Polski rynek nieruchomości komercyjnych mocno się stabilizuje. Według raportu „At a Glance. Rynek inwestycyjny w Polsce w III kwartale 2024 roku” od BNP Paribas Real Estate Poland, od stycznia do września 2024 roku zawarto transakcje o łącznej wartości ponad 2,68 mld EUR, co oznacza wzrost o blisko 57% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Liderem jest sektor biurowy.
Na skróty:
Największe transakcje 2024
Od początku roku liderem w krajowym wolumenie inwestycji są aktywa biurowe (37% udziału). W okresie od stycznia do września zawarto w tym segmencie rynku 31 transakcji, których łączna wartość wyniosła ponad 990 mln EUR. Jest to ponad 3,5 razy więcej od wolumenu zanotowanego w tym samym okresie rok temu.
W trzecim kwartale 2024 roku odnotowano kilka kluczowych transakcji. Stena Real Estate przejęła od Skanska warszawski biurowiec Studio B (18 tys. m kw.) za ponad 86,3 mln EUR, co było największą transakcją w sektorze biurowym w tym okresie. Z kolei Sona Asset Management nabyła 49% udziałów w portfelu biurowym CPI (Vulcanion) Biura od CPI Group, co przekłada się na aż 315 tys. m kw. powierzchni biurowej.
Na drugim miejscu na rynku inwestycyjnym znajdują się aktywa magazynowo-logistyczne (28% udziału), które pozostają mocnym koniem pociągowym rynku. Od stycznia zawarto umowy o łącznej wartości ponad 751 mln EUR, z czego udział ostatniego kwartału wyniósł 59%. Wśród kupujących w ostatnim kwartale najbardziej aktywni byli inwestorzy amerykańscy, którzy zainwestowali w tę klasę aktywów ponad 255 mln EUR (57% kwartalnego wolumenu). Największą transakcją w tym okresie było przejęcie przez fundusz Greykite od White Star portfela Diamond Business Parks (141 tys. m kw. powierzchni przemysłowo-logistycznej).
Dużym zainteresowaniem kupujących cieszyły się także aktywa mieszkaniowe przeznaczone na najem komercyjny, dla których zawarto transakcje o łącznej wartości blisko 240 mln EUR.
Stabilizacja i dobre prognozy
Na rynkach finansowych na świecie powoli obserwujemy pierwsze oznaki stabilizacji. W ujęciu kwartalnym stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów nieruchomości komercyjnych w Polsce pozostały na niezmienionym poziomie z perspektywą spadku dla wybranych klas aktywów w nadchodzących kwartałach.
W porównaniu z polskimi obligacjami skarbowymi, polskie nieruchomości komercyjne stają się coraz bardziej atrakcyjne, ale uwzględniając istniejące ryzyka, jeszcze trochę brakuje do przyciągnięcia większego kapitału międzynarodowego. Polska pod względem stosunku ceny do ryzyka nadal musi mocno konkurować z krajami Europy Zachodniej, przy czym główne źródła tych ryzyk takie jak konflikty zbrojne i celne, migracja czy wreszcie kryzys fiskalny pozostają wspólne dla całego kontynentu.
– Dzięki stabilizacji stóp kapitalizacji i wzroście stawek czynszowych aktualni inwestorzy mogą liczyć na lepsze całkowite zwroty. W ostatnim czasie obserwujemy również większą dynamikę transakcji na aktywach portfelowych, co pokazuje, że inwestorzy zauważają strategiczną przestrzeń do ich optymalizacji i docelowo wzrostu wartości, uwzględniając przy tym pozytywne prognozy makroekonomiczne oraz planowane na 2025 i 2026 wydatkowanie środków z Krajowego Planu Odbudowy – podkreśla Karolina Wojciechowska, Zastępca Dyrektora, Dział Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.
Obniżki stóp procentowych wzmacniają rynek
Wprowadzone przez Europejski Bank Centralny kolejne obniżki stóp procentowych pozwalają patrzeć z nadzieję na rynek inwestycyjny i wygląda na to, że zaczynamy wchodzić w kolejną fazę cyklu koniunkturalnego. Według prognoz do końca roku stopa depozytowa w Europie powinna spaść do poziomu 2%, jednak w dłuższym horyzoncie czasowym szanse na zejście poniżej tej wartości są znikome, dlatego odbudowa wolumenów będzie procesem powolnym i wymagającym przyzwyczajenia się do nowego standardu w zakresie polityki monetarnej.
– Niemniej jednak łączna wartość zawartych w tym roku umów będzie o ponad 65% wyższa niż w 2023 r. i z dużym prawdopodobieństwem przekroczy 3,5 mld EUR. Dodatkowo w tym roku najlepszy wynik w historii pod względem wolumenów transakcji osiągnie sektor najmu instytucjonalnego (PRS) wprowadzając wraz z innymi alternatywnymi klasami aktywów nową przestrzeń dla inwestorów, co w przyszłości zaowocuje pogłębieniem rynku i większą odpornością na wahania koniunktury – podkreśla Mateusz Skubiszewski, Starszy Dyrektor, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.
