poniedziałek, 17 lutego, 2025

Polskie REIT-y mogą otworzyć nowe możliwości inwestowania na całym rynku nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości dla większości drobnych przedsiębiorców w Polsce oznacza kupowanie mieszkań na wynajem, ziemi lub zarabianie w modelach condo i aparthotelowych oraz ewentualnie nabywanie udziałów w przedsięwzięciu deweloperskim. Wkrótce ta sytuacja może się zmienić, ponieważ kilka dni temu Jacek Tomczak, sekretarz stanu i wiceminister w Ministerstwie Rozwoju i Technologii zaprezentował założenia do ustawy o polskich REIT-ach. 

Polscy inwestorzy zarówno indywidualni, jak i instytucjonalni, wciąż mają bardzo ograniczone możliwości inwestowania i realizowania zysków na rynku nieruchomości. Ponieważ w naszym kraju ciągle brakuje legislacji, które umożliwiłaby niemal każdemu zarabianie na nieruchomościach komercyjnych, jak REITy, czyli podmioty, skupujące nieruchomości, by następnie je wynajmować i zarabiać na opłatach wnoszonych przez najemców. Instytucje te z powodzeniem funkcjonują od lat w ponad 40  krajach świata, w tym w Stanach Zjednoczonych, ale również m.in. Belgii, Bułgarii, Finlandii, Francji, Wielkiej Brytanii, Grecji, Hiszpanii, Niemczech, Węgrzech czy Włoszech.

Co gorsza efekcie ich braku, nieruchomości komercyjne nad Wisłą należą głównie do zagranicznych podmiotów i zarabiają dla tamtejszych inwestorów czy emerytów. Szacuje się, że polski kapitał stanowi tylko od 2 do 5 proc. wolumenu inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych — m.in. logistyka, centra handlowe, biura i hotele, podczas gdy w Czechach ten odsetek wynosi 60 proc. Dla przykładu 220 mln zł to przychody z czynszów dostarczone w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2023 r. przez polskie budynki — z Warsaw Spire i Crown Tower na czele — znajdujące się w portfelu, notowanej w Wiedniu i Warszawie spółki Immofinanz, która koncentruje swoją działalność na segmencie handlowym i biurowym.

Nowe zasady gry

Pojawienie się w Polsce REIT-ów wiąże się też ze zmianą dotychczasowego sposobu inwestowania i zarabiania na rynku nieruchomości, które obecnie są jedynie niewielkim ułamkiem wszystkich możliwości pomnażania nawet małego kapitału w sektorze nieruchomości, jakie na świecie zapewniają REIT-y.

Niewątpliwie na znaczeniu tracą modele condo i apathotelowe, a także bezpośrednie kupowanie mieszkań na wynajem. W tym obszarze REIT-y wydają się znacznie atrakcyjniejsza i bezpieczniejszą formą, a to m.in. poprzez: niską wartość instrumentu udziałowego minimalnej inwestycji początkowej, obligatoryjną wypłatę zysków — dywidendy oraz zwolnienie z podatku CIT pod warunkiem jej wypłacenia, duży potencjał na stopę zwrotu — zysku, powyżej średniej, nieograniczoną i szybką możliwość wyjścia z inwestycji, niższą zmienność wysokości wypłat zysków — stopy dywidendy, braku potrzeby wiedzy w zakresie  zarządzania nieruchomością, miesięcznie, kwartalnie lub rocznie interwały wypłat zysków — dywidend,  długi horyzont inwestycyjny, bardzo wysoki potencjał do skutecznej dywersyfikacji portfela inwestycyjnego, dobrą ochronę przed inflacją, przejrzysty i zobiektywizowany sposób wyceny — przez giełdy papierów wartościowych, oraz jego aktualność w trybie online, czy możliwość dziedziczenia itd.

Warto też pamiętać o ryzykach przy zakupie nieruchomości w modelach condo i apart-hotelowych jak m.in.: zakupu powyżej ceny rynkowej, złej lokalizacji, przyszłej nadmiernej koncentracji — konkurujących ze sobą obiektów i braku dywersyfikacji portfela, wątpliwej efektywności operatora, a nawet bankructwa obiektu, braku “gwarantowanych” zysków lub wypłaty, niższych niż ustalone, pojawienia się konfliktu pomiędzy zarządzającymi a akcjonariuszami, działalności w branży hotelarskiej uważanej za sektor podwyższonego ryzyka itp.

