Obowiązkowe schrony, nowe wskaźniki parkingowe, rewolucja w planowaniu przestrzennym czy zapowiadane uwolnienie gruntów – to tylko niektóre zmiany prawne, które czekają branżę nieruchomości mieszkaniowych w tym roku. Pytanie tylko, czy to zwrot w dobrym kierunku? Jak te pomysły oceniają deweloperzy? O to portal RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli największych firm deweloperskich.
r.pr. Arkadiusz Król, Członek Rady Nadzorczej Lokum Deweloper
Branża deweloperska podlega wielu regulacjom formalno-prawnym, a działalność deweloperów uzależniona jest od zmieniających się wymogów i przepisów. Jesteśmy zwolennikami nowelizacji, które prowadzą do większej przejrzystości i spójności prawa oraz stanowią część długoterminowej jasnej strategii legislacyjnej rządu. Niestety ostatnio jesteśmy uczestnikami zmian, które wprowadzane są w sposób pośpieszny i nieprzemyślany, jak np. narzucony odgórny współczynnik miejsc parkingowych dla mieszkań budowanych na mocy specustawy mieszkaniowej, który sparaliżował inwestycje planowane w trybie lex deweloper. To powoduje, że działalność deweloperska obarczona jest dużym ryzykiem, a rynek nieruchomości od lat działa w niestabilnym otoczeniu legislacyjnym.
Koniec ubiegłego roku przyniósł zmiany wynikające z konieczności powstawania i rozwoju budowli ochronnych, tj. schronów, miejsc ukrycia i doraźnego schronienia. Rozszerzeniu uległ katalog inwestycji podlegających zgłoszeniu robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę. Zwiększono też listę inwestycji zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia. Bieżący rok również zapowiada się jako okres wielu reform, które wpłyną na działalność deweloperów w Polsce. Zachodzą zmiany wprowadzone ustawą o doręczeniach elektronicznych, zastępując dotychczasową tradycyjną korespondencję urzędową, a także korespondencję przez ePUAP. Trwają prace nad implementacją dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, mającej na celu poprawę efektywności energetycznej budynków, redukcję emisji gazów cieplarnianych i innych zanieczyszczeń. Istotną kwestią jest też projekt „ustawy deregulacyjnej” przedstawiony przez MRiT, która ma usprawnić prowadzenie działalności gospodarczej. Ustawa zawiera m.in. zmianę prawa administracyjnego, w szczególności w zakresie doręczeń zastępczych, mediacji, umarzania zawieszonych postępowań, decyzji hybrydowych, decyzji autokontroli organu, związania organu pierwszego stopnia wskazaniami organu odwoławczego. Planowana jest zmiana rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, która uściśli zasady niewykonywania placu zabaw dla dzieci w przypadku dostępu do publicznego placu zabaw i możliwości wykonania placów zabaw na działce innej niż zabudowywana. Przedstawiono także projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe (tzw. ustawa propodażowa). Obecnie niedostateczna podaż gruntów stanowi barierę dla rozwoju rynku nieruchomości, a celem ustawy jest ułatwienie realizacji inwestycji mieszkaniowych, w szczególności przez zwiększenie dostępności terenów pod budownictwo mieszkaniowe. Planowane jest wdrożenie zniesienia ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi w obrębie miast, rozszerzenie katalogu gruntów wyłączonych spod ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Podsumowując, zmiany są konieczne, ale powinny być przemyślane i poprzedzone szerokimi konsultacjami. Stabilne otoczenie prawne oraz standaryzacja procesów administracyjnych to fundamenty, które mogą stworzyć lepsze warunki dla rozwoju rynku nieruchomości.
Karol Dzięcioł, Członek Zarządu Develii
W naszej ocenie największy wpływ na funkcjonowanie rynku nieruchomości w 2025 r. będzie miała nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z jej zapisami gminy będą zobowiązane do uchwalenia planów ogólnych do końca roku. Ustawa wprowadza także zintegrowane plany inwestycyjne oraz obszary uzupełniania zabudowy, które będą determinować możliwość kwalifikacji terenów do wydania decyzji o warunkach zabudowy. To znacząca zmiana, która może być „game changerem” dla wielu gruntów. Niestety wiele gmin z opóźnieniem przystąpiło do prac nad planami ogólnymi i nie zdąży ich wdrożyć w wyznaczonym terminie.
