumaczy Katarzyna Lipka.
Zarządzanie odpadami staje się jednym z filarów zrównoważonej transformacji branży nieruchomości. Wdrażane strategie obejmują nie tylko minimalizację ilości generowanych odpadów, ale także innowacyjne podejścia do ich ponownego wykorzystania. Jednym z przykładów jest rosnąca liczba inwestycji, w których odpady budowlane poddawane są recyklingowi czy wykorzystywane ponownie na miejscu. Firmy deweloperskie i zarządcze coraz częściej implementują systemy cyfrowe do monitorowania gospodarki odpadami, co pozwala na optymalizację procesów i redukcję kosztów.
Trend ten wpisuje się w długofalową transformację sektora w kierunku większej efektywności ekologicznej, zmniejszając jego wpływ na środowisko i pomagając zwiększyć konkurencyjność podmiotów chcących działać zgodnie z zasadami GOZ.
ESG okiem inwestora
Inwestycje w zrównoważone nieruchomości przynoszą coraz więcej korzyści, takich jak wzrost wartości aktywów, poprawa wizerunku oraz większa odporność na zmiany rynkowe. W związku z tym inwestorzy coraz częściej wymagają od nieruchomości spełnienia wysokich standardów ESG.
Z naszych obserwacji wynika, że procesy due diligence stają się coraz bardziej szczegółowe i obejmują szeroki zakres czynników, takich jak efektywność energetyczna, dekarbonizacja, zgodność i gotowość na zmieniające się wymogi regulacyjne oraz aspekty społeczne i środowiskowe. Takie podejście jest również w dużej mierze spowodowane presją ze strony najemców czy banków oraz możiwością uzyskania wymiernych oszczędności na kosztach eksploatacyjnych. Dostosowanie obiektu do wymogów ESG lub brak działań w tym zakresie sprzyja dalszej polaryzacji produktów inwestycyjnych – niektórzy inwestorzy poszukują produktów prime, gdzie to „prime” dotyczy także poziomu zrównoważenia budynku, a inni są zainteresowani wysokim zwrotem z inwestycji o charakterze oportunistycznym”, komentuje Marcin Kocerba, Partner w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.