Gdyby nie Bezpieczny Kredyt 2% z rynkiem mieszkaniowym mogłoby być naprawdę źle. Poziom akcji kredytowej jaki obserwowaliśmy w końcówce 2022 r. był rekordowo niski i pokazał z całą wyrazistością jak bardzo zakup mieszkania w Polsce jest uzależniony od możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego. A zatem zwiększenie dostępności finansowania – w tym również poprzez system dopłat, jest z całą pewnością tym czego potrzebuje popyt aby zmaterializować się w postaci sprzedaży. W 2023 r. – również za sprawą BK2% zmaterializował się w postaci ponad 54 tys. transakcji na samym rynku deweloperskim.
Czy rynek czekał na nowe propozycje? Tak! Czy to dobra propozycja? Więcej będzie można powiedzieć z pewnością po przedstawieniu szczegółowego projektu legislacyjnego. Co wiemy na dziś?
Element, który wzbudza najmniej wątpliwości to start za pół roku z budżetem 500 mln na ten rok. Znowu, podobnie jak przy BK2% będziemy mieli do czynienia z ograniczoną pulą środków. Czyli wiemy, że będzie promocja i wiemy, że trzeba działać szybko żeby się załapać. Jeżeli rząd nie uwzględni w projekcie limitów ceny za m2 to po raz kolejny będziemy podlewać ognisko benzyną – pojawi się kolejny mocny czynnik cenotwórczy. Strona podażowa może chcieć się wstrzymywać ze sprzedażą do startu no i ceny znowu będą rosły.
Ustanowienie limitu dopłaty, a nie ceny całkowitej zakupu oznacza, że wartość mieszkania, a tym samym całkowita kwota kredytu będzie mogła być wyższa niż w przypadku poprzedniego programu. Ta nadwyżka będzie oprocentowana na standardowych warunkach, co oznacza, że będzie mieli do czynienia z sytuacją jakbyśmy jednocześnie zaciągali dwa kredyty (jeden w wysokości limitu dopłat i drugi w wysokości różnicy pomiędzy całkowitą kwotą kredytu a wysokością dopłaty). Ze względu na taką konstrukcję, atrakcyjność całego rozwiązania będzie tym mniejsza im więcej kwoty kredytu powyżej ustalony limit dopłat będziemy chcieli zaciągnąć.
Na przykład, jeżeli singiel będzie chciał zaciągnąć kredyt na 400 tys. w banku gdzie standardowa oferta to 7%, to z grubsza jego oprocentowanie (w okresie obowiązywania dopłat, które ma wynosić 10 lat) będzie wynosiło 4,25% (od połowy kredytu 1,5%, a od drugiej połowy 7%). Oczywiście to trochę ułatwia sytuację kupującym w największych miastach, gdzie średnie ceny m2 mieszkań w ubiegłym roku sięgały kilkunastu tysięcy (w samej Warszawie na koniec grudnia było to już 16,4 tys. zł/m2) i chętnych na skorzystanie z dopłaty zmuszały do wyboru zdecydowanie mniejszych mieszkań.
Natomiast poza samym kosztem kredytu nadal, niezmiennie, pojawia się pytania o dostępność kredytu ze względu na sposób liczenia zdolności kredytowej – coś co było głównym blokerem w 2022 r. przy zaciąganiu tradycyjnych kredytów – zwłaszcza w sytuacji kiedy będziemy mieli do czynienia z kredytem istotnie przewyższającym limit dopłat.
Dodatkowo wrażliwym elementem jest kwestia związana z kryterium dochodowym. Jak będzie liczona zdolność kredytowa w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą rozliczających się w formie ryczałtu (gdzie nie ma czegoś takiego jak dochód netto bo nie dokumentuje się kosztów). W przypadku osób będących na działalności gospodarczej może to skłaniać niektórych do generowania dodatkowych kosztów (np. przyspieszenie planowanych wydatków jednorazowych) w celu złapania się na limit (zgodnie z zapowiedziami ma być liczona średnia z 6 ostatnich miesięcy).
Kredyt (część podlegająca dopłatom) ma być oprocentowany w przedziale od 0% do 1,5%. Natomiast pytanie czy podobnie jak miało to miejsce przy bk2% będzie to umowne (i będzie tak naprawdę zależało od oferty danego banku) czy jednak odgórnie każdy bank będzie musiał zastosować dokładne takie oprocentowanie.
Mamy więc tutaj (bazując na doniesieniach medialnych):
- Limit kwoty dopłat ale teoretycznie nie oznacza to maksymalnej kwoty kredytu (jeżeli tak w rzeczywistości jest to cała oferta pod kątem koszty kredytu będzie zbitkiem dwóch kredytów, takiego z dopłatami i takiego tradycyjnego, więc koszt kredytu i oprocentowanie się uśredni)
- Limit dochodów – ale nie musi obowiązywać, bo w części znosi go zasada “złotówka za złotówkę” – co dana złotówka, a właściwie zadeklarowane 50 groszy będzie pomniejszać? limit dopłat czy wartość miesięcznej dopłaty?
- Brak informacji o minimalnym/ maksymalnym wkładzie własnym oraz o tym czy można połączyć z programem Mieszkanie bez wkładu własnego
- Nie wiemy również czy w okresie pierwszych 10 lat spłaty będą obowiązywały raty malejące (pamiętajmy, że raty malejące wymagają większej zdolności kredytowej niż raty równe). W takiej sytuacji, zwłaszcza kiedy ktoś będzie chciał zaciągnąć znacznie wyższy kredyt niż limit dopłat, np. singiel 400 tys., może się okazać, że wymagana zdolność kredytowa będzie bardzo podobna do tej, która by była wymagana przy zaciąganiu zwykłego kredytu ale w ratach równych.
Bez odpowiedzi na te pytania ciężko będzie ocenić czy to lepszy program. Wygląda, że grono potencjalnych kredytobiorców będzie większe. Natomiast wydaje się, że program będzie bardziej skierowany do nabywców większych mieszkań i rodzin z dziećmi niż singli – a zatem potencjalnie nabywców pierwszych mieszkań.
W przypadku większych rodzin koszt zaciągnięcia takiego zobowiązania będzie prawdopodobnie niższy niż z zastosowaniem BK2% (proponowany jest dosyć wysoki limit dopłat), oczywiście wszystko będzie uzależnione od całkowitej kwoty kredytu. W przypadku singli oraz dwóch kredytobiorców, zwłaszcza biorących kwotę kredytu w granicach 400-500 tys. lub wyższej, efektywny koszt kredytu będzie zdecydowanie wyższy niż w przypadku BK2%.
W przeciwieństwie do Bezpiecznego Kredytu 2%, gdzie bez względu na kwotę (w ramach dopuszczalnej wysokości) koszt kredytu w okresie dopłat był względnie stały i oscylował wokół 2% lub go nieznacznie przewyższał, w nowej propozycji pt. “Mieszkanie na start” koszt, a co za tym idzie opłacalność rozwiązania będzie bardzo zmienna w sytuacji kiedy będziemy chcieli zaciągnąć więcej kredytu niż wysokość dopłaty (a biorąc pod uwagę wysokość dopłat, spodziewam się, że będzie to dosyć częsta sytuacja). I będzie zależała zarówno od sytuacji rodzinnej, całkowitej kwoty kredytu i jego relacji do wysokości dopłaty oraz dochodów kredytobiorcy (zapowiedziana przez ministra Hetmana zasada “złotówka za złotówkę”).
Paweł Onych, Dyrektor ds. finansowania Otodom
