Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie” w trzecim kwartale 2022 roku na warszawskim rynku nieruchomości biurowych zaobserwowano nieznaczny wzrost współczynnika pustostanów. Wolumen powierzchni w budowie nadal pozostaje na niskim poziomie.
Na koniec III kw. 2022 r. całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ponad 6,34 mln mkw., a nowa podaż od początku roku przekroczyła 228 100 mkw. W III kw. deweloperzy oddali do użytku łącznie 99 100 mkw., w tym prawie 64 000 mkw. w wieży Varso Tower wybudowanej w ramach kompleksu Varso Place. Wśród pozostałych największych inwestycji ukończonych w pierwszych trzech kwartałach 2022 r. znalazły się: Forest Tower (51 500 mkw., Północne Centrum, I kw.), biurowiec P180 (32 000 mkw., Mokotów, III kw.), kompleks SKYSAWA I&II (łącznie 31 300 mkw., Centralny Obszar Biznesu, I i II kw.) oraz LIXA C (19 400 mkw., Zachodnie Centrum, I kw.).
– Ze względu na rosnące koszty mediów najemcy coraz częściej doceniają nowoczesne rozwiązania technologiczne oraz z zakresu ESG. Mogą one mieć realny wpływ na wysokość ponoszonych kosztów eksploatacyjnych w przyszłości. Dlatego też powierzchnie oraz budynki biurowe, które już teraz oferują tego typu rozwiązania są chętniej wybierane przez najemców – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Newmark Polska.
Na stołecznym rynku w budowie pozostaje obecnie ok. 200 000 mkw. biur, przy czym kolejne większe budynki biurowe powstaną najwcześniej pod koniec 2023 r. i na przełomie lat 2024/2025. Z kolei zgodnie z zapowiedziami deweloperów pod koniec bieżącego roku lub w pierwszych miesiącach przyszłego roku rozpocznie się realizacja kilku nowych inwestycji biurowych, m.in. VIBE (Ghelamco), The Form (Lincoln Property) czy T22 (Echo Investment/AFI Europe). Niemniej jednak pierwsze etapy tych projektów zostaną ukończone dopiero pod koniec 2024 r. W obecnych warunkach rynkowych najemcy poszukujący biur do wynajęcia w najbliższych dwóch latach już teraz mają dość ograniczony wybór, szczególnie w centralnych lokalizacjach.
– Na stołecznym rynku powierzchni biurowych nadal utrzymuje się presja na wzrost czynszów, szczególnie w budynkach i lokalizacjach cieszących się największym zainteresowaniem najemców. Dodatkowym czynnikiem powodującym presję wzrostową na czynsze, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach, jest prognozowana na lata 2023-2024 luka podażowa – mówi Anna Osiecka, Associate Director w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych, Newmark Polska.
W pierwszych trzech kwartałach 2022 r. popyt brutto na warszawskim rynku biurowym wyniósł prawie 608 000 mkw., z czego prawie 80% przypadło na pierwsze półrocze (479 200 mkw.). W III kw. aktywność najemców uległa zmniejszeniu – łączny popyt w tym okresie nie przekroczył 128 700 mkw. Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszą się centralne lokalizacje, w których podpisano umowy na ponad 413 800 mkw. (I-III kw.), co stanowiło ponad 68% całkowitego zarejestrowanego popytu.
Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w okresie od stycznia do końca września 2022 roku nadal były firmy z sektora finansowego (28,1%) oraz IT (16,9%). Największymi podpisanymi umowami najmu pozostają dwa przednajmy: PKO BP na 34 500 mkw. w kompleksie SKYSAWA oraz Pekao SA na 30 000 mkw. w Forest Tower.
Utrzymujące się wysokie koszty wykończenia powierzchni biurowej oraz niepewność związana z wysokością opłat eksploatacyjnych skłaniają najemców do większej ostrożności przy podejmowaniu decyzji, co sprawia, że renegocjacje nadal mają duży udział w strukturze popytu. W III kw. 2022 roku renegocjacje stanowiły 45% całkowitego wolumenu w porównaniu ze średnią dla pierwszych trzech kwartałów na poziomie 38%. Na pozostałe 62% złożyły się nowe umowy (36%), umowy przednajmu (12%), ekspansje (10%) i transakcje na potrzeby własne (4%).
Na koniec września 2022 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 12,1%, co stanowi nieznaczny wzrost o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz spadek o 0,4 p.p. w ujęciu rok do roku. W ostatnich trzech kwartałach wolumen powierzchni dostępnej w centralnych lokalizacjach zmniejszył się o prawie 39 000 mkw., natomiast w lokalizacjach poza centrum wzrósł o ponad 41 000 mkw.
