Portal Nieruchomosci-online.pl zapytał ponad 1200 pośredników, jak oceniają aktualny poziom cen na rynku wtórnym. W odpowiedziach często pojawiała się opinia o narastającym problemie przeszacowania ofert przez właścicieli mieszkań. – Wielu sprzedających nakręciło się, widząc ogromny popyt i wzrost cen. Coraz częściej pojawiają się absurdy w ofertach mieszkań. W rejonach, które uchodziły za tanie, teraz cena jest często o kilkadziesiąt procent wyższa – mówi Krzysztof Startek, agent nieruchomości z Krakowa.
Kraków, Warszawa i Katowice – wzrost o ponad 20 proc. Wrocław – 18 proc. Gdańsk, Łódź, Białystok, Lublin, Opole, Szczecin, Zielona Góra – od 10 do 15 proc. Jak wskazują dane Nieruchomosci-online.pl o średnich cenach ofertowych, o tyle w ciągu roku zdrożały kawalerki sprzedawane na rynku wtórnym.
– Jeszcze całkiem niedawno tylko największe miasta przekraczały psychologiczną granicę 10 tys. zł za metr kawalerki. W 2022 r. były to Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk i Poznań. Pod koniec 2023 r. dołączyły do nich też Białystok, Lublin, Rzeszów i Szczecin. Na palcach jednej ręki można dziś liczyć miasta wojewódzkie, w których średnia cen za metr najmniejszego mieszkania wynosi 7-8 tys. zł – mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.
Metr mieszkania za dwukrotność pensji?
Portal Nieruchomosci-online.pl zapytał ponad 1200 pośredników, jak oceniają poziom cen na rynku wtórnym. Ich zdaniem cenowy rajd, który obserwowaliśmy w 2023 r., to efekt mieszanki kilku czynników: dużego popytu wywołanego Bezpiecznym Kredytem 2%, niskiej podaży, inflacji, rosnących wynagrodzeń oraz większej dostępności kredytów hipotecznych wynikającej z obniżek stóp procentowych.
Jednak w odpowiedziach pojawiał się też inny wątek – zdaniem wielu agentów mamy do czynienia z ewidentnym przeszacowaniem cen mieszkań. Oczekiwania właścicieli często są wygórowane, chociaż wiele ofert nie odpowiada standardowi, powierzchni i lokalizacji danej nieruchomości.
– Obserwujemy, że osoby prywatne podbijają sztucznie ceny, wystawiając nieruchomości za kwoty mocno przeszacowane, a to nie ułatwia tłumaczenia naszym klientom, że ich nieruchomość ma wartość X, a nie Y. Odczuwamy duży nacisk od sprzedających, aby wystawiać nieruchomości za bardzo wysokie ceny, ponieważ „wszystko drożeje” – mówi Katarzyna Műller z biura Landowscy Nieruchomości w Starogardzie Gdańskim, która wzięła udział w cokwartalnym badaniu Nieruchomosci-online.pl.
– Oczekiwania sprzedających są zbyt wygórowane. Wielu sprzedających nakręciło się, widząc ogromny popyt i wzrost cen. Coraz częściej pojawiają się absurdy w ofertach mieszkań. W rejonach, które uchodziły za tanie, teraz cena jest często o kilkadziesiąt procent wyższa – opowiada Krzysztof Startek z ANNDERSONESTATES.PL w Krakowie.
– Sytuacja na rynku była sztucznie nakręcana w związku z kredytem 2%. Ceny poszybowały w górę. Gdy porównamy średnią cenę za metr w naszej miejscowości do przeciętnych zarobków, metr mieszkania jest niemal dwukrotnością pensji. Klienci mimo wszystko przebierają w nieruchomościach, nie kupują jak leci. Jeżeli oferty są mocno przeszacowane, to nadal nie ma nimi zainteresowania – mówi Dominika Chmielewska-Micielica z biura Chmielewska Nieruchomości w Ełku.
– Widzimy ogromny wzrost cen mieszkań w tzw. wielkiej płycie. Tu właściciele mocno zaszaleli z cenami ofertowymi, często licząc jeszcze na licytację w górę – opowiada Sabina Libera z biura LIBERA Nieruchomości w Bydgoszczy.
