Zmiana retoryki politycznej w USA względem Rosji i Europy skutecznie ostudziła nastroje potencjalnych nabywców mieszkań – wynika z danych Barometru Cen Mieszkań, przygotowywanego co miesiąc przez portal mieszkaniowy tabelaofert.pl, Powiew niepewności, który przyszedł zza oceanu, zmroził rynek niczym lodowaty wiatr znad Grenlandii.
Widać to wyraźnie w danych za marzec:
- Średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym, liczona wskaźnikiem Tabelaofert TOP 10 (dla dziesięciu największych rynków mieszkaniowych w Polsce), spadła do poziomu 13 983 zł/m², co oznacza spadek o 0,24% w porównaniu z lutym. To dopiero drugi taki przypadek w ciągu ostatnich dwóch lat – wcześniejszy miał miejsce w listopadzie 2024 roku.
- Spadek ten nie jest wyłącznie efektem statystycznym – analiza cenników deweloperów pokazuje, że w większej liczbie inwestycji ceny zostały obniżone niż podniesione. Tak wyraźna przewaga obniżek miała ostatnio miejsce w październiku 2024 r.
- Choć łączna sprzedaż mieszkań w marcu wzrosła o 3,5%, należy uwzględnić, że miesiąc ten był o trzy dni dłuższy niż luty. W przeliczeniu na dni robocze, realna dzienna sprzedaż była nieco niższa.
W pierwszej połowie marca wyraźnie odczuliśmy spadek aktywności klientów w biurach sprzedaży – mówi Katarzyna Tworska, Dyrektor Zarządzający Rednet24. – Klienci dzwonili rzadziej, a liczba spotkań i zapytań była wyraźnie niższa niż w lutym. Dane z Google Trends potwierdzają te obserwacje – liczba wyszukiwań fraz związanych z zakupem mieszkań spadła w tym okresie o około 20%. W drugiej połowie miesiąca sytuacja zaczęła wracać do normy, ale wcześniejsze spowolnienie zdążyło już odcisnąć swoje piętno na wynikach sprzedażowych.
Ceny w dół? Najmocniej w Trójmieście
Na marcowy spadek średnich cen mieszkań najmocniej zareagował rynek w Trójmieście. Tam zadziałał efekt podwójny – nie tylko obniżki w istniejących cennikach, ale również wprowadzenie nowej, tańszej oferty. W rezultacie średnia cena metra kwadratowego typowego mieszkania spadła aż o 3,4% – to największy spadek spośród wszystkich analizowanych rynków. Warto jednak dodać, że niższa cena skutecznie pobudziła popyt – w Trójmieście w marcu sprzedano znacznie więcej mieszkań niż w lutym.
Poza Trójmiastem istotny spadek średnich cen odnotowano również we Wrocławiu (−1,06%), a mniejsze korekty miały miejsce w Warszawie, Szczecinie i Łodzi. Z kolei wzrosty cen pojawiły się w Lublinie, Poznaniu, Bydgoszczy, Krakowie oraz Aglomeracji Śląskiej.
W ujęciu rocznym ceny mieszkań są nadal wyraźnie wyższe niż przed rokiem – średnio o ponad 8%. Największy wzrost odnotowano w Aglomeracji Śląskiej oraz – w mniejszym stopniu – w Bydgoszczy i we Wrocławiu. Jedynym miastem, w którym średnia cena m² jest niższa niż rok temu, jest Łódź – to efekt wyjątkowo dużej podaży mieszkań, która znacząco przekracza bieżący popyt. W tym mieście rynek po prostu działa zgodnie z zasadą: im więcej dostępnych mieszkań, tym większa presja na korektę cen.
Deweloperzy szybko zareagowali na rynkowe sygnały. Z analizy zmian w cennikach wynika, że w marcu dla 6,1% mieszkań ceny zostały obniżone, podczas gdy wzrosty dotyczyły 5,8% ofert. To druga w ciągu ostatniego roku sytuacja, w której obniżek było więcej niż podwyżek – pierwsza miała miejsce w październiku 2024. Dla porównania – rok wcześniej, w marcu 2024, deweloperzy podnieśli ceny aż w 11,4% przypadków, obniżając je jedynie w 2,6%.
Czy to załamanie rynku? Niekoniecznie
Choć dane za marzec mogą wyglądać niepokojąco, niekoniecznie oznaczają trwałe załamanie rynku. Awantura w Gabinecie Owalnym miała miejsce na początku miesiąca, a dane za pierwsze dwie dekady marca – do których mieliśmy dostęp – faktycznie pokazywały mocne tąpnięcie popytu.
– To sytuacja, która przypomina mi marzec 2022 roku, tuż po ataku Rosji na Ukrainę – mówi Robert Chojnacki, założyciel portalu tabelaofert.pl. – Wtedy również rynek na chwilę zamarł, ale po kilkunastu dniach ludzie zaczęli się oswajać z nową rzeczywistością. I dziś wygląda na to, że historia się powtarza.
W trzeciej dekadzie marca sprzedaż mieszkań wyraźnie przyspieszyła, a rynek zaczął się stabilizować.
– Ostatnie dziesięć dni marca było dobre z punktu widzenia sprzedaży mieszkań, ale nie wystarczyło, by poprawić ogólny obraz miesiąca. Kluczowy będzie kwiecień – jeśli sytuacja geopolityczna się nie pogorszy, rynek powinien wrócić na ścieżkę stabilizacji – dodaje Chojnacki.
Metodologia.
Podawana przez Barometr Cen Mieszkań tabelaofert.pl średnia cena m2 dotyczy typowych mieszkań stanowiących 90% oferty rynkowej. Aby lepiej pokazywała ona realną sytuację na rynku zdecydowaliśmy się na wyłączenie z analizy mikro apartamentów (czyli lokali poniżej 25m2) które w naszej ocenie zgodnie z obowiązującym prawem nie są mieszkaniami. Wyłączyliśmy również z analizy nietypowe bardzo duże lokale, często położone na ostatnich kondygnacjach z olbrzymimi tarasami, oraz lokale typu „open space”. Z naszej analizy wynika, że pojawienie się większej ilości takich lokali w danej lokalizacji w nienaturalny sposób może wpłynąć na średnią cenę m2, co będzie nie do końca odzwierciedla prawdziwą sytuację na rynku.
Indeks Tabelaofert TOP 10 to średnia cena ofertowa takich typowych mieszkań, liczona dla 10 największych rynków w Polsce, a udział każdego miasta w indeksie jest proporcjonalny do jego liczy ludności. Trójmiasto zawiera Gdańsk, Gdynię i Sopot a Aglomeracja Śląska w naszej metodologii ograniczona jest do miast na prawach powiatu które ją tworzą.