Coraz większe zainteresowanie wzbudza również dyskusja na temat wprowadzenia obowiązku jawności cen transakcyjnych u deweloperów. Choć perspektywa transparentności cen rodzi obawy wielu firm, w naszej opinii większa świadomość konsumentów na temat cen mieszkań może wpłynąć na wzrost efektywności rynku.
Z dużym zainteresowaniem śledzimy także prace nad tzw. ustawą podażową. W krótkim terminie spodziewamy się, że proponowane zmiany wywołają ożywienie na rynku, jednak realne efekty regulacji będą odczuwalne za dwa, trzy lata. Nie jest to zatem sposób na szybkie rozwiązanie obecnych problemów, a raczej krok w kierunku poprawy dostępności gruntów w dłuższej perspektywie przy prawdopodobnie wyższych kosztach przygotowania ich pod inwestycję. Ponadto pozytywnie oceniamy próbę urealnienia wymogów dotyczących wskaźników parkingowych oraz przekazania kompetencji w tym zakresie gminom.
Mariusz Zabielski, Dyrektor Regionu Centralnego w Bouygues Immobilier Polska
Zacznę od regulacji, której nadal brakuje, a która na pewno miałaby istotny wpływ na rynek nieruchomości, głównie mieszkaniowych w Polsce – czyli od rządowego programu uwolnienia gruntów, tzw. Ustawy podażowej. Zwiększenie dostępności działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową pozwoli na zwiększenie dostępności mieszkań na rynku, co jednocześnie powinno ustabilizować na dłuższy czas ceny lokali.
Obecnie mocno ograniczona dostępność gruntów bardzo przekłada się na oczekiwania finansowe osób fizycznych posiadających takie grunty, które mają liczne oferty od deweloperów walczących o określoną działkę. Obecne poziomy cen są już bardzo wysokie, a pamiętajmy, że im droższa działka tym droższe mieszkania. W ramowym przeliczeniu taki koszt to często nawet blisko 30% ceny mieszkania.
Drugim ważnym tematem jest program wsparcia dla nabywców lokali. Tu kluczowa jest podstawowa informacja – czy program będzie czy nie. Dla nas jako dewelopera ta informacja jest niezbędna, aby przygotować odpowiednie projekty. Dla klientów – czy wstrzymywać się z zakupem czy nie.
To, że nadal nie ma wiążących decyzji w tym temacie znacznie osłabia, już od ponad roku, popyt na mieszkania oraz decyzje deweloperów. Wiedząc to obie strony mogłyby podjąć decyzje, z którymi nadal zwlekają. Jeśli resort z różnych względów miałby nie uruchomić tego programu w tym roku, to dobrze gdyby o tym poinformował jak najszybciej, żeby nie przedłużać stanu zawieszenia.
Duży wpływ na ceny mieszkań mają też coraz dłuższe procedury administracyjne. W niektórych przypadkach trwające latami, co powoduje olbrzymie koszty finansowe, które są ujmowane w budżecie. Dla przykładu samo wyłączenie gruntu z produkcji rolnej potrafi blokować uzyskanie pozwolenia na budowę przez kilka miesięcy, a to są koszty nierzadko liczone w milionach zł.
Z realizacją inwestycji mieszkaniowych połączona jest ściśle nowa ustawa o planowaniu przestrzennym. Już dziś wiadomo, że są gminy w Polsce, które nie zdążą uchwalić planu ogólnego do końca tego roku, jak wymagają tego przepisy. Spodziewamy się więc, że ten termin będzie musiał być przedłużony. Jeśli tak się nie stanie, to inwestycje będą mogły być realizowane tylko na terenach objętych planem miejscowym. Dla lokalizacji bez tego planu nie będą wydawane decyzje o warunkach zabudowy, co wstrzyma inwestycje na bliżej nieokreślony czas.
Z mojego punktu widzenia ważna jest jeszcze ustawa schronowa, która już weszła w życie, ale jej przepisy zaczniemy stosować od 1 stycznia 2026 roku. Mówi ona o tym, że budynki wielorodzinne powinny posiadać pomieszczenia na wypadek sytuacji kryzysowych, czyli schrony. Dostosowanie na przykład garaży podziemnych do tej funkcji wiąże się z kosztami, by uwzględnić np. dodatkową filtrację powietrza czy drogi ewakuacji, ale na ten moment nie ma jeszcze żadnych szczegółowych wytycznych jak taka adaptacja miałaby wyglądać. Kolejna kwestia dotyczy lokalizacji takich pomieszczeń, czy powinny być w bryle budynku, czy oddzielnie i na jaką liczbę osób. To pytania, na które sama ustawa nie daje odpowiedzi, potrzebne są akty wykonawcze.
