Sprzedaż mieszkań w ostatnim kwartale roku 2024 nadal jest na poziomie niesatysfakcjonującym rynek nieruchomości. Problemów jest kilka – zaczynając od małej ilości kredytów hipotecznych przyznawanych przez banki przez wracające regularnie wątpliwości klientów czy nie wstrzymać się jeszcze z zakupem mieszkania, bo być może Rząd RP zdecyduje się na przygotowanie programu wsparcia dla kupujących nieruchomości. – Na rynku wtórnym ruch jest dużo większy niż na rynku pierwotnym, ale nie brakuje sytuacji, że sprzedający wykorzystują pewne fortele, by zwiększyć sprzedaż – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.
Podobijanie cen tylko po to, by je potem obniżać
Ceny na rynku wtórnym są niezmiennie we wszystkich miastach w Polsce niższe niż na rynku deweloperskim. Sprzedaż mieszkań zarówno nowych jak i pozyskiwanych d innych lokatorów spadła, choć w przypadku rynku wtórnego spadek jest niższy, a jednocześnie chęć negocjowania stawek zakupu większa. Eksperci rynku nieruchomości przyznają, że zdarza się całkiem sporo okazji, które wart wykorzystać, ale trzeba wykazać się czujnością i ostrożnością.
– Spotkałem się z sytuacjami, że cena ofertowa windowana była do abstrakcyjnego poziomu, byle tylko móc ją za chwilę obniżyć i sprawić wrażenie, że ceny mocno spadają. Przykładowo mieszkanie na rynku wtórnym wystawiono za cenę 800 tysięcy złotych, po tygodniu zmieniono ją na 700 tysięcy, a po dwóch tygodniach na 650 tysięcy. Cena transakcji była dla sprzedającego satysfakcjonująca i spodziewał się on, że obniżki spowodują zainteresowanie nieruchomością i sprawią, że klienci będą mniej skłonni do licytacji – mówi Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.
Takie fortele są częste w sytuacji, gdy sprzedaż nie jest na wysokim poziomie, a jednocześnie sprzedający czują presję związaną z koniecznością sprzedaży nieruchomości.
– Ceny z ogłoszenia, a ceny na aktach notarialnych często różnią się nawet o kilkaset tysięcy złotych. Takie działanie robi trochę krzywdę całemu rynkowi, bo jak ktoś wchodzi na strony z ofertami sprzedaży mieszkań to ma wrażenie, że ceny oszalały i nadal trzymają absurdalnie wysoki, a nawet jeszcze wyższy poziom niż kilka miesięcy temu – dodaje Mirosław Król.
Osobno mieszkanie, osobno garaż?
Forteli sprzedażowych na rynku wtórnym jest jednak znacznie więcej – przykładowo podział sprzedaży. Mieszkanie jest sprzedawane osobno, garaż osobno, a komórka lokatorska jeszcze osobno. To powoduje, że jeden lokator sprzedając mieszkanie może dokonać nawet trzech transakcji. Co więcej, okazuje się, że to dość intratne.
– Spotykamy się z sytuacjami, że mieszkanie się nie sprzedaje, ale o garaż pyta nawet kilkanaście osób. Szybko sprzedają się też np. piwnice, komórki lokatorskie czy wszelkie przestrzenie magazynowe na osiedlach, gdzie można trzymać np. rower czy dziecięcy wózek. Zdarza się, że mieszkanie wystawiane jest za 500 tysięcy złotych, garaż za 100, a komórka lokatorska za ok. 20-30 tysięcy złotych. Tym sposobem sprzedający stara się zmaksymalizować swój zysk – przyznaje Mirosław Król.
Czy to częste? Eksperci nie mają wątpliwości, że wszystko zależy od sytuacji. Garaż w dobrej lokalizacji jest dzisiaj na wagę złota. Sprzedaż mieszkań za to jest trudniejsza, stąd też większa skłonność sprzedających do decyzji o rozbijaniu transakcji.
– Są tygodnie, gdy pytań o garaże jest więcej niż pytań o sprzedaż mieszkań – mówi Mirosław Król.
Ekspert dodaje jednocześnie: – Sprzedaż pakietowa zarówno u deweloperów jak i na rynku wtórnym jest prostsza i powoduje, że lokal jest atrakcyjniejszy, w wielu przypadkach więc odradzamy, by rozbijać transakcję – dodaje Mirosław Król.