Obecne uwarunkowania rynkowe skłaniają wybranych inwestorów do poszukiwania nieruchomości z ukrytym potencjałem wygenerowania dodatkowej wartości. Starsze budynki biurowe nierzadko nie przystają do wymagań współczesnych użytkowników powierzchni, którzy potrzebują przyjaznej, dopasowanej do ruchu pieszego infrastruktury i posiadania przez takie nieruchomości funkcji komplementarnych względem zarówno potrzeb najemców, jak i lokalnych społeczności. Mowa o dopasowanej ofercie handlowej i usługowej, ale także restauracyjnej i rozrywkowej. Często dominującą funkcją na zewnętrznych terenach wokół takich nieruchomości jest funkcja związana z komunikacją drogową: są wytyczone jezdnie i miejsca parkingowe kosztem miejsc dla pieszych, jak również kosztem przestrzeni dla usług i handlu, które potrzebują odpowiedniego natężenia pieszego ruchu, a to wprost przekłada się na wartość nieruchomości. O zasadach zwiększania wartości nieruchomości biurowych mówią Wojciech Zawierucha, Dyrektor Operacyjny firmy CERES Management Services, która zarządzała przebudową i repozycjonowaniem projektów biurowych w Krakowie, Bukareszcie i Pradze oraz Piotr Chojara, współzałożyciel pracowni MODO Architektura, która ma w swoim dorobku liczne projekty renowacji, przebudowy i zmiany funkcji zarówno zabytkowych nieruchomości, jak i budynków wzniesionych w ostatnich kilkunastu latach.
Odkrywanie potencjału
Starsze nieruchomości często posiadają wspólny mianownik: wygodną lokalizację na mapie miasta. Wznoszono je w czasach, gdy transport samochodowy był dla najemców kluczowy, a słabo rozwinięta jeszcze wówczas komunikacja publiczna nie gwarantowała łatwej drogi do biura. Czasy jednak się zmieniły, a planiści i urbaniści dostrzegli konieczność rozbudowy sieci miejskiej komunikacji. Upowszechniły się także alternatywne formy transportu, jak miejskie rowery czy elektryczne hulajnogi, które z jednej strony uwalniają miasta z tłoku i korków, a z drugiej: wybór tych alternatyw zmniejsza emisję spalin i poprawia jakość powietrza. „Ponadto zmieniające się uwarunkowania prawne wymuszą na właścicielach nieruchomości modernizację systemów, aby ograniczyć emisyjność budynków, a to wiąże się ze znacznymi nakładami, których wielu właścicieli nie będzie chciało ponosić. To może skutkować wystawieniem określonych nieruchomości na sprzedaż i na przykład skorzystanie z opcji najmu zwrotnego, w myśl której dotychczasowy właściciel nieruchomości sprzeda ją, ale pozostanie jej użytkownikiem na podstawie długoterminowej umowy najmu, a konieczność modernizacji i zarządzania nim spoczywać będzie na nowym właścicielu” – mówi Wojciech Zawierucha z firmy CERES Management Services. „Takie zabiegi wymagają kapitału oraz nierzadko konieczności wygenerowania przez nieruchomość dodatkowych przepływów pieniężnych, a to można uzyskać na skutek konwersji części powierzchni i przeznaczeniu jej na funkcje generujące większe przychody” – podkreśla Wojciech Zawierucha.
Starsze nieruchomości a klimat
Tradycyjne funkcje obecne w budynkach biurowych nie są już wystarczające. Czynnikiem, który wyzwala nowy potencjał w starszych nieruchomościach jest konwersja części powierzchni wewnętrznych i zewnętrznych budynków w taki sposób, by były one skupione na dobrostanie użytkowników i zapewniały im możliwie największy komfort pracy i życia – mówi Piotr Chojara z pracowni MODO Architektura. Wykorzystanie istniejących budynków i przebudowanie ich w sposób, który zaspokoi aktualne oczekiwania mieszkańców miast to także rozwiązanie zgodne z duchem zrównoważonego rozwoju: pozwala zaniedbane, często już pomijane przez mieszkańców miejskie obszary przywrócić do życia i nadać im dodatkowych, wyczekiwanych funkcji społecznych: stworzyć miejsca do spotkań, wygodnej pracy i spędzania wolnego czasu w przyjaznym otoczeniu” – podkreśla Piotr Chojara,
Przebudowy i rozbudowy istniejących nieruchomości zmniejszają także ilość nowych konstrukcji, których powstawanie ma nieporównywalnie większy wpływ na środowisko naturalne i racjonalizuje zasoby nieruchomości i niezbędnej do ich obsługi miejskiej infrastruktury czyniąc miasto przyjaźniejszym do życia przy jednocześnie mniejszym śladzie ekologicznym przez nie pozostawianym.
