W 2023 r. na rynek wtórny wciąż przypadała ponad połowa wszystkich sprzedanych mieszkań. Portal GetHome.pl zwraca jednak uwagę, że odsetek kupujących nowe mieszkania najpewniej byłby wyższy, gdyby GUS uwzględniał zawarte umowy deweloperskie, a nie akty notarialne.
GUS opublikował właśnie raport „Obrót nieruchomościami w 2023 r.”, w którym poinformował m.in. o transakcjach rynkowych obejmujących 242,6 tys. mieszkań. Było ich o blisko 8% więcej niż rok wcześniej. Warto podkreślić, że podstawą tych wyliczeń są akty notarialne, co w przypadku rynku pierwotnego nie do końca jest miarodajne.
– W pandemicznym roku 2020, COVID-19 szczególnie mocno uderzył w rynek wtórny. Spadek sprzedaży sięgał aż 11%. Natomiast deweloperzy, o dziwo, zawarli wtedy więcej umów notarialnych przenoszących własność mieszkań niż przed pandemią. Można to tłumaczyć tym, że finalizowali wiele wcześniejszych umów deweloperskich – wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. I dodaje, że w ubiegłym roku deweloperzy zawarli ich bardzo dużo wskutek pojawienia się w ofercie banków „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Znajdzie to jednak odzwierciedlenie dopiero w aktach notarialnych zawieranych w tym roku.
Warto zauważyć, że w ostatnich latach wyraźnie zmalał udział używanych mieszkań w łącznej liczbie transakcji mieszkaniowych. Jeszcze pięć lat temu na rynek wtórny przypadało przeszło sześć na 10 sprzedanych mieszkań, a w ubiegłym roku nieco ponad połowa. Przy czym te proporcje mogłyby wyglądać zupełnie inaczej, gdyby w przypadku rynku pierwotnego GUS uwzględniał umowy deweloperskie, a nie akty notarialne. – Co ciekawe, w ostatnich latach sprzedaż nowych mieszkań systematycznie rosła bez względu na zawarte umowy deweloperskie. Rynek wtórny podlegał natomiast sporym wahaniom – komentuje ekspert GetHome.pl.
I dodaje, że najpewniej jest to spowodowane tym, że deweloperzy dostarczają na rynek coraz więcej mieszkań, które są konkurencją dla rynku wtórnego. Oczywiście ogromna większość nowych mieszkań (aż osiem na dziesięć) powstaje w miastach, głównie tych na prawach powiatu.
GUS potwierdza, że największy obrót lokalami mieszkalnymi na rynku pierwotnym był w ubiegłym roku w Krakowie (ok. 9,1 tys.), Warszawie (8,9 tys.) i Wrocławiu (7,2 tys.). A jednak tylko w pięciu województwach – lubelskim, małopolskim, podlaskim, pomorskim i wielkopolskim – rynek pierwotny był większy od rynku wtórnego pod względem liczby sprzedanych lokali mieszkalnych. Nawet w województwach mazowieckim i dolnośląskim kupujący preferowali rynek wtórny. Co ciekawe, najwięcej używanych mieszkań kupiono właśnie w Warszawie (14,6 tys.).
Dlaczego większość Polaków woli kupować mieszkania z drugiej ręki? Najprawdopodobniej decydującym czynnikiem jest ich niższa cena. Z danych GUS wynika, że w 2023 r. na zakup mieszkania na rynku pierwotnym kupujący wydawali średnio 464,3 tys. zł, a na rynku wtórnym – 396,5 tys. zł. Z kolei średnia cena transakcyjna metra kwadratowego dla nowych mieszkań wynosiła ok. 8,2 tys. zł, a dla używanych – ok. 7,7 tys. zł. Mediana cen wynosiła odpowiednio: 7,8 tys. i 6,8 tys. zł za metr. Ceny pochodzą z aktów notarialnych. Tak więc w przypadku rynku pierwotnego są one finalizowane u notariusza nawet po kilkunastu miesiącach od zawarcia umowy z deweloperem. Przez ten czas ceny mogły natomiast pójść w górę.
Większa popularność rynku wtórnego może wynikać też i z tego, że oferowane są na nim mieszkania na starszych osiedlach z dobrze rozwiniętą infrastrukturą i komunikacją. Z drugiej strony w starych blokach często nie ma windy, brakuje miejsc parkingowych, a zaparkowanie auta na ulicy coraz częściej graniczy z cudem. Tego typu wad nie mają nowe mieszkania. Do tego ich ogromną zaletą jest możliwość indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania oraz wody i ścieków, co obecnie ma coraz większe znaczenie ze względu na lawinowy wzrost cen.