Bezobciażeniowe wyodrębnienie lokalu – takie pojęcie często pojawia się w umowach zawieranych z deweloperem. Wyjaśniamy jakie jest jego znaczenie.
Osoby zainteresowane zakupem nowego mieszkania od dewelopera, mogą spotkać się z pojęciem bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu. Takie pojęcie jest raczej niezrozumiałe dla większości klientów firm deweloperskich. Co więcej, może ono sugerować jakieś problemy związane z obciążeniem kupowanego lokum. Na całe szczęście, wspomniane określenie czynności prawnej ma pozytywny charakter z punktu widzenia nabywcy nowego mieszkania. Mimo tego, warto dowiedzieć się więcej o zasadach, na jakich przebiega bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Ta kwestia mimo jej dużego znaczenia dla klienta firmy deweloperskiej na razie nie została szczegółowo uregulowana przez przepisy. Warto jednak wiedzieć, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przewiduje zmiany w tej kwestii. Nowa wersja ustawy deweloperskiej ma szczegółowo regulować bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, a także bezobciążeniową sprzedaż działki z domem wybudowanym przez dewelopera.
Deweloperzy budujący bez kredytu stanowią rzadkość …
Bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu to pojęcie, które jest blisko związane ze specyfiką finansowania inwestycji przez deweloperów. Takie firmy zwykle budują nowe mieszkania przy wykorzystaniu kredytu bankowego. Samodzielne finansowanie kolejnych projektów bez wsparcia banku zdarza się tylko w przypadku mniejszych deweloperów. Informacje, które można znaleźć w Internecie wskazują, że jedynie 10% krajowych firm deweloperskich buduje mieszkania bez kredytów bankowych. „Do spadku tego odsetka przyczynia się między innymi niskie oprocentowanie kredytów inwestycyjnych” – zwraca uwagę Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Warto wiedzieć, że firma deweloperska podczas negocjacji z bankiem dotyczących zasad udzielenia kredytu, musi ustalić m.in. poziom swojego wkładu własnego w inwestycję (zwykle min. 20%) i wymagany poziom przedsprzedaży mieszkań. „Niezależnie od szczegółowych ustaleń, bank zabezpieczy swoją należność przy wykorzystaniu hipoteki” – wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Bank musi zobowiązać się do uwolnienia lokum od hipoteki
Zabezpieczenie kredytu bankowego dla dewelopera przy użyciu hipoteki generuje potencjalny problem dotyczący kupowanych mieszkań i domów. Chodzi o to, że sprzedawane nieruchomości mogłyby również zostać obciążone hipoteką na rzecz banku (związaną z kredytem inwestycyjnym). Podstawą takiego obciążenia byłby artykuł 76 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Mówi on, że: „w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział”. Z podziałem nieruchomości mamy do czynienia również wtedy, gdy zostaje wyodrębniony lokal powiązany z gruntem, na którym deweloper wybudował blok. „Kolejny przykład podziału to sprzedaż części gruntu zabudowanego nowym domem jednorodzinnym” – wymienia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Wspomniane obciążenie nowego lokum hipoteką na rzecz „obcego” banku byłoby oczywiście skrajnie niekorzystne dla klienta firmy deweloperskiej. Co więcej, bank finansujący mieszkanie dla takiej osoby prawdopodobnie nie zgodziłby się na wpisanie swojej hipoteki w drugiej kolejności. Właśnie dlatego opracowano rozwiązanie, którym jest bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Wspomniane rozwiązanie polega na tym, że bank dewelopera zgadza się na „zdjęcie” hipoteki ze sprzedawanego lokum pod warunkiem wpłacenia pełnej ceny sprzedaży. „Innymi słowy, bank zgadza się na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub bezobciążeniową sprzedaż działki zabudowanej domem” – dodaje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
UOKiK chce uregulować bezobciążeniową sprzedaż lokum
Brak dokładniejszego uregulowania kwestii związanej z bezobciążeniowym wyodrębnieniem lokalu oraz sprzedażą domu bez obciążenia jest wskazywany jako wada aktualnej ustawy deweloperskiej. Wspomniany akt prawny mówi jedynie, że wzmianka o zgodzie banku na uwolnienie sprzedawanego lokum z obciążenia, powinna znaleźć się w umowie deweloperskiej oraz formularzu informacyjnym. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie bez racji twierdzi, że takie rozwiązanie jest niewystarczające. „Właśnie dlatego UOKiK przygotował odpowiednie zmiany w zapowiadanej od dawna nowelizacji ustawy deweloperskiej” – podkreśla Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Po przeczytaniu najnowszego projektu wspomnianej nowelizacji (z 4 marca 2020 r.) okazuje się, że UOKiK chce zobowiązać deweloperów do uzyskania zgody banku na „zdjęcie” hipoteki ze sprzedawanych mieszkań oraz garaży jeszcze przed wprowadzeniem projektu na rynek. Kolejne bardzo ważne rozwiązanie ma obligować dewelopera do dostarczenia zgody banku na bezobciążeniową sprzedaż mieszkania jako załącznika do umowy deweloperskiej. „Brak takiego obowiązkowego załącznika będzie uprawniał klienta firmy deweloperskiej do odstąpienia od umowy z inwestorem” – podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Źródło: Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl
