Kupujący swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym nie zapłacą podatku od czynności cywilnoprawnych – taka deklaracja padła ostatnio ze strony rządowej. Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, oznaczałoby to oszczędność co najmniej kilku tysięcy złotych, z całości kosztów ponoszonych przy zakupie nieruchomości.
Zapowiedź likwidacji podatku PCC złożył ostatnio minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. Wg planów rządu z możliwości niepłacenia podatku mogliby skorzystać kupujący swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. Strona rządowa uzasadnia taki plan koniecznością odciążenia finansowego rodzin i singli, którzy dopiero wchodzą na rynek mieszkaniowy. Kupno pierwszego mieszkania to bardzo duży wydatek, a dodatkowe kilka tysięcy złotych po stronie kosztów stanowi właśnie podatek PCC. Na razie brak jednak dodatkowych szczegółów w kwestii tego, kiedy likwidacja podatku weszłaby w życie.
Na skróty:
PCC, czyli co?
Podatek od czynności cywilnoprawnych obowiązuje od 2001 roku, kiedy to zastąpił opłatę skarbową. Danina została uregulowana przepisami ustawy z 9 września 2020 r. Aktualnie podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie mieszkań z rynku wtórnego wynosi 2%. Podatnik musi uiścić daninę a także złożyć odpowiednią deklarację – PCC – 3.
W przypadku transakcji mieszkaniowej, podatek PCC płaci nabywca nieruchomości. Obciążenie jest duże, tak więc nie sposób odmówić racji stronie rządowej, wskazującej na sporą ulgę finansową, którą będzie likwidacja konieczności opłacenia daniny dla kupujących pierwsze mieszkanie. W rządowej prezentacji StopPatodeweloperka wskazano, że aktualnie kupno mieszkania o wartości 450 000 zł oznacza konieczność zapłacenia podatku w wysokości 9 tys. zł.
Wysokość podatku uzależniona jest od wartości nieruchomości. Tę ostatecznie określa cena transakcyjna, podana w umowie. Taki stan rzeczy może kusić do celowego zaniżania ceny wpisanej w akt notarialny, w porównaniu do tej rzeczywiście zapłaconej. Urząd Skarbowy ma jednak prawo zakwestionować umowną kwotę transakcji, jeśli będzie zbyt odbiegać od realiów rynkowych. Chodzi o ceny innych nieruchomości o podobnych parametrach i lokalizacji, oraz stopień zużycia nieruchomości i jej standard. W przypadku , gdy cena mieszkania będzie niezasadnie zaniżona, fiskus może się domagać jej podwyższenia, a więc finalnie zapłaty wyższego PCC przez nabywcę. Ponieważ decyzja w tej sprawie może dotrzeć do nabywcy nawet po kilku latach (przedawnia się po 5), finalnie kwota do dopłaty wraz z odsetkami może być niemała.
Jeśli więc mieszkanie zostało kupione okazyjnie, najlepiej w umowie wskazać okoliczności, z których to wynikało -np. lokal był do remontu. Takim stanem rzeczy, popartym protokołem zdawczo-odbiorczym nieruchomości plus dokumentacją fotograficzną, możemy się posiłkować, gdy fiskus zakwestionuje cenę nieruchomości. Jeśli jednak była ona okazyjna bez realnej przyczyny, należy liczyć się z tym, że podwyższony podatek trzeba będzie zapłacić.
Bez PCC za to z VAT na rynku pierwotnym
Podatek od czynności cywilnoprawnych co do zasady uiszcza kupujący nieruchomość. Dotyczy to tylko rynku wtórnego. Na rynku pierwotnym firmy deweloperskie odprowadzają podatek VAT, oczywiście jest on doliczony do ceny netto nieruchomości, więc finalnie koszt VAT-u spada na nabywcę.
Stawka VAT różni się w zależności od powierzchni mieszkania. Wynosi ona
- 8% dla lokali mieszkalnych o powierzchni do 150 m2 oraz domów jednorodzinnych i do 300m2 lub
- 23% dla mieszkań i domów o większej powierzchni powyżej, także gdy chodzi o kupno garażu lub komórki lokatorskiej.
Walka z patodeweloperką
Rząd zamierza z jednej strony zlikwidować konieczność płacenia PCC dla kupujących pierwsze mieszkanie używane, a z drugiej chce podwyższyć PCC trzykrotnie – do 6 proc. dla kupujących mieszkania pakietowo – od 6 wzwyż w tej samej inwestycji. To jedno z rozwiązań proponowanych w ramach walki z tzw. patodeweloperką, a więc zbyt eksploatacyjnym podejściem niektórych firm deweloperskich do budownictwa, sprowadzającym się do tendencji do niedbania o jakość i “upychania” jak największej liczby mieszkań na działkach inwestycyjnych. To z kolei prowadzi do ciasnoty, niskiego standardu części wspólnych, niskiej jakości życia na takich osiedlach itp. Wg strony rządowej zakupy pakietowe większej liczby mieszkań stymulują tzw. patodeweloperkę, stąd też plan radykalnego podniesienia podatku PCC właśnie dla tej grupy nabywców.
Podatek dochodowy, podatek od nieruchomości
Na koniec jeszcze o dodatkowych daninach, które czekają tak zbywcę, jak i nabywcę nieruchomości.
Sprzedający uiszcza oczywiście podatek dochodowy, w wysokości 19 proc. podstawy opodatkowania. Jest nią dochód, a więc różnica między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodu. Po stronie kosztów będzie więc m.in. kwota pierwotnego nabycia nieruchomości.
Podatek dochodowy zapłaci osoba, która sprzedała mieszkania w okresie krótszym niż pięć lat od jego nabycia, liczonym od początku roku kalendarzowego, następującego po roku kupna nieruchomości. Jeśli więc nabyliśmy mieszkanie w 2023 r., pięcioletni okres objęty opodatkowaniem rozpocznie się od roku 2024 i skończy z początkiem roku 2029.
Osoby, które sprzedadzą mieszkanie po upływie pełnych 5 lat od jego zakupu, nie zapłacą w ogóle podatku dochodowego.
Na koniec najmniej uciążliwa finansowo forma opodatkowania, natomiast wymagająca płatności cyklicznej – czyli podatek od nieruchomości. Podatek od nieruchomości to podatek lokalny. Jego wysokość ustalają gminy, w oparciu o maksymalne limity stawek ustalane przez państwo. Wysokość podatku różni się w zależności od nieruchomości i jej przeznaczenia. Podatek od nieruchomości płaci się raz na rok. Obecnie maksymalna stawka daniny dla mieszkań wynosi 1 zł/mkw. Oznacza to, że posiadacz 50 mkw. mieszkania zapłaci 50 zł rocznie.
Maksymalna danina od lokali użytkowych jest znacznie większa. Stawka podatku może wynosić do 28,78 zł/ mkw.
Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl
