Rządowy program Bezpieczny Kredyt 2% to jeden z najczęściej wymienianych powodów wzrostu cen mieszkań. Warto mieć jednak świadomość, że to nie jedyny czynnik silnie oddziaływujący na kreowanie stawek lokali. Jakie inne elementy mają wpływ na rynek mieszkaniowy? Co jeszcze oddziałuje na koszty związane z budową mieszkań? O to portal RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli firm deweloperskich.
Bartosz Kuźniar, Prezes Zarządu Lokum Deweloper
Ceny mieszkań uzależnione są od szeregu czynników, z których największy to koszt wytworzenia. Proces realizacji inwestycji deweloperskiej jest złożony i czasochłonny, przez co wymaga dużych nakładów finansowych. Po pierwsze – zakup gruntu. Niedobór działek z pozwoleniami na budowę czy objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego winduje ich ceny. Obecne stawki we Wrocławiu czy Krakowie to już ponad 3000 tys. zł w przeliczeniu na mkw. mieszkania. Następnie długotrwałe, przeciągające się procedury administracyjne, których rezultatem jest wydanie pozwolenia na budowę, bardzo mocno wydłużają okres niezbędny do wprowadzenia inwestycji do sprzedaży. W tym czasie deweloper ponosi wydatki związane z finansowaniem danego przedsięwzięcia. Przy obecnych wysokich stopach procentowych jest to istotna pozycja w rachunku kosztów. Pomimo wyhamowania wzrostu cen materiałów budowlanych, koszty produkcji są nadal bardzo wysokie – zarówno surowców, energii, jak i robocizny. Do tego często należy dodać nakłady związane z partycypacją w budowie infrastruktury towarzyszącej inwestycji deweloperskiej – drogowej czy społecznej. Nie możemy też zapomnieć o coraz ostrzejszych wymaganiach technicznych oraz dotyczących procesu dekarbonizacji. Wszystko to ma ogromny wpływ na wysokość cen mieszkań, które dzisiaj obserwujemy.
Angelika Kliś, Członek Zarządu ATAL
Na ceny mieszkań duży wpływ ma ich aktualna podaż. Ogólnie na rynku ofert jest teraz o wiele mniej, zwłaszcza mieszkań dostępnych „od ręki” w segmencie popularnym, o mniejszym metrażu i w dużych ośrodkach, takich jak Warszawa czy Kraków. To wynik ogólnego zastoju na budowach w ostatnim czasie, choć ATAL, jako jeden z czołowych w Polsce deweloperów, utrzymywał stabilne tempo produkcji i dysponuje dużą ofertą.
Aktualnie największym wyzwaniem w branży jest wysoki koszt pieniądza. Ogranicza to płynność klientów w kontekście dostępności kredytów (zdolność oraz koszt kredytu), ale ma też wpływ na podaż. Deweloperzy finansujący inwestycje kredytem muszą podjąć trudną decyzję: odłożyć projekt na półkę lub uwzględnić wysokie koszty finansowania w cenie, co jest bardzo trudne, ponieważ skutkuje ograniczeniem popytu w danym projekcie.
Istotnym parametrem cenotwórczym w perspektywie kolejnych lat będą koszty pozyskania gruntów. Niestety, obserwujemy ich coraz wyższe poziomy, w wielu przypadkach przeszacowane. Deweloperzy będą to uwzględniać kalkulując ofertę sprzedaży w nowych inwestycjach.
Również nadmierna biurokracja i wciąż nowe obowiązki regulacyjno-formalne nakładane na podmioty z naszej branży wprowadzają presję cenową.
Ceny materiałów ustabilizowały się, co nie znaczy, że wyraźnie one tanieją. Ze względu na wspomniany przestój na budowach uelastycznił się rynek wykonawstwa. Z drugiej strony, wciąż rośnie płaca minimalna i zapowiedziano jej kolejne podwyżki w przyszłym roku. To nie pozostanie bez wpływu także na rynek budowlany, gdyż wyższe oczekiwania płacowe zgłaszają również ci, którzy zarabiają więcej, niż najniższa krajowa.
Maciej Jurczak, P. O. Kierownika ds. Sprzedaży i Obsługi Klienta PROFBUD
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym zmieniają się niezwykle dynamicznie. Wynika to oczywiście z kilku powodów. Pierwszym z nich jest utrzymująca się niska podaż, niewspółmiernie malejąca w stosunku do wysokiego popytu. Wpływ na obecnie panujące stawki mają również ciągle wysokie koszty materiałów budowlanych – śledząc ceny wiodących producentów produktów dla budownictwa oraz dla domu i ogrodu widać znaczące wzrosty porównując rok do roku. Do tego dochodzą także inne czynniki związane m.in. z wysoką inflacją, czy też obecnie panującą sytuacją na świecie. Niezależnie od wskazanych okoliczności negocjacja cen mieszkań jest jednak nadal możliwa. Finalny efekt rozmów uzależniony jest natomiast od dostępności lokali, postępu prac budowy, a nawet samej lokalizacji. Dla przykładu Ursus to wciąż jedna z najbardziej atrakcyjnych dzielnic, jeśli chodzi o koszt zakupu lokalu na mapie Warszawy. W chwili obecnej we wspomnianej inwestycji Klienci mogą nabyć duże lokale w cenie od 9 999 zł/m2, co stanowi ciekawą propozycję dla osób poszukujących atrakcyjnych ofert sprzedaży.