Na koniec warto jeszcze wspomnieć o projekcie ustawy regulującej zasady funkcjonowania najmu krótkoterminowego, a także powstania centralnego rejestru takich lokali. Zgodnie z wymogami unijnymi ustawa ta ma wejść w życie w 2026 roku. Wpis do rejestru będzie musiała uzyskać każda osoba prowadząca krótkotrwałe zakwaterowanie w domu, mieszkaniu czy nawet pokoju. To może spowodować odpływ indywidualnych inwestorów, którzy działali do tej pory w szarej strefie. Najem długoterminowy może być dla nich mniej opłacalny. Znajdą się więc tacy, którzy zechcą sprzedać te do tej pory inwestycyjne lokale, co znacznie zwiększyłoby podaż na rynku wtórnym, będącym naturalną konkurencją dla rynku pierwotnego.
Podsumowując, częste zmiany przepisów zawsze utrudniają działalność, w każdym sektorze gospodarki. Dlatego najważniejsza jest ich stabilność i przewidywalność co do kolejnych zmian. Druga niezwykle ważna kwestia to ich interpretacja – często zdarzają się sytuacje, że ten sam przepis jest inaczej interpretowany nawet w sąsiednich gminach. Taka sama wykładnia i rozumienie danego aktu prawnego oszczędziłoby wielu formalności i nie opóźniało procesów.
Tymon Nowosielski, Prezes Eiffage Immobilier Polska
Na działalność deweloperów w najbliższych miesiącach wpłynie niewątpliwie reforma planistyczna, zgodnie z którą gminy mają obowiązek opracowania planów ogólnych do końca 2025 r.
Choć założenia reformy są generalnie właściwe, to należałoby się jeszcze przyjrzeć kwestii drobnego – wydawałoby się – zagadnienia, które chyba umknęło ustawodawcy. Sprawa dotyczy wydawania tzw. wuzetek (decyzji WZ – decyzja o warunkach zabudowy). Po wejściu w życie planu ogólnego przy wydawaniu wuzetek zmieni się analizowany obszar zabudowy. Ustawodawca zakłada, że wuzetkę będzie można wydać tylko na tzw. obszarze uzupełnienia zabudowy, czyli dla terenu, na którym coś już stoi – na którym istnieją jakieś budynki. Nie pomyślano jednak o infrastrukturze. W miastach mamy bowiem rejony z dobrą infrastrukturą techniczną, np. linią tramwajową, wybudowanymi sieciami kanalizacji, dróg, wodociągów itp., w które miasto zainwestowało bardzo duże środki, ale w tych dobrze uzbrojonych rejonach brak jest jeszcze budynków. Zgodnie z nowymi regulacjami ten teren nie będzie mógł być zagospodarowany. Z drugiej strony są miejsca, gdzie stoi już kilka budynków, a wokół nie ma żadnej infrastruktury. I paradoksalnie tam będzie można budować. Czyli znowu rozlewamy miasto bez logiki infrastrukturalnej, a tam, gdzie mamy infrastrukturę i moglibyśmy dogęścić zabudowę kubaturową, zostaną „puste plamy”. Liczymy na to, że to niedopatrzenie zostanie w jakiś sposób naprawione.
Generalnie spodziewamy się chaosu i pewnego paraliżu inwestycji deweloperskich, a wskutek tego, kolejnego czynnika ograniczającego podaż mieszkań. I nie dotyczy to tylko i wyłącznie deweloperów, którzy mają ostatnio niesłusznie złą prasę, ale również inwestycji budownictwa socjalnego, czy każdego innego, które będzie służyć rozwojowi naszych miast.
Magda Kwiatkowska – Świstak, Radca Prawny RONSON Development
Do końca 2025 roku wszystkie gminy w Polsce są zobligowane do uchwalenia planów ogólnych, które zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plany te staną się podstawą do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Brak uchwalenia planu ogólnego przez gminę do 31 grudnia 2025 roku uniemożliwi wydawanie nowych decyzji WZ, co może opóźnić realizację inwestycji budowlanych.
Dodatkowo, wygasną przepisy tzw. specustawy mieszkaniowej (Lex Deweloper), które pozwalały na realizację inwestycji mieszkaniowych w miejscach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, jeśli rada gminy wydała odpowiednią uchwałę.
W przypadku nowych, zapowiadanych zmian, Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad ustawą mającą na celu zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Planowane jest zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi w granicach administracyjnych miast oraz rezygnacja z prawa ich odkupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.
