Warszawska Wola, a w szczególności okolica Ronda Daszyńskiego, dobrze odrobiły lekcje z kryzysu mono-dzielnic biznesowych, zmian w potrzebach mieszkańców Warszawy w post pandemicznej rzeczywistości oraz dążenia miasta do zwiększania inkluzywności pod kątem zarówno przestrzennym, społecznym, jak i środowiskowym. Jak wynika z najnowszego raportu międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, „Focus on Wola. Rondo Daszyńskiego – live & work destination”, ponad 140-procentowemu wzrostowi zasobów biurowych w ciągu ostatnich 10 lat, towarzyszy rozbudowa bazy mieszkaniowej tej okolicy, jak i przydatnej infrastruktury: sklepów i punktów usługowych, obiektów użyteczności publicznej czy restauracji. W efekcie to właśnie Wola, spośród badanych dzielnic stolicy może pochwalić się największym poziomem absorpcji biur na przestrzeni 2018-2024 i ma przed sobą dalszą perspektywę szybkiego, ale przemyślanego rozwoju.
Na skróty:
Wola jak małe miasto
Sukces biznesowy Woli, a zwłaszcza okolic Ronda Daszyńskiego, leży w różnorodności, inkluzywnym charakterze i dobrze dopasowanej do potrzeb mieszkańców oraz pracowników okolicznych biur ofercie. A liczba obu tych grup dynamicznie rośnie.
Analizowany obszar 10-minutowego spaceru od Ronda Daszyńskiego jest obecnie zamieszkany przez 11 500 osób, a liczba ta podwoi się po ukończeniu planowanych budynków mieszkaniowych. Aż 15 publicznie zapowiedzianych projektów tego typu w badanej strefie dostarczy ok. 4000 nowych mieszkań na sprzedaż oraz prawie drugie tyle mieszkań na wynajem do końca 2027 roku. O rosnącej atrakcyjności tej okolicy świadczą także statystyki liczby pasażerów metra na stacji Ronda Daszyńskiego, która obsługuje obecnie 610 000 pasażerów miesięcznie, a prognozy na 2040 rok wskazują na ponad 1,8 mln pasażerów”, komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Z kolei w wyniku rozbudowy zasobów biurowych liczba osób pracujących w okolicach Ronda Daszyńskiego wzrosła z 19 000 w 2014 roku do 40 000 w 2024 roku. Przewiduje się, że do 2030 roku liczba ta osiągnie 55 000. Można śmiało powiedzieć, że jest to obecnie jedno z najbardziej pożądanych miejsc do pracy w Polsce.
Okolice Ronda Daszyńskiego świetnie wpisują się w ideę miasta 15-minutowego, a to cenią zarówno mieszkańcy tej okolicy, jak i osoby dojeżdżające tu do swoich biur. Jak wynika z naszego raportu, w promieniu 10-minutowego spaceru od Ronda Daszyńskiego znajduje się ponad 2200 obiektów użyteczności publicznej, w tym 1200 obiektów biznesowych, 500 sklepów, 360 restauracji, 60 punktów medycznych oraz 45 miejsc rozrywki i sztuki. W tej strefie znajduje się również 20% całkowitej powierzchni handlowej w budynkach biurowych Warszawy. Świadczy to o rosnącej świadomości deweloperów o miastotwórczym charakterze handlowych parterów budynków biurowych tworzących przyjazne środowisko zarówno pracy jak i życia”, dodaje Jan Szulborski, Business Development and Insights Manager, Asset Services, Cushman & Wakefield.
Wyścig o najlepsze grunty będzie trwał
Wola, a zwłaszcza okolice Ronda Daszyńskiego, to od 2014 roku najszybciej rozwijający się obszar biurowy.
Na przestrzeni ostatniej dekady podaż biur w tej strefie powiększyła się aż o 670 tys. mkw., zwiększając tym samym całkowite zasoby Woli o ponad 140%, podczas gdy rynek warszawski wzrósł w tym okresie o około 42%”, komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz.
Okres pandemii oraz idący za nią kryzys inflacyjny doprowadził do naruszenia struktury podaży i popytu na powierzchnie biurowe. W latach 2016–2022 warszawski rynek biurowy średniorocznie powiększał się o ok. 280 000 mkw. Ostatnie dwa lata to jednak okres postępującej stagnacji w realizacji nowych inwestycji, co potwierdziła aktywność deweloperska w II kwartale tego roku, kiedy to w budowie znajdowało się niespełna 215 000 mkw. powierzchni.
