Mamy potwierdzenie spadków cen mieszkań. Z najnowszych danych NBP wynika, że na rynku wtórnym w IV kw. 2024 r. spadki pojawiły się aż w 10 z 17 badanych miast. Z kolei z naszych danych o cenach ofertowych w styczniu wynika, że w porównaniu z październikiem spadki wystąpiły aż w 12 z 17 miast. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że były one jednak zbyt małe, aby przywrócić „normalną” dostępność mieszkań. W przypadku pary z dochodem wynoszącym po 80% średniego wynagrodzenia rata pochłania 45% dochodu. Powrót do normalności, czyli udziału na poziomie ok. 31%, wymagałby znacznie mocniejszych obniżek lub spadku oprocentowania kredytów hipotecznych do ok. 4%. W tym kontekście wydaje się, że założenia programu „Pierwsze klucze” zostały dobrze przygotowane.
Raport zacznijmy od najnowszych danych NBP, które pokazują ceny ofertowe i transakcyjne w IV kw. 2024 r. Potwierdzają one spadki cen. Obniżki szczególnie powszechne były na rynku wtórnym. Jeśli chodzi o zawarte transakcje, spadki w porównaniu z III kw. 2024 r. odnotowano w 8 z 17 miast. Najmocniej staniały mieszkania w Szczecinie (7,2%) i Warszawie (6,2%). Jeszcze więcej spadków odnotowano w cenach ofertowych – mieszkania potaniały w 10 z 17 miast. Te zmiany w ofertach będą miały wpływ na ceny transakcyjne w I kw. 2025 r., ponieważ kupujący na rynku wtórnym zwykle potrzebują 1–2 miesięcy na uzyskanie kredytu hipotecznego.
Z kolei na rynku pierwotnym spadków jest znacznie mniej. Jeśli chodzi o ceny transakcyjne, to niższe niż w III kw. 2024 r. pojawiły się tylko w 4 z 17 miast. Najmocniej spadły we Wrocławiu (-4%) i Krakowie (-3%). W cenach ofertowych spadki odnotowano w 5 z 17 badanych miast.
Należy jednak dodać, że w porównaniu do poziomu w IV kw. 2023 r. we wszystkich badanych miastach ceny wzrosły. Jednocześnie wynagrodzenia rosły w tym okresie bardzo szybko. Pojawia się więc pytanie, jak w tym czasie kształtowała się dostępność mieszkań. Sprawdziliśmy ją pod kątem pary, która zarabia po 80% średniego wynagrodzenia i chce kupić swoje pierwsze mieszkanie o powierzchni 50 m² z pomocą kredytu hipotecznego. Ich wkład własny wynosi 10%. Cena mieszkania to średnia transakcyjna na rynku pierwotnym dla 7 największych miast według danych NBP.
Na skróty:
Rata pochłaniała 45% dochodu pary
W IV kw. 2024 r. taki zakup wymagałby wydania 713 250 zł. Rata kredytu z 10% wkładem własnym wyniosłaby ok. 4 459 zł i pochłaniałaby 45% dochodu naszej przykładowej pary. Z jednej strony jest to poziom zauważalnie niższy niż w drugiej połowie 2022 r., kiedy podwyżki stóp procentowych wywindowały ten udział do 52%. Należy jednak pamiętać, że 45% to wciąż bardzo dużo. W przypadku przeciętnych dochodów banki zwykle obawiają się udzielać kredytów, dla których rata przekracza 40% dochodu. Na wykresie widać również, że od 2014 r. do połowy 2020 r. wynosił on od 28% do 32%.
Ten schemat zmieniła dopiero pandemia, a dokładniej związane z nią ultraniskie stopy procentowe, które obniżyły ten udział do ok. 26%. Później nastąpiły jednak mocne podwyżki stóp, które wywindowały go do wspomnianych już 52%.
W latach 2007-2008 dostępność ratowały kredyty we frankach
Przy okazji warto krótko wspomnieć o sytuacji z lat 2007–2008, kiedy udział raty w dochodzie wynosił 60%–70%. W praktyce poziom ten był niższy i wynosił ok. 50%, ponieważ wówczas dominowały kredyty we frankach szwajcarskich, a nasze wyliczenia dotyczą kredytów w złotych. Tymczasem oprocentowanie kredytów we frankach było znacznie niższe niż kredytów w złotych.
Oprocentowanie 4% przywraca normalną dostępność mieszkań
Wróćmy jednak do aktualnej sytuacji. Przy poziomie cen mieszkań i wynagrodzeń z IV kw. 2024 r. powrót do normalności, czyli udziału raty w dochodzie wynoszącego ok. 31%, wymagałby spadku oprocentowania kredytu do 4%. Wygląda więc na to, że zapowiadany program „Pierwsze klucze” został dobrze przygotowany.
