Od 2020 roku widać w Polsce trend zmiany budynków biurowych w mieszkalne. Eksperci z INWI szacują, że od dwóch lat liczba takich konwersji rośnie o ok. 10-15% rdr. Ponadto przewidują, że w ciągu 2-5 lat nastąpi jej podwojenie, przy utrzymującym się ww. wzroście w najbliższym roku. To oznacza, że przekształcone obiekty mogą stanowić zauważalny procent miejskich inwestycji. W pierwszej kolejności przeobrażeniom będą ulegać budynki stare i nieefektywne energetycznie. Zmiany będą najbardziej widoczne w największych miastach, ale przeobrażenia nie ominą też średnich i małych miejscowości. Ten trend jest już mocno ugruntowany Europie Zachodniej, a adaptacje budynków biurowych na cele mieszkaniowe stają się normą.
Eksperci z firmy deweloperskiej INWI zauważają, że od dwóch lat w Polsce rośnie o ok. 10-15% rdr. liczba konwersji biur w mieszkania. – Przewiduję, że ten wzrost utrzyma się na podobnym poziomie w najbliższym roku. W perspektywie 2-5 lat możemy oczekiwać nawet dwucyfrowego skoku, co oznacza, że liczba takich inwestycji może się podwoić – zapowiada Daniel Radkiewicz, międzynarodowy ekspert rynku nieruchomości i prezes zarządu INWI.
Głównym czynnikiem napędzającym powyższy trend jest rosnące zapotrzebowanie na mieszkania w miastach, gdzie rynek nieruchomości biurowych jest przesycony. – Jednocześnie powyższy wzrost będzie napędzać zmniejszone zapotrzebowanie na przestrzenie biurowe. Sprzyjać temu trendowi będą też wysokie koszty utrzymania starzejących się biurowców. Do tego zmiany w przepisach mogą ułatwić proces przekształceń budynków biurowych w mieszkalne, co dodatkowo zachęca inwestorów – mówi Mariusz Urbański, Development Manager w INWI.
Sam trend ww. przekształceń zaczął być dobrze widoczny w Polsce w 2020 roku, w związku ze skutkami pandemii. Nastąpił wówczas wzrost popularności pracy zdalnej i spadło zapotrzebowanie na przestrzenie biurowe. – Natomiast w krajach takich, jak Niemcy czy Wielka Brytania, trend ten jest już dobrze ugruntowany, a rynek konwersji rozwija się mocno i dynamicznie. W Polsce jesteśmy na dobrej drodze, aby podążać za tymi wzorcami – dodaje prezes Radkiewicz.
Do tego architekt Bartosz Wojciechowski, Project Manager w INWI, podkreśla, że w Polsce są już pewne narzędzia, które mogą pomóc w przekształcaniu biur. Najnowsze z nich to Zintegrowane Plany Inwestycyjne, które są szczególną formą Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
– Należy zauważyć, że zwiększenie liczby konwersji biur w Polsce nie jest tylko skutkiem pandemii. Rozbudowa przedmieść ma swoje minusy. Generuje dodatkowy ruch samochodowy lub wykluczenie komunikacyjne mieszkańców przedmieść i małych miast. Podnosi koszty utrzymania rozbudowanej sieci mediów. Liczba pustych terenów inwestycyjnych w centrach dużych miast z roku na rok maleje. Natomiast biurowców nieefektywnych energetycznie względem aktualizowanych przepisów przybywa i to one w pierwszej kolejności będą przekształcane – wyjaśnia architekt.
Ponadto Bartosz Wojciechowski zauważa, że obszary spełniające jedną funkcję, np. tylko biurową lub jedynie mieszkaniową, są dysfunkcyjne. W największych miastach USA doprowadziło to do wyludniania się centrów i degradacji dużych obszarów miejskich. Z kolei Mariusz Urbański zwraca uwagę na starzenie się biurowców. Szybko postępujący rozwój technologii oraz ograniczenie energochłonności powoduje, że starsze budynki biurowe przestają być konkurencyjne w stosunku do nowoczesnych przestrzeni, pomimo często dużo niższych stawek czynszu najmu. Powodem są wyższe koszty eksploatacji tych pierwszych.
– Koszty samych przekształceń są zróżnicowane, przede wszystkim w zależności od stanu technicznego budynku. Zamiana biurowca na mieszkaniówkę w stolicy województwa może kosztować podobnie, jak realizacja nowego budynku od podstaw, tj. około 7000-9000 zł za metr powierzchni użytkowej mieszkań – informuje Daniel Radkiewicz.
Niemniej eksperci z INWI są pewni tego, że inwestorom zdecydowanie opłaca się zamieniać biurowce, które nie generują zysków, na budynki mieszkaniowe w celu sprzedaży lub wynajmu. Takie obiekty, wraz z mieszkańcami, przyciągną usługodawców i sprzedawców. I w okresie długoterminowym przyniosą oczekiwane korzyści finansowe. W najbliższych latach przebudowy dotyczyć będą przede wszystkim najstarszych i nieefektywnych energetycznie budynków lub lokalizacji szczególnie atrakcyjnych dla przyszłych mieszkańców.
– Ich właściciele będą skłonni do inwestycji w konwersję, aby zwiększyć wartość nieruchomości i funkcjonalność. Będą widzieli szansę na zysk ze względu na utrzymujący się popyt na mieszkania. Nowe przepisy, które ułatwiają proces konwersji, będą kluczowym czynnikiem. Ułatwienia w zakresie zmiany sposobu użytkowania i uproszczenia w procedurze uzyskiwania pozwoleń na budowę mogą znacząco przyśpieszyć ten proces – analizuje Mariusz Urbański.
Zdaniem Daniela Radkiewicza, skala tych zmian będzie znaczna, ale głównie będzie widoczna w dużych miastach w Polsce, tj. w Warszawie, we Wrocławiu, w Poznaniu, Krakowie i Gdańsku. Jednak, jak przekonuje Mariusz Urbański, przekształcenia będą dotyczyć również mniejszych i średnich miast, w których istnieje zapotrzebowanie na mieszkania i dostępne są starsze, nieefektywne energetycznie budynki. Tylko tam ten proces będzie nieco wolniej zachodził niż w dużych i średnich miastach.
– Przykładem konwersji biurowców w małym mieście może być budynek Odzieżowej Spółdzielni Pracy TARA w Turku, który przeszedł w ręce PWSZ w Koninie, później – ZST w Turku, a potem – dewelopera. Ten ostatni nadał mu funkcję mieszkaniową, która w tej lokalizacji zadziałała korzystniej, co widać z perspektywy czasu – wskazuje Bartosz Wojciechowski.
Patrząc na duże miasta, w Szczecinie zmieniono wieżowiec Polskiego Radia i Telewizji w budynek mieszkalny. Z kolei w Warszawie zrealizowano już kilka dużych tego typu inwestycji, m.in. przy ul. Postępu, a także w kwartale między ulicami Wołoską, Marynarską i Domaniewską. I wciąż przybywa nowych działań.
– Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna jest możliwa dzięki wykorzystaniu nowych narzędzi planistycznych, w tym specjalnego trybu w ramach ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, potocznie zwanej ULIM lub „lex-deweloper”. Rozwój miast oraz zmiana potrzeb jego mieszkańców wymaga niekiedy ponownego zdefiniowania sposobu wykorzystania przestrzeni w mieście – podsumowuje Mariusz Urbański.
Autorami analizy są eksperci z międzynarodowego Zespołu INWI.
