Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi obecnie przez fazę istotnych zmian, które wpływają zarówno na ceny mieszkań, jak i dynamikę sprzedaży. W III kwartale 2024 roku, po okresie gwałtownych wzrostów można zaobserwować pierwsze oznaki stabilizacji, co daje nadzieję na bardziej zrównoważony rozwój tego sektora.
Rynek pierwotny: spadek popytu i nowe wyzwania
W 2024 roku na rynku pierwotnym zaszły znaczące przekształcenia. Po raz trzeci z rzędu deweloperzy odnotowali spadek sprzedaży, osiągając w II kwartale wynik niższy o 12% w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. Na tę sytuację wpłynął przede wszystkim ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych oraz rosnące koszty budowy.
Wysokie ceny materiałów budowlanych i gruntów nadal utrudniają realizację nowych inwestycji. Eksperci przewidują, że liczba nowych mieszkań wprowadzanych na rynek ustabilizuje się na poziomie około 10 tysięcy miesięcznie, co w skali roku daje około 120 tysięcy mieszkań. Wysokie koszty wymuszają na deweloperach zmianę strategii – częściej w ofercie pojawiają się promocje czy rabaty, aby przeciwdziałać dalszym spadkom sprzedaży.
Ceny mieszkań: stabilizacja czy zapowiedź większych zmian?
Październik 2024 roku przyniósł ciekawą sytuację na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy wprowadzili na rynek więcej mieszkań niż udało im się sprzedać, co przełożyło się na rekordowe liczby dostępnych ofert w takich miastach jak Łódź, Poznań czy Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia. Mimo zwiększonej podaży średnie ceny za m² mieszkań w metropoliach pozostały na poziomie z poprzedniego miesiąca.
Warszawa: stabilne ceny, więcej mieszkań w ofercie
W stolicy średnia cena mieszkań w październiku 2024 roku wyniosła 17 795 zł za m², co oznacza brak znaczących zmian w porównaniu z wrześniem – 17 858 zł za m². Warszawscy deweloperzy zwiększyli liczbę mieszkań w swojej ofercie – na koniec miesiąca dostępnych było 14 392 lokali, czyli o 391 więcej niż miesiąc wcześniej.
Miasta z najwyższymi wzrostami cen w 2024 roku
Choć w październiku ceny ofertowe mieszkań pozostały stabilne, analiza od początku roku pokazuje znaczne wzrosty w niektórych miastach. Liderem w podwyżkach jest Wrocław, gdzie ceny za m² wzrosły o 11%. Na drugim miejscu uplasowała się Łódź z wynikiem 10%, a podium zamknął Poznań z podwyżką na poziomie 7%. W innych miastach wzrosty były bardziej umiarkowane: Warszawa – 6%, Kraków – 5%, Trójmiasto – 4%, a Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia – 3%.
Rekordowa podaż, stabilne ceny
Zwiększona liczba dostępnych ofert mieszkań w największych polskich miastach oraz brak dalszych wzrostów cen za m² może być sygnałem stabilizacji rynku.
– „Chociaż podaż mieszkań rośnie, deweloperzy jak dotąd skutecznie utrzymują ceny na stabilnym poziomie, co świadczy o elastycznym podejściu do zmieniających się warunków rynkowych” – komentuje Shraga Weisman, CEO Aurec Home.
I dodaje:
– „W naszej unikatowej inwestycji „Fabrica Ursus”, wyróżniającej się wyjątkową industrialną architekturą, oferujemy mieszkania w konkurencyjnych cenach. Właśnie rozpoczęliśmy budowę drugiego etapu tego projektu, a sprzedaż mieszkań jest już w toku. W ofercie znajdują się kawalerki o powierzchni od 32 m², mieszkania dwupokojowe o powierzchni 45 m² oraz przestronne apartamenty do 80 m², wszystkie zaprojektowane z dbałością o wysoki standard wykończenia”.
Dostępność kredytów hipotecznych
Jednym z najważniejszych czynników kształtujących obecny rynek nieruchomości jest polityka kredytowa banków. Wielu zainteresowanych kupnem mieszkania wciąż napotyka trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego.
Z danych BIK wynika, że w październiku 2024 roku zapotrzebowanie na kredyty mieszkaniowe znacząco spadło. Wartość zapytań kierowanych przez banki i SKOK-i do BIK była niższa o 16,5% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 roku, gdy uwzględni się przeliczenie na dzień roboczy. W minionym miesiącu o kredyt mieszkaniowy ubiegało się 34,52 tys. osób, podczas gdy rok wcześniej liczba ta wynosiła 41,33 tys., co oznacza spadek o 16,5% rok do roku. W porównaniu z wrześniem 2024 roku, liczba potencjalnych kredytobiorców wzrosła jednak o 21,1%.
Średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła w październiku 440,18 tys. zł, co stanowi wzrost o 4,6% w porównaniu z październikiem 2023 roku, ale jednocześnie spadek o 1,0% w stosunku do września 2024 roku.
– „Wzrost dostępności kredytów hipotecznych mógłby znacząco ożywić rynek, jednak widać, że banki pozostają ostrożne, co spowalnia decyzje zakupowe. Liczymy na zmiany w polityce kredytowej oraz nowe programy wsparcia. Mądre i dobrze oszacowane zasady rządowego dofinansowania mogą zwiększyć zdolność kredytową nabywców i napędzić popyt na mieszkania – wyjaśnia Shraga Weisman, CEO Aurec Home.
Prognozy na przyszłość
Rynek nieruchomości w Polsce zmierza w kierunku stabilizacji. Choć większych spadków cen w ujęciu ogólnym nie należy się spodziewać, lokalne korekty mogą się jeszcze pojawić. W dużych miastach takich jak Gdańsk czy Warszawa może dojść do dalszych zmian w ofertach deweloperów, którzy będą zmuszeni dostosować swoją strategię do zmieniających się warunków rynkowych i oczekiwań klientów. Na ożywienie rynku może wpłynąć także złagodzenie inflacji oraz obniżka stóp procentowych.
– Pomimo obecnych wyzwań, umiarkowany optymizm co do przyszłości rynku nieruchomości jest uzasadniony. Stabilizacja i dostosowanie się do nowych realiów mogą stworzyć korzystne warunki dla nabywców, zwłaszcza tych, którzy czekają na bardziej przystępne rozwiązania cenowe – puentuje Shraga Weisman.