Katarzyna Unold, Dyrektorka Zarządzająca ACCIONA w Polsce
Obecnie największy wpływ na ceny mieszkań mają rosnące ceny działek. Wzrost cen nieruchomości gruntowych jest związany z ich ograniczoną podażą. Na rynku jest coraz mniej atrakcyjnych działek położonych w dobrych lokalizacjach, a ich właściciele w dobie wysokiej inflacji nie spieszą się ze sprzedażą, słusznie uznając grunt za lepszą lokatę kapitału niż oszczędności w gotówce. Kolejnymi istotnymi czynnikami są wysokie koszty materiałów budowlanych i robocizny. I choć tutaj możemy mówić o stabilizacji cen to jest to pułap 20-25% wyższy niż 3 lata temu. Wysokie ceny energii i paliw, przerwane łańcuchy dostaw w związku z wojną w Ukrainie oraz rosnąca inflacja to główne powody powyższych zmian. Wzrosły również opłaty za usługi projektowe, inżynierskie i marketingowe, które, choć stanowią mniejszy udział w całkowitym koszcie „wyprodukowania” m2 mieszkania, to jednak zsumowane powiększają ostateczną cenę.
Tomasz Kaleta, Dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.
Obecnie nie widzimy rynkowych przesłanek, które mogłoby przemawiać za spadkiem cen mieszkań. Inflacja pozostaje na wysokim poziomie, podobnie jak koszty materiałów budowlanych i wykończeniowych. W związku z planowanymi podwyżkami płac minimalnych spodziewamy się większych nakładów na generalne wykonawstwo. Niska dostępność działek oraz wydłużony czas wydawania zgód i pozwoleń niezbędnych do rozpoczęcia projektu mieszkaniowego to najpoważniejsze czynniki ograniczające aktywność deweloperów. Niska podaż w połączeniu z wysokim popytem skutkuje dalszymi wzrostami stawek za lokale, dlatego popieramy wszelkie inicjatywy, które mogłyby przyspieszyć procedowanie inwestycji w urzędach czy zwiększać dostępność gruntów, na których można rozpocząć przedsięwzięcie deweloperskie w szybkim tempie.
Małgorzata Wiśniewska, Dyrektor Sprzedaży w Cordia Polska
Na kreowanie cen mieszkań wpływa obecnie wiele czynników. Jednym z nich jest naturalnie inflacja, która w branży budowalnej dała się szczególnie odczuć. Długoterminowo mieliśmy do czynienia z wysokim wzrostem cen materiałów budowlanych, podwyżkami cen paliw, wyjątkowo szybkim wzrostem kosztów wykonawstwa czy też rosnącymi kosztami obsługi kredytów. To spowodowało, że warunki rynkowe, w których dziś funkcjonują deweloperzy, stały się znacząco bardziej wymagające. Choć może koszty nie rosną tak dotkliwe jak w ubiegłym roku, nadal wpływają na rynek mieszkaniowy i ceny nieruchomości.
Z drugiej strony duże zapotrzebowanie na mieszkania, szczególnie w obszarach miejskich, utrzymuje stałą presję na cenach. Po złagodzeniu przez KNF warunków oceny zdolności kredytowej i po uruchomieniu przez rząd programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, rynek znów ożywił się, a klienci ruszyli do biur sprzedaży. Popyt – zarówno w celach mieszkaniowych, jak i inwestycyjnych – jest jednak większy niż podaż. Ta w ostatnich miesiącach była już ograniczana nie tylko m.in. deficytem gruntów i kwestiami administracyjnymi, ale również małą liczbą nowych budów, z którymi część deweloperów czekała „na lepsze czasy”.
Paweł Muchowicz, Dyrektor Sprzedaży YIT Polska
Kształtowanie cen mieszkań to złożony proces, na który zawsze składa się wiele czynników. Wśród nich główne role odgrywają cena zakupu gruntu, koszty budowy czy marża. W ostatnim czasie szczególnie te dwa pierwsze elementy cechowała wysoka dynamika wzrostu, która w pierwszym przypadku związana jest z coraz mniejszą dostępnością atrakcyjnych działek pod zabudowę, zaś w drugim – bezpośrednio z wysoką inflacją, wzrostem cen materiałów oraz rosnącymi płacami pracowników branży budowlanej.