Analiza prowadzi do wniosku, że dotychczasowi inwestorzy indywidualni, którzy chcieli zakupić lokal w modelach condo i aparthotelowych lub od dewelopera na wynajem, mogą w przyszłości preferować nabycie akcji spółek typu REIT. A co za tym idzie znalezienie chętnego na kilkuletni apartament — w segmencie condo na jeszcze niewielkim rynku wtórnym, które już nie było zbyt łatwe, może okazać się wielkim wyzwaniem. Szczególnie że sprzedający zwykle chcą pozbyć się nieudanej inwestycji z jakimiś wadami i problemami. Wątpliwości budzi też ogromna oferta nowych pokoi condo i apart hotelowych oraz dalszego finansowania inwestycji realizowanych w tych modelach.

Kolejna próba

Jak informuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, polskie REITY-y — zwane S.I.N.N., czyli spółkami inwestującymi w najem nieruchomości, mogą istotnie zwiększyć potencjał budowy nieruchomości na wynajem w oparciu o kapitał drobnych inwestorów, dla których kupno własnej nieruchomości nie jest możliwe. Eksperci podkreślają, że ich wprowadzenie pomogłoby szybciej zaktywizować polski rynek nieruchomości komercyjnych po okresie spowolnienia. A spółki inwestujące w najem miałyby również na celu zaktywizowanie rodzimego kapitału na zdominowanym przez zagranicznych graczy rynku, z korzyściami dla GPW, mieszkaniówki i oszczędności obywateli. Warto jednak pamiętać, że spółki typu REIT miały działać w Polsce już od wielu lat, a wcześniejsze prace nad nimi zdezorientowały nawet media. Czas pokaże, czy tym razem próba wdrożenia oczekiwanych od lat legislacji zakończy się sukcesem.

Autor materiału, Adam Białas jest ekspertem rynku budowlanego i nieruchomości, managerem w agencji „Bialas Consulting & Solutions” oraz dziennikarzem biznesowym. 

Autor/źródło
Disclaimer: Informacje zawarte w niniejszej publikacji służą wyłącznie do celów informacyjnych. Nie stanowią one porady finansowej lub jakiejkolwiek innej porady, mają charakter ogólny i nie są skierowane do konkretnego adresata. Przed skorzystaniem z informacji w jakichkolwiek celach należy zasięgnąć niezależnej porady.

Popularne w tym tygodniu

Ceny mieszkań stabilne: Czy warto rozważyć zakup już teraz?

Sytuacja na rynku nieruchomości zmienia się dynamicznie. Wielu odbiorców...

Nowe mieszkania bardziej dostępne: Spadek oprocentowania i lepsza relacja cen do płac

W czasie poprzednich sześciu miesięcy na rynku mieszkaniowym zmieniło...

Aktywność deweloperów powierzchni handlowych najwyższa od dekady

W 2024 roku rynek handlowy w Polsce osiągnął rekordową...

Rynek nieruchomości magazynowo-przemysłowych w Polsce w IV kwartale 2024 r. – dane PINK

Firmy Axi Immo, BNP Paribas Real Estate Poland, CBRE,...

Podobne tematy

Inwestycje w luksusowe nieruchomości: Polska w czołówce europejskiego rynku premium

Nieruchomości premium nadal świetnie chronią kapitał i przynoszą wysoki...

Regulacyjne podsumowanie IV kwartału 2024 r. – kluczowe zmiany dla biznesu

W IV kwartale 2024 roku wprowadzono szereg regulacji mających...

Artur Popko – Prezes Grupy Budimex: Sukcesy 2024 roku i plany rozwoju na 2025

Miniony rok był dla branży budowlanej wymagający - zarówno...

Rekordowa aktywność deweloperów w 2024: Ponad pół miliona mkw. nowej powierzchni handlowej w Polsce

Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację w...

Nowy rok, nowe przepisy. Przegląd zmian w polskim prawie podatkowym wprowadzonych w 2025 r.

Nowy rok przyniósł istotne zmiany w polskim systemie podatkowym,...

Czas na zmiany w prawie podatkowym. Eksperci oczekują od rządu konkretnych działań i stabilności

Od tego roku obowiązują nowe regulacje podatkowe, które dotykają...

Nowe stawki podatku od nieruchomości od stycznia 2025 r.

Od 1 stycznia 2025 roku w Polsce wzrośnie podatek...

Może Cię zainteresować

Polecane kategorie