Trójmiejski rynek biurowy: redukcja powierzchni i rosnący wskaźnik pustostanów

Na koniec czerwca 2024 roku całkowita podaż powierzchni biurowej w Trójmieście (Gdańsk, Gdynia, Sopot) osiągnęła 1,05 miliona m kw., potwierdzając pozycję regionu jako jednego z kluczowych hubów biznesowych w kraju. Gdańsk pozostaje największym rynkiem biurowym, odpowiadając za 76% (800 900 m kw.) całkowitej podaży.

Komentarz eksperta

Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych i reprezentacji najemcy w Savills, komentuje: – Utrzymujący się trend redukcji powierzchni biurowych to bezpośredni efekt przejścia firm na hybrydowy model pracy. Najemcy szukają oszczędności i efektywności, co skłania ich do renegocjacji umów i pozostania w dotychczasowych lokalizacjach. Wysoki wskaźnik pustostanów oraz spadek popytu zmuszają deweloperów do wstrzymania nowych inwestycji lub zmiany ich przeznaczenia. Rynek biurowy w Trójmieście przechodzi obecnie istotną transformację, dostosowując się do nowych potrzeb najemców.”

Spadek aktywności budowlanej, ale strategiczne projekty w toku

Na koniec czerwca w budowie znajdowało się około 23 000 m kw. powierzchni biurowej, co stanowi spadek o 66% w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Największym projektem, przy którym toczą się prace budowlane jest drugi etap gdyńskiego kompleksu Waterfront, którym deweloper firma Vastint dostarczy na rynek 14 500 m kw. Uzupełnieniem pierzei al. Grunwaldzkiej w gdańskiej dzielnicy Wrzeszcz będzie powstający budynek biurowo-handlowy z powierzchnią do pracy wynoszącą 1 500 m kw. Alzare Office.

Obecnie wstrzymane są cztery inwestycje (trzy w Gdańsku i jedna w Gdyni) o łącznej powierzchni ponad 48 000 m kw.

Aktywność najemców i struktura popytu

W pierwszej połowie 2024 roku całkowita aktywność po stronie najmu wyniosła 55 800 m kw., co oznacza spadek o 19% w porównaniu do pierwszego półrocza 2023 roku. Większość powierzchni wynajęto w Gdańsku (46 700 m kw.), podczas gdy w Gdyni aktywność najemców wyniosła 8 600 m kw.

Renegocjacje stanowiły około 43% całkowitego popytu, nowe umowy najmu (włączając w to umowy na potrzeby własne właścicieli) 54%, a ekspansje 3%. Nie odnotowano żadnych umów przednajmu, co może wskazywać na ostrożność najemców w obliczu niepewności rynkowej.

Najbardziej aktywne sektory to IT (35% udziału w popycie), produkcyjny (18%) oraz usługi biznesowe (13%), które łącznie generowały niemal dwie trzecie zapotrzebowania na powierzchnie biurowe.

Spadek wskaźnika pustostanów i stabilizacja czynszów

Na koniec czerwca 2024 roku wskaźnik pustostanów w Trójmieście wyniósł 12,5%, co oznacza spadek o 180 punktów bazowych rok do roku, mimo że jest to najwyższy poziom w historii rynku. W Gdańsku wskaźnik ten wyniósł 10,8% (86 600 m kw. dostępnej powierzchni), w Gdyni 17,6% (38 200 m kw.), a w Sopocie 19,5% (6 900 m kw.).

Absorpcja netto osiągnęła poziom 13 400 m kw., co jest znaczącym odwróceniem trendu w porównaniu z ujemną absorpcją -4 700 m kw. w pierwszym półroczu 2023 roku

– Wzrost pustostanów w Trójmieście do rekordowych 12,5% jest wynikiem przejścia na hybrydowy model pracy oraz spadku aktywności inwestycyjnej. Firmy renegocjują umowy, optymalizując koszty, co wpływa na deweloperów, którzy wstrzymują nowe projekty. Mimo trudnej sytuacji, sektor IT i inne kluczowe branże nadal generują popyt, co daje nadzieję na stopniową stabilizację rynku – Piotr Skuza, Associate Director | Regional Manager Office Agency.

Czynsze wywoławcze pozostają stabilne, z niewielkim wzrostem odnotowanym w przypadku budynków klasy A. Na koniec drugiego kwartału 2024 roku stawki w najlepszych lokalizacjach w Trójmieście wahały się od 13,00 do 15,00 EUR/m kw./miesiąc. Wzrost czynszów jest spowodowany stopniową absorpcją wolnej powierzchni oraz rosnącymi kosztami prac wykończeniowych.

Wzrost opłat eksploatacyjnych

Z powodu utrzymującej się wysokiej inflacji i kosztów energii, opłaty eksploatacyjne w Trójmieście wzrosły i obecnie wynoszą od 21,00 do 29,00 PLN/m kw./miesiąc.

Kluczowe dane rynkowe za I półrocze 2024 roku:

• 1,05 mln m kw. – całkowita podaż powierzchni biurowej
• 23 000 m kw. – powierzchnia w budowie (spadek o 66% rok do roku)
• 5 000 m kw. – nowo oddana powierzchnia (spadek o 27% rok do roku)
• 12,5% – wskaźnik pustostanów (spadek o 180 punktów bazowych rok do roku)
• 55 800 m kw. – całkowity poziom najmu (spadek o 19% rok do roku)
• 13 400 m kw. – absorpcja netto (w porównaniu do -4 700 m kw. w I półroczu 2023 roku)

Trendy rynkowe i obserwacje

Rynek biurowy w Trójmieście doświadcza istotnych zmian wynikających z nowych realiów pracy i zachowań najemców:

1. Utrzymujący się trend redukcji powierzchni biurowych – Wynika to bezpośrednio z rosnącej popularności hybrydowego modelu pracy. Wskaźnik pustostanów wzrósł do historycznie najwyższego poziomu, osiągając 12,5%.
2. Preferencja dla renegocjacji i pozostania w obecnych lokalizacjach – Najemcy częściej decydują się na redukcję wynajmowanej powierzchni, renegocjując warunki z dotychczasowymi wynajmującymi, co przyczyniło się do spadku popytu o około 19%.
3. Wstrzymanie inwestycji deweloperskich – Deweloperzy biurowi zawiesili rozpoczęte wcześniej budowy z powodu spadku popytu. Szczególnie trudne stało się podpisywanie umów najmu typu pre-let.
4. Przeprojektowywanie planowanych inwestycji – Projekty biurowe planowane na kolejne lata są obecnie przekształcane w inwestycje typu PRS (Private Rented Sector) lub mieszkania na sprzedaż.

Perspektywy

Pomimo wyzwań, rynek biurowy w Trójmieście wykazuje oznaki stabilizacji. Dodatnia absorpcja netto i stopniowa absorpcja wolnej powierzchni sugerują potencjał do ożywienia rynku w dłuższej perspektywie. Kluczowe dla dalszego rozwoju będą decyzje deweloperów dotyczące wstrzymanych projektów oraz zdolność rynku do adaptacji w obliczu zmieniających się modeli pracy.