Dodatkowo, od początku roku znacznej poprawie uległa zdolność kredytowa klientów, co w połączeniu z uruchomieniem rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2% pozwoliło częściowo uwolnić tzw. odłożony popyt. Mówiąc inaczej, do banków i biur sprzedaży ruszyły osoby, które dotychczas nie mogły pozwolić sobie na finansowanie zakupu nieruchomości przy pomocy kredytu z uwagi na jego wysokie koszty bądź brak zdolności. Jeśli do tego wszystkiego dołożymy także wciąż relatywnie niewielką liczbę nowych inwestycji wprowadzanych na rynek przez deweloperów, otrzymujemy kombinację, która musi w znaczący sposób wpływać na rosnące ceny mieszkań.
Aleksandra Goller, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu, Skanska Residential Development Poland.
Ceny mieszkań są w Polsce z roku na rok coraz wyższe i ma na to wpływ wiele czynników, takich jak koszty pracy, także ceny materiałów budowlanych. Te ostatnie się ustabilizowały, ale we wcześniejszym okresie bardzo dynamicznie się zmieniały. Zakup działki pod nową inwestycję to też coraz wyższy koszt w budżecie – ma na to wpływ niewielka dostępność nowych terenów inwestycyjnych. Utrzymująca się w kraju inflacja również ma wpływ na wyższe ceny mieszkań.
Na koniec warto wspomnieć o ogromnych kosztach energii elektrycznej, które przekładają się na koszty samej budowy, ale również na późniejsze koszty utrzymania już zamieszkałych budynków. Jako deweloper zauważamy to i staramy się pomóc ograniczyć wpływ cen energii na portfel naszych klientów. Dlatego też, m.in., na naszych biurach budowy instalujemy panele fotowoltaiczne, które zasilają zaplecze budowy. Z kolei klientom oferujemy takie rozwiązania jak smart home w standardzie mieszkania i edukujemy ich, w jaki sposób korzystać z tego systemu, by ich zużycie energii, a do za tym idzie również rachunki, były jak najmniejsze.
Cezary Grabowski, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska
Każdy z tych czynników ma realny wpływ na ceny mieszkań. Kluczowe dla kwoty całościowej, którą klient musi zapłacić za mieszkanie, są przede wszystkim koszty generalnych wykonawców związane z wybudowaniem mieszkań. A te rosną cały czas. Do ceny mieszkania trzeba również doliczyć koszty zakupu działki, na której powstaje inwestycja. Na to wszystko dodatkowo nakłada się wzrost pieniądza w czasie, czyli inflacja. Obecnie w kreowaniu cen ważnym czynnikiem jest także mała podaż i duży popyt na mieszkania. Niska dostępność na rynku jest pokłosiem wstrzymania budów w czasie COVID-u, co spowodowało spadek liczby projektów dostępnych na rynku dla klientów obecnie. Od zeszłego roku więcej mieszkań jest sprzedawanych niż wprowadzanych na rynek, a tę tendencję wzmocniło dodatkowo wprowadzenie Bezpiecznego Kredytu 2 proc., który zaktywizował klientów i jeszcze zwiększył popyt na nieruchomości z rynku pierwotnego.
Andrzej Gutowski, Wiceprezes, Dyrektor Sprzedaży RONSON Development
Ceny nieruchomości w największym stopniu kształtuje obecna nierównowaga popytowo-podażowa, wykreowana przez kolejne programy wsparcia, z Bezpiecznym Kredytem 2% na czele. Program ten, oparty na dopłatach do kredytu, w bardzo silny sposób pobudził popyt, także ten uśpiony w ostatnich miesiącach. Tymczasem wciąż brakuje rozwiązań, które wsparłyby stronę podażową. W największych aglomeracjach brakuje gruntów, procedury administracyjne są przewlekłe, a dostępne działki nie mają rozbudowanej infrastruktury. Wszystko to wydłuża pracę deweloperów.
Oprócz tego, na ceny mieszkań wpływają oczywiście koszty pracy, generalnego wykonawstwa i materiałów budowlanych, choć te ustabilizowały się w ostatnich kwartałach, co pozwala w stabilny sposób planować koszty, a tym samym ewentualne zmiany w cennikach deweloperskich.
Małgorzata Ostrowska, Dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction
Rynek mieszkaniowy jest silnie powiązany ze wzrostem gospodarczym. Wpływ na ceny mieszkań mają takie czynniki jak koszty robocizny, materiały budowlane czy utrzymująca się od marca 2022 dwucyfrowa inflacja. Na rynek nieruchomości działa także wzrost cen gruntów pod budowę nowych inwestycji, który wynika z malejącej podaży dostępnych gruntów – głównie w centrach dużych miast. Mówiąc o gruntach pod budowę kolejnych osiedli należy pamiętać, że nie wszystkie dostępne działki nadają się pod inwestycje mieszkaniowe. Poza wspomnianymi czynnikami na rosnące ceny mieszkań wpływ ma popyt, a ten również za sprawą bezpiecznego kredytu 2 proc. nieustannie rośnie.
