Powyborczy kurz już opadł, a wraz z nim ustabilizowała się sytuacja na rynku monetarnym. Po przedwyborczym dwutakcie obniżki stóp procentowych- najpierw o 0,75% (we wrześniu) oraz 0,25 % (w październiku), w listopadzie RPP przyjęła decyzję o utrzymaniu głównej stopy referencyjnej na poziomie 5,75 % wobec oczekiwanej przez rynek kolejnej obniżki o 0,25%. Na taką decyzję zapewne wpływ miał wynik wyborów i najbardziej prawdopodobny scenariusz co do wyłonienia nowego rządu, na czele którego stanie przedwyborcza opozycja z Donaldem Tuskiem na czele w roli premiera. Jak się ostatecznie okazało, rynek i ekonomiści prognozowali zbyt duże cięcia stóp i było to poniekąd również związane z sytuacją na polskiej scenie politycznej. Listopadowa decyzja RPP była ewidentną reakcją na bardzo wiele pytań związanych z polityką gospodarczą nowego rządu, w tym m.in. decyzji dotyczących utrzymania 0 % VAT na żywność, zamrożonych cen energii elektrycznej i tzw. tarczy antyinflacyjnej, które to wprost oddziałują na inflację.
Tutaj jednak możemy zanotować kolejne napawające optymizmem dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazujące, iż w listopadzie 2023 r. inflacja CPI r/r wyniosła 6,5 % wobec oczekiwanych przez Ekonomistów 6,6-6,7 %. W ich ocenie doszliśmy do końca cyklu tzw. szybkich spadków inflacji, dalsze jej obniżanie będzie długofalowym i mozolnym procesem wymagającym wytężonych działań. Pamiętajmy, że inflacja na poziomie 6-7 % to wciąż bardzo daleko od celu inflacyjnego NBP określonego jako 2,5% +/- 1 pkt proc.
Wszystko wskazuje na to, iż mamy obecnie do czynienia ze stabilizacją stóp procentowych na bieżącym poziomie przez najbliższe kilka miesięcy, najprawdopodobniej do następnej projekcji inflacyjnej, która zostanie opublikowana przez Narodowy Bank Polski w marcu 2024 r. Dlatego na najbliższym posiedzeniu 5-6.12.2024 r. stopy z dużym prawdopodobieństwem zostaną utrzymane na bieżącym poziomie. Ważne, że z przekazów medialnych taki pogląd podziela większość członków RPP a wiemy, że w przeszłości z tą jednością w ocenie sytuacji było dość trudno. Zgodność w tym zakresie panuje również wśród ekonomistów i obserwatorów rynku. Można się spodziewać, że w nowej projekcji znajdą odzwierciedlenie gospodarcze i fiskalne decyzje nowego rządu, dzięki którym Radzie będzie łatwiej podejmować decyzje.
Rada najwyraźniej zmienia też podejście dot. tzw. ścieżki inflacyjnej, która w wyniku dotychczasowych obniżek stóp procentowych oraz spodziewanego ożywienia gospodarczego w 2024 r. (głównie przez konsumpcję, program 800 +, Krajowy Plan Odbudowy) może odbiegać od tej optymistycznej, prognozowanej jeszcze w lipcu i dlatego wstrzymała dalsze luzowanie polityki pieniężnej.
Na rynku kredytów hipotecznych, po szybkich reakcjach WIBORU na wynik wyborów i wspomniane obniżki stóp we wrześniu i październiku, WIBOR 3M i WIBOR 6M (które są składową zmiennego %) zdążył już odrobić i dzisiaj wynosi odpowiednio 5,83 % i 5,82 % tj. wyżej od stopy referencyjnej (stan na dzień 29.11.2023) wobec ok 5,55 % po wyborach tj. 16.10.2023 r. Kontrakty FRA (Forward Rate Agreement oznacza w skrócie pewną stopę procentową w przyszłości i służą one do zabezpieczania ryzyka stopy procentowej) wynoszą obecnie na 3M i 6M 5,8 % i są prognostykiem na przyszłość w ujęciu krótkoterminowym. Przytoczone wskaźniki zatem również wskazują na prognozę braku obniżek stóp procentowych w najbliższych czasie.
Wg raportu BIK październik 2023 r. okazał się rekordowym miesiącem, jeśli chodzi o liczbę udzielonych kredytów mieszkaniowych – 24,1 tys kredytów na kwotę 9,725 mld zł, co daje 360,6 % wzrost w ujęciu wartościowym r/r. Na ten stan rzeczy wpływ mają na pewno – rządowy program Bezpieczny Kredyt 2 % (ok. 60 % tego typu kredytów w październiku), ale i obniżki stóp % zwiększające zdolność kredytową Polaków oraz rekomendacja zmniejszonego buforu na ryzyko zmiany stóp procentowych, zarekomendowanego przez KNF kilka miesięcy wcześniej.
Trzeba przy tym wspomnieć, iż rekordowy popyt na kredyty hipoteczne odbił się skokowym wzrostem cen nieruchomości i drastycznym spadkiem podaży mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach. W Warszawie średnia cena ofertowa za m2 (wg danych za październik br.) to już 16 900 zł (co stanowi wzrost 20,7 % r/r). Jeśli chodzi o podaż wg cen za listopad 2023 r. to mieszkań do 500 000 zł jest zaledwie 5,2 %, a w przedziale 500 001-750 000 zł – 27,5 % całego warszawskiego rynku (wg danych opracowanych przez Marcina Drogomireckiego z grupy Morizon Gratka)
Z perspektywy aktualnych kredytobiorców, ważne jest odłożenie w czasie wprowadzenia stawki referencyjnej WIRON i zastąpienia tym samym dzisiaj obowiązujących stawek WIBOR. Przypomnijmy, że pierwotnie miało to nastąpić do końca 2024 r. Aktualnie po przesunięciu go przez Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej ds. reformy wskaźników referencyjnych, termin ten został wyznaczony na koniec 2027 r. Jednocześnie dalej podtrzymana jest rekomendacja wprowadzenia WIRON do oferty dla nowych klientów do połowy 2024 r. Różnica w wyznaczaniu obu stawek ma istotny wpływ na wysokość oprocentowania kredytów, a tym samym na portfele dzisiejszych kredytobiorców.
Warto dodać, że na rynku trwa również trend wzrostu średniej ceny marży dla kredytów opartych o zmienną stopę procentową oraz 5-letnich stawek oprocentowania stałego (np. od 27 listopada br. PKO BP tj. największy bank w Polsce, podwyższył marże od 12 do 25 bp. w zależności od wysokości kwoty kredytu (średnio o ok. 15 bp.) dla kredytów pożyczek w ramach oferty Pakiet WKH oraz oferty standardowej).
Autor: Jan Wojtczak, ekspert kredytowy Lendi