– Sprzedający wyrabiają sobie pogląd o cenach z artykułów i raportów, w których góruje przekonanie, że ceny rosną. Dla nas, ludzi zajmujących się zawodowo tą tematyką, nie jest to stan zero-jedynkowy. Wiemy, że ceny rosną, ale wiemy też, co zawyża średnią. Czasem trudno jest to wytłumaczyć sprzedającym i w efekcie trudniej jest im pogodzić się z obniżeniem ceny – komentuje Robert Bandrowski z Estatic Nieruchomości w Gdańsku.
A niektórzy nawet jeszcze ją podnoszą. – W moim przypadku klient sprzedający podniósł cenę o 97 tys. zł w ciągu trzech miesięcy. Dotyczyło to mieszkania w bloku po PGR koło Wrocławia – wspomina Emilia Kołodziej z Housefly w Wołowie.
Część uczestników badania nastrojów na rynku nieruchomości zwracała uwagę, że ceny są przeszacowane, ale przez stosunkowo niską podaż takie oferty i tak cieszą się zainteresowaniem. Po prostu dochodzi do negocjacji.
– Negocjacje cen zakupu mieszkań kształtują się na poziomie 5-10%. Może w I kwartale 2024 r. nastąpi obniżenie tego progu do 3-7% – twierdzi Artur Miścicki z agencji Wilson’s Nieruchomości w Warszawie, chociaż i on dodaje, że nieruchomości są „lekko przeszacowane”.
– Przy cenach zawyżonych klienci sporadycznie decydują się obniżyć cenę. Ulegają negocjacjom dopiero wtedy, gdy sprzedaż trwa powyżej 3 miesięcy – dodaje Emilia Kołodziej.
Wycena zbyt często na własną rękę
Niektórzy agenci biorący udział w badaniu Nieruchomosci-online.pl zwracają uwagę, że spirala oczekiwań cenowych powinna spotykać się z realną oceną ze strony pośredników.
– Wielu właścicieli ma nierealne oczekiwania (…).I zaczyna się błędne koło: ktoś widzi cenę i chce taką samą, ale ta wcześniejsza jest nierealna – uważa Michał Jankowski z biura Himmel Polska w Świnoujściu, który także wziął udział w badaniu nastrojów Nieruchomosci-online.pl.
– Ceny proponowane przez sprzedających są często przeszacowane, dlatego poświęcamy więcej czasu na edukację klientów – mówi Daria Sobczak-Bosboom, właściciel Nieruchomości International w Poznaniu.
Zdaniem pośredników tylko część właścicieli decyduje się na przygotowanie profesjonalnej wyceny nieruchomości. – Mało osób decyduje się wykonać operat szacunkowy lub też nie sugeruje się naszymi opiniami co do ceny. W konsekwencji ceny są przeszacowane, nieadekwatne do stanu czy lokalizacji nieruchomości – mówi Emilia Kołodziej z Housefly.
Taką postawę właścicieli potwierdza też ankieta, którą w drugiej połowie 2023 r. przeprowadził portal Nieruchomosci-online.pl (wzięło w niej udział 1500 osób). Zapytano w niej, w jaki sposób wyceniali oni przed sprzedażą swoją nieruchomość. Okazało się, że 55 proc. robiło to na własną rękę, 32 proc. zatrudniało rzeczoznawcę majątkowego, a tylko 13 proc. skorzystało z pomocy agenta.
– Oczywiście samodzielna wycena nie zawsze jest błędem. Wszystko zależy od tego, jak to zrobimy. Częstym błędem jest niestety wycena mieszkania wyłącznie na podstawie pobieżnego sprawdzenia cen ofertowych z okolicy i relacji znajomych. Sugerujemy się tym bez głębszej analizy, jakie to tak naprawdę mieszkania i jak długo są w sprzedaży. Wysoka cena podobnego mieszkania z sąsiedniego osiedla może kusić, ale może się okazać, że ogłoszenie wisi już od roku i nie ma chętnych (a cena pomimo tego nie jest obniżana). Pamiętajmy, że realna wartość mieszkania zmienia się w czasie i zależy od wielu czynników, takich jak stan techniczny i wiek budynku, standard wykończenia, lokalizacja czy skomunikowanie z centrum – mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.
– W opiniach pośredników biorących udział w naszym badaniu wybrzmiewa, że właściciele powinni w 2024 r. realniej wyceniać swoje nieruchomości i otworzyć się na negocjacje. W innym przypadku ich nieruchomości długo zostaną na rynku. Wbrew częstym opiniom, nawet przy mniejszej podaży nie wszystko się sprzedaje. Klienci kredytowi mają ograniczenia, a gotówkowi szukają okazji cenowych – dodaje Bieńkowski.