O ile większa aktywność deweloperów w stolicy jest spodziewana po 2026 roku, o tyle warto zaznaczyć, że dostępność gruntów będzie z każdym rokiem coraz bardziej ograniczona. Dotyczy to zwłaszcza Woli, ze względu na jej centro-twórczy charakter i niesłabnące zainteresowanie gruntami w tej lokalizacji wśród deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych”, dodaje Jan Szulborski.
Wola odporna na panedmię
Lata 2011-2020 to okres boomu na warszawskie biura. W ciągu tych dziewięciu lat całkowita aktywność najemców w stolicy oscylowała na poziomie 715 000 mkw., przy czym w pomiędzy 2015 a 2019 rokiem była jeszcze wyższa i wynosiła przeciętnie aż 828 000 mkw.
Niestety wybuch pandemii doprowadził do poważnej korekty planów warszawskich najemców. W latach 2020-2021 w stołecznych strefach biurowych popyt na biura znacząco spadł. Nie dotyczyło to jednak okolic Ronda Daszyńskiego, gdzie aktywność najemców pozostała na relatywnie wysokim poziomie i charakteryzowała się dwucyfrowym tempem wzrostu. Pomiędzy okresem 2014-2019 a latami 2020-2021 wynosił on 18%, a w latach 2022-2023 – 11%”, tłumaczy Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
Popyt w okolicach Ronda Daszyńskiego pomiędzy 2018 a 2023 rokiem był w dużym stopniu napędzany przez wielkoskalowych najemców. Ze względu na relatywnie dużą w tym okresie podaż powierzchni w budowie, widoczny był rekordowy udział umów przednajmu stanowiący blisko 55% (390 000 mkw.) wszystkich tego typu kontraktów zawartych wtedy w Warszawie. Ponadto w latach 2021-2023, blisko 185 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w tym obszarze zostało renegocjowane przez najemców.
Od 2018 roku do II kwartału tego roku na Woli najbardziej aktywnym był sektor finansowy odpowiadający za blisko 27% popytu na biura oraz sektor IT & R&D, który odpowiadał za blisko 17% całej aktywności najemców. Warto też zaznaczyć, że Wola przyciąga nie tylko sektor prywatny, ale i publiczny, którego udział w całkowitej aktywności najemców wyniósł w tym okresie blisko 7%. Jednostki administracji państwowej coraz częściej poszukują nowoczesnych, świetnie skomunikowanych lokalizacji biurowych, a to naturalnie kieruje ich uwagę na okolice Ronda Daszyńskiego”, dodaje Joanna Blumert, Head of Occupier Services, Cushman & Wakefield.
Wysokie zainteresowanie biurami na Woli, przy jednoczesnej stagnacji budowlanej oznacza coraz mniej dostępnej do wynajęcia powierzchni. Od III kwartału 2021 roku Wola jest tą strefą, w której poziom pustostanów malał najszybciej spośród wszystkich warszawskich stref biurowych (-9,3 pp.). Ponadto od momentu oddania do użytku II linii metra, okolice Ronda Daszyńskiego stały się w kolejnych latach najczęściej wybieranym miejscem do relokacji. Potwierdza to rekordowy poziom absorpcji. Pomiędzy 2018 rokiem a II kwartałem tego roku, wskaźnik absorpcji netto wyniósł ponad pół miliona mkw. i odpowiadał za około 43% całej nowej powierzchni wchłoniętej przez rynek.
Okolice Ronda Daszyńskiego są dziś dobrym przykładem nowoczesnej, wielofunkcyjnej przestrzeni, w której z powodzeniem powstają i są komercjalizowane kolejne inwestycje biurowe klasy A. Niski poziom pustostanów i utrzymujący się popyt na powierzchnie w tej części Warszawy, jak i zainteresowanie ze strony deweloperów mieszkaniowych, prowadzą dodatkowo do szybkiego spadku dostępności gruntów. Nie dziwi fakt, że to właśnie tu miejsce miała pierwsza od pewnego czasu większa transakcja typu core, w której mieliśmy okazję doradzać sprzedającemu, kiedy to w I połowie 2024 r. Skanska podpisała umowę sprzedaży biurowca Studio B. Biorąc pod uwagę poprawę koniunktury na rynku inwestycyjnym, przewidujemy również, że właśnie bliska Wola będzie epicentrum transakcji w najbliższych 12-18 miesiącach”, podsumowuje Marcin Kocerba, Partner, Capital Markets w Cushman & Wakefield.