Dostępność mieszkań dla kupujących bez udziału kredytu
Obecny problem dostępności mieszkań wynika w większości z wysokich stóp procentowych. Patrząc tylko na relację cen i wysokości dochodów, wydaje się, że ceny są jedynie nieznacznie zawyżone. Aby to pokazać, wyobraźmy sobie parę, której dochody wynoszą pięciokrotność średniego wynagrodzenia. Ta para chce kupić mieszkanie o powierzchni 100 m² bez udziału kredytu. Podobnie jak w poprzednim przypadku zakładamy, że cena mieszkania jest średnią ceną transakcyjną na rynku pierwotnym dla siedmiu największych miast.
W IV kwartale 2024 r. taka para musiałaby na wspomniane mieszkanie wydać 46 miesięcznych wynagrodzeń netto. Dla porównania, od drugiej połowy 2022 r. było to zwykle od 41 do 46 pensji. Dopiero w ubiegłym roku ten poziom podskoczył do 47–48 pensji w I–III kwartale, ale w IV kwartale spadł do 46. Stosunek dochodów do cen mieszkań nie odbiega więc znacząco od poziomu obserwowanego w ostatnich 12 latach. Ewidentna bańka na rynku występowała natomiast w latach 2007–2008, gdy taka para musiała wydać ponad 70 wynagrodzeń na zakup takiego mieszkania.
Ceny mieszkań raczej nie spadną zbyt mocno
Ponieważ ceny mieszkań zaczęły spadać, ich dostępność dla osób zamożnych prawdopodobnie wzrośnie. Sprawdźmy, co by się stało, gdyby w IV kw. 2025 r. ceny były o 10% niższe niż w IV kw. 2024 r., a pensje wzrosły o 8%. W takim przypadku liczba potrzebnych wynagrodzeń do zakupu mieszkania spadłaby do 42, czyli niemal najniższego odnotowanego poziomu, który wynosił 41.
Wniosek jest więc taki, że rozpoczynający się trend spadkowy raczej nie przyniesie dużych obniżek. Gdyby przekroczyły 10%, ceny stałyby się niezwykle atrakcyjne dla osób o wysokich dochodach. Poza tym spodziewane są obniżki stóp procentowych i nowy program wsparcia w zakupie pierwszego w życiu mieszkania. Najprawdopodobniej spadki cen mieszkań nie będą więc zbyt głębokie i pozostaną jednocyfrowe.
Łódź i Rzeszów z rekordowymi cenami
Na koniec warto jeszcze przyjrzeć się najnowszym dostępnym danym, czyli cenom ofertowym ze stycznia 2025 r. Wynika z nich, że w porównaniu z grudniem 2024 r. spadki pojawiły się w 10 z 17 miast. Największe miesięczne obniżki odnotowano w Radomiu (-6%) oraz Sosnowcu (-3,5%). Zauważalne odbicie cen zaobserwowano natomiast w Gdańsku – wzrost o 4% m/m. Rekordowe ceny w nowych ofertach odnotowano w Łodzi (9500 zł, +1,3%) oraz Rzeszowie (10 149 zł, +2,6%).
W ujęciu trzymiesięcznym spadków jest jeszcze więcej. Pojawiły się w 12 miastach, w jednym mieście (w Lubinie) ceny nie zmieniły się, a wzrosty odnotowano jedynie w 4 miastach. Należy jednak dodać, że na razie obniżki są zwykle niewielkie. Dlatego w porównaniu rocznym, czyli do stycznia 2024 r. we wszystkich badanych miastach mieszkania są wciąż droższe niż przed rokiem. Średni wzrost wynosi 6,9% r/r.
Liczba aktywnych ogłoszeń wzrosła do 112 tys.
Jeśli chodzi o podaż mieszkań, to po październikowym szczycie podażowym liczba ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań malała. W listopadzie, a szczególnie w grudniu, dodawano zauważalnie mniej nowych ofert. Było to jednak chwilowe, typowo sezonowe zjawisko.
Już w styczniu 2025 r. odnotowano 44 tys. nowych unikalnych ofert sprzedaży mieszkań, co oznacza wzrost o 41% w porównaniu do grudnia 2024 r. Widać więc, że w styczniu nastąpił powrót do normalności, którą przez większość 2024 roku cechował wzrost podaży mieszkań na sprzedaż.
Wszystkich aktywnych i unikalnych ofert w analizowanych przez nas miastach naliczyliśmy w styczniu 112 tys., co zbliżyło poziom oferty do szczytowych wartości z 2024 r.