Starsze nieruchomości to często głęboko ukryta wartość w miejskich zasobach powierzchni. Ich odnalezienie i odkrycie na nowo wymaga wiedzy, doświadczenia i współpracy wielu podmiotów o różnych specjalizacjach jak architektura i urbanistyka, nauki społeczne, czy biznes i finanse. Wydobycie ich potencjału na zewnątrz pozwala osiągnąć wyjątkowe rezultaty zarówno dla użytkowników powierzchni, miasta i jego mieszkańców, jak i inwestorów poprzez wygenerowanie wymiernej wartości dodanej – podkreśla Wojciech Zawierucha. „W przypadku renowacji i repozycjonowania budynku Apeiron, biurowca zlokalizowanego w centrum czeskiej Pragi o powierzchni wynajmowalnej 12 000 mkw. wymieniliśmy budynkowe instalacje i windy, podnieśliśmy standard części wspólnych oraz kompleksowo zmieniliśmy elewacje. Wprost również zwiększyliśmy wartość budynku dokonując konwersji powierzchni i wprowadzając na rynek dodatkowych 500 mkw. powierzchni handlowych znajdujących się parterze nieruchomości” – wylicza Wojciech Zawierucha z firmy CERES. „Apeiron pełni również ważne funkcje dla miasta. Przez wnętrze budynku przebiega pieszy ciąg komunikacyjny łączący dwie ulice. Wyzwaniem, któremu musieliśmy podołać była również konieczność zapewnienia komfortowej pracy najemcom biurowym podczas prac remontowych i rewitalizacyjnych, ponieważ prowadziliśmy operację na żywym organizmie. Budynek podczas modernizacji nie był wyłączany z użytkowania, a property manager organizował regularne spotkania z najemcami, informując o przebiegu prac i stosowanych rozwiązaniach mających zmniejszyć ich uciążliwość.” – podkreśla przedstawiciel CERES Management Services.
„Starsze budynki biurowe zawsze stanowią wyzwanie dla architektów. Zajmując się takimi projektami musimy pamiętać o funkcjonującym już w świadomości wielu mieszkańców wizerunku takich miejsc. Aby nieruchomości skutecznie repozycjonować i nadać im nową wartość, również społeczną, musimy zaproponować plan, który nie pozwoli obok nich przejść obojętnie. Powinniśmy także pamiętać o historii takich miejsc i uwzględnić ją w naszych zamierzeniach, aby na niej budować nową jakość i wyjątkowe doświadczenia użytkowników. Przejawiać się to może zarówno poprzez architektoniczne zmiany, jak i wprowadzanie nowych funkcji i nowych formatów, które bezpośrednio wpływają na generowane przez projekty przepływy pieniężne” – mówi Piotr Chojara z MODO Architektura. „Bardzo istotnym elementem, który często robi ogromną różnicę w finalnym odbiorze takiej nieruchomości przez użytkowników, są detale, które z jednej strony poprawiają użyteczność przestrzeni, a z drugiej często czynią taką przestrzeń unikalną i zapewniają wyjątkowe wrażenia z użytkowania, a nawet samego na niej przebywania. Bardzo dobrze obrazuje to projekt, który mieliśmy okazję wdrożyć w Kaliszu, a który obejmował zaadaptowanie zabytkowych zabudowań dawnej fabryki pianin i fortepianów A. Fibiger pod nowoczesny kompleks biznesowy Calisia One o łącznej powierzchni użytkowej ponad 10 000 mkw., na terenie którego funkcjonuje obecnie hotel Hampton by Hilton oraz powierzchnie biurowe i usługowe” – podsumowuje Piotr Chojara.