Ponadto planowane jest zmniejszenie współczynnika miejsc postojowych w ramach procedury ustawy o ułatwieniach (tzw. Lex deweloper), zmiany w procedurze sporządzania Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI) poprzez m.in. wprowadzenie zasad partycypacji inwestora poprzez umożliwienie radzie gminy ustalenie w drodze uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego.
Maja Banaszczyk, PR Manager w Invest Komfort
Ubiegły rok upłynął pod znakiem zmian warunków technicznych w prawie budowlanym, w tym tych dotyczących budynków wielorodzinnych, oraz terminów rozpoczęcia ich obowiązywania. Wśród nowych wytycznych znalazły się m.in. zapisy określające ustalenia minimalnej odległości budynku od granicy działki, planowania miejsc parkingowych dla osób z niepełnosprawnościami czy ilości terenów zielonych. W Gdyni, którą przez realizację konceptów mieszkaniowych współtworzymy, zakończył się również okres dostosowawczy do zapisów uchwały krajobrazowej. Zaadaptowanie się do określonych w niej wymogów to jedno z zadań dla deweloperów działających na terenie Trójmiasta. W 2025 roku oczekujemy nowych regulacji w zakresie zagospodarowania przestrzennego, które wynikają z planu ogólnego. Każde miasto ma czas, by wprowadzić je do końca br.
W branży deweloperskiej nie brakuje nadal wątpliwości i niejasności dotyczących różnorodnych interpretacji drugiego etapu ustawy deweloperskiej. Wśród zmian, jakie za sobą niesie, jest m.in. wprowadzenie dobrowolnej rękojmi. Mimo że nowy kształt przepisów tego nie wymaga, zdecydowaliśmy się na wprowadzenie jej umownie. To jeden z elementów wpływających na podwyższenie standardów deweloperskich, na których nam zależy. Oprócz tego, często konsultujemy się z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich i branżą, by wypracować dobre praktyki, zwłaszcza w sytuacjach, gdy przepisy nie dostarczają klarownych regulacji.
Dariusz Gapski, Dyrektor Działu Prawnego w Cordia Polska
Jednym z ważniejszych aktów prawnych, które będą miały wpływ na rozwój rynku nieruchomości w Polsce, będzie zapowiadany projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Inwestorzy i deweloperzy pokładają w nim duże nadzieje. Konkretny projekt ustawy jest planowany do wyłożenia w I kwartale 2025 r. i ma uwzględniać m.in. uwolnienie z ograniczeń obrotu gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, w tym bez dodatkowych ograniczeń i decyzji uzależnionych od zgody KOWR. Zaskoczeniem jest natomiast pomysł przywrócenia prawa do ustanawiania prawa użytkowania wieczystego gruntu na cele mieszkaniowe. To prawo w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie gruntu i tak przekształca się we własność. Przy okazji warto też zwrócić uwagę na fakt, że nawet jeśli rolne grunty w obrębie miast staną się na mocy nowego prawa dostępne pod budowę mieszkaniową, to nie zawsze ulokowane tam inwestycje mogą być opłacalne. Z reguły brakuje tam potrzebnej infrastruktury, która może znacznie podwyższyć koszty projektu.
Jednym z wyzwań w tym roku będzie wdrożenie nowej ustawy o planowaniu przestrzennym. Samorządy muszą uchwalić plany ogólne do 31 grudnia 2025 r., aby kontynuować rozwój inwestycji zarówno mieszkaniowych, jak i publicznych. Wydaje się, że to bardzo mało czasu i zapewne większość gmin nie zdąży tego zrobić, co na pewno będzie mieć poważne skutki dla przyszłych inwestorów.
Branżę deweloperską dotkną też bezpośrednio zmiany związane z obowiązkiem przyjęcia nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Co prawda termin na wprowadzenie tych zmian ponownie został przesunięty, tym razem do 20 września 2027 r., ale mają one już istotne znaczenie dla planowanych inwestycji. W tym przypadku ustawodawca powinien położyć szczególny nacisk na konsultacje społeczne z branżą, bardzo na to liczymy.
Warto też wspomnieć o czynniku, który często jest pomijany, a ma wpływ na ceny mieszkań na rynku pierwotnym, czyli wzrost minimalnego wynagrodzenia od 1 stycznia 2025 r. Zmiana ta przełożyć się może na wzrost kosztów realizacji inwestycji, wbrew powszechnym oczekiwaniom spadków cen nieruchomości.
