Z danych GUS wynika, że ok. 80 proc. polskich seniorów posiada na własność mieszkanie lub dom. Taka nieruchomość może być przedmiotem umowy o dożywocie, o ile senior zdecyduje się na hipotekę odwróconą. Na mocy umowy emeryt będzie mógł przenieść prawo własności do nieruchomości (np. na fundusz hipoteczny) i otrzymywać w zamian świadczenia pieniężne wypłacane dożywotnio. Warto jednak pochylić się nad umową dożywocia i przeanalizować zapisy dotyczące nieruchomości. Co senior zyska a z czego zrezygnuje w momencie podpisania umowy? Na jakich zasadach będzie mógł mieszkać w nieruchomości? Czy będzie mógł podnająć komuś pokój? Kto będzie musiał robić przeglądy techniczne, okresowe remonty, na kim będą spoczywały opłaty za czynsz i podatek od nieruchomości? Podpowiadamy.
Umowa o dożywocie, której zapisy opierają się na Kodeksie cywilnym, zwłaszcza w artykule 908 (i kolejnych) daje seniorowi możliwość przekazania własności nieruchomości w zamian za opiekę lub dożywotnie świadczenia pieniężne. Po podpisaniu takiej umowy nabywca nieruchomości (np. fundusz hipoteczny) zobowiązuje się do zapewnienia seniorowi dożywotniego prawa zamieszkiwania, które jest zabezpieczone poprzez ustanowienie służebności osobistej mieszkania. To prawo jest wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości, co oznacza, że jest wiążące także dla jej przyszłych właścicieli. Można zatem powiedzieć, że służebność osobista mieszkania jest swoistego rodzaju mechanizmem zabezpieczającym dla emeryta.
– Warto też podkreślić, że zgodnie z art. 300 Kodeksu cywilnego, służebność jest prawem niezbywalnym i ściśle związanym z osobą uprawnioną, czyli z konkretnym seniorem. Oznacza to, że emeryt nie może przenieść tego prawa na żadną inną osobę. Tylko on będzie jedynym użytkownikiem mieszkania – mówi Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM.
Jakie są plusy i minusy tego rozwiązania?
Służebność osobista mieszkania, z punktu widzenia seniora, jest rozwiązaniem dającym bezpieczeństwo i stabilność. Senior, mimo przeniesienia własności, może dożywotnio mieszkać w dotychczasowym lokum. Warto zaznaczyć, że służebność ta jest trudna do uchylenia przez jakiekolwiek późniejsze decyzje nabywcy.
– Przy okazji służebności osobistej mieszkania, o której mówimy teraz w kontekście umowy o dożywocie trzeba podkreślić mechanizm działania hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym. Już w momencie podpisania umowy dana nieruchomość przechodzi na własność nabywcy (np. funduszu hipotecznego lub osoby prywatnej). Senior nie może zatem sprzedać takiej nieruchomości. Nie może być też ona dziedziczona przez spadkobierców – podkreśla Małgorzata Rosińska.
Na kim spoczywają remonty i opłaty?
Jeżeli senior wciąż mieszka w nieruchomości, użytkuje ją na co dzień, a jednocześnie nie jest jej właścicielem, to kto płaci czynsz, podatek od nieruchomości i kto odpowiada za przeglądy techniczne, czy ewentualne remonty?
Wszystko zależy od zapisów zawartych w umowie o dożywocie i warunków, na które przystał nabywca oraz senior. Fundusze hipoteczne, w momencie, w którym stają się właścicielami nieruchomości, odpowiadają za obowiązkowe przeglądy techniczne, płacą też czynsz (wraz z uwzględnieniem ewentualnych podwyżek), opłatę z tytułu ubezpieczenia lokalu lub domu i podatek od nieruchomości.
Czy emeryt może podnająć pokój w mieszkaniu?
Z prawnego punktu widzenia umowa o dożywocie oraz towarzysząca jej służebność osobista mieszkania (która jest prawem niezbywalnym i ściśle związanym z konkretną osobą) nie przewidują takiej możliwości. Senior, który jest użytkownikiem mieszkania nie ma możliwości przekazywania swojego prawa innym osobom (co określa art. 300 Kodeksu cywilnego). Warto jednak przeanalizować każdy kontrakt oddzielnie, bo strony mogą iść na odstępstwa.
– Pamiętajmy, że fundusze hipoteczne – co do zasady – wyrażają zgodę na wynajmowanie mieszkania np. w sytuacji gdy senior chce zamieszkać w domu opieki lub u swojego partnera/partnerki. Odbywa się to po podpisaniu trójstronnej umowy między klientem, najemcą i funduszem – podsumowuje Małgorzata Rosińska.