Ostatni, ważny obszar to w naszej opinii oczekujące regulacje dotyczące REIT’ów (Real Estate Investment Trust), szczególnie w zakresie ich tworzenia i zasad inwestowania w ten segment nieruchomościowy. Polski rynek nieruchomości czeka na te przepisy już zbyt długo, podczas gdy obywatele kilkunastu krajów UE chętnie korzystają z tego systemu, bezpiecznie lokując swoje oszczędności w nieruchomościach.
Magdalena Wrona, Leader of Design w Archicom
Bez wątpienia 2025 r. przyniesie istotne zmiany regulacyjne dla deweloperów. Jedną z kluczowych będzie obowiązek uchwalenia przez gminy nowych Planów Ogólnych, które zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, co bezpośrednio wpłynie na możliwości lokalizacyjne potencjalnych inwestycji mieszkaniowych. Istotną rolę odegra także tzw. „ustawa podażowa”, której celem jest zwiększenie dostępności terenów inwestycyjnych. Likwidacja obowiązku zapewnienia 1,5 miejsca parkingowego na lokal umożliwi efektywniejsze wykorzystanie działek pod zabudowę wielorodzinną, a reforma Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego uprości i przyspieszy procedury administracyjne. Dodatkowo, możliwość realizacji dodatkowej kondygnacji w budynkach poniżej 30 m oraz odblokowanie gruntów Skarbu Państwa pod zabudowę mieszkaniową otworzy nowe perspektywy dla rynku. Wpływ na popyt mogą mieć także ewentualne programy rządowe, dopłaty do kredytów hipotecznych lub obniżka stóp procentowych, które poprawiłyby zdolność kredytową nabywców i zwiększyły dostępność zewnętrznego finansowania. Ważnym wyzwaniem będzie również wygaszenie z końcem 2025 r. specustawy mieszkaniowej, tzw. lex deweloper, co skłoni inwestorów do przyspieszenia procedur administracyjnych, aby zdążyć przed jej wygaśnięciem. W obliczu tego rodzaju niepewności rynek oczekuje decyzji w sprawie kontynuacji funkcjonowania lub wprowadzenia nowego rozwiązania dostosowanego do aktualnych realiów.
Piotr Byrski, Business Manager Portfolio Kraków, Matexi Polska
Przede wszystkim wymieniłbym nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku, która jest potrzebnym, lecz mocno spóźnionym z perspektywy planowania przestrzennego, dokumentem. W dłuższym horyzoncie czasowym, dzięki klarownym zasadom, większej transparentności i planom cyfryzacji, nowe regulacje powinny zwiększyć przewidywalność procedur administracyjnych. Nowelizacja ustawy wprowadza istotne zmiany dla deweloperów, nakładając na gminy obowiązek uchwalenia Planu Ogólnego do końca 2025 roku. Choć regulacje te mają zwiększyć przewidywalność procesów administracyjnych, mogą również stanowić wyzwanie dla samorządów i inwestorów. Brak uchwalenia Planu Ogólnego grozi paraliżem inwestycyjnym na terenach bez obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Od 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy (WZ) będą mogły być wydawane jedynie na tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy (OUZ), co może ograniczyć możliwości realizacji nowych projektów.
Ważnym narzędziem planistycznym staje się Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI), który umożliwia współpracę między gminą a inwestorem. Dzięki ZPI można dostosować plany miejscowe do konkretnych inwestycji przy jednoczesnym udziale społeczności lokalnej. Pierwsze wnioski, jak np. w Krakowie, spotkały się z aprobatą, co może wskazywać na rosnące zainteresowanie tą formą współpracy.
Dodatkowo warto zwrócić uwagę na projekt ustawy podażowej, który ma na celu zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Zakłada on m.in. uproszczenie procedur odrolnienia, wykorzystanie nieruchomości Skarbu Państwa oraz ograniczenie opłat planistycznych, co ma ułatwić realizację nowych inwestycji.
Ważne zmiany obejmują także nowelizację Prawa lotniczego, która znosi obowiązek uchwalania MPZP dla terenów objętych planem generalnym lotniska na warszawskim Okęciu, otwierając nowe możliwości inwestycyjne.
Podsumowując, rok 2025 przyniesie kluczowe zmiany w prawie planistycznym i inwestycyjnym, które wpłyną na strategię działania deweloperów. Największym wyzwaniem będzie dostosowanie się do nowych regulacji dotyczących Planów Ogólnych oraz ograniczeń w wydawaniu WZ, natomiast ZPI i ustawa podażowa mogą stworzyć nowe możliwości rozwoju rynku nieruchomości.