Hipoteka odwrócona w Polsce zyskuje na popularności. Z danych Związku Przedsiębiorstw Finansowych wynika, że fundusze hipoteczne zrzeszone w tej organizacji wypłaciły seniorom blisko 30 mln zł.[1] Hipoteka odwrócona to rozwiązanie dla seniorów powyżej 60. roku życia, którzy mają na własność nieruchomość: mieszkanie lub dom. Dlaczego wielu emerytów myli pojęcia „hipoteka odwrócona”, „renta dożywotnia” oraz „odwrócony kredyt hipoteczny”? Ile pieniędzy może dostać senior?
Z raportu ZPF wynika, że najwięcej umów renty dożywotniej podpisują emeryci z województwa mazowieckiego. Drugim w kolejności jest województwo pomorskie, a trzecim województwo śląskie. Uśredniony wiek seniora, który zdecydował się na rentę dożywotnią to 76,5 lat choć eksperci podkreślają, że zgłaszają się coraz młodsi seniorzy, czasem nawet w wieku 55+.
Pytanie 1
Czy hipoteka odwrócona i renta dożywotnia to jedno i to samo?
Hipoteka odwrócona występuje w różnych modelach, a za granicą – gdzie rozwiązanie to funkcjonuje od ponad 50 lat – każdy model jest dopasowany do innych potrzeb seniorów. W Polsce mówimy najcześciej o dwóch opcjach: hipotece odwróconej w modelu sprzedażowym (nazywanej również rentą dożywotnią) oraz hipotece odwróconej w modelu kredytowym (nazywanej odwróconym kredytem hipotecznym). Pierwsze rozwiązanie znajduje się w ofercie funduszy hipotecznych. Drugie rozwiązanie mogłoby być oferowane przez banki, ale dotychczas żaden polski bank nie zdecydował się, by wprowadzić go na rynek. Jaka jest różnica? Renta dożywotnia jest wypłacana – jak sama nazwa wskazuje – dożywotnio, czyli do śmierci emeryta. Odwrócony kredyt hipoteczny jest natomiast wypłacany na określony czas. To może być 10, 15, 20 lat. Tyle, ile podczas podpisywania umowy, wybierze senior szacując swoje potrzeby.
Pytanie 2
Czy trzeba mieć mieszkanie czy może być też dom?
Panuje przekonanie, że renta dożywotnia jest skierowana głównie do właścicieli mieszkań, ale to nieprawda. Każdy senior, który posiada na własność nieruchomość (także dom) może podpisać umowę renty dożywotniej. W zamian za prawo własności do nieruchomości otrzymuje dożywotnie świadczenia pieniężne wypłacane co miesiąc, ale może dostać też dużą kwotę na start np. 20 tys. zł, 60 tys. zł, a nawet 100 tys. zł. To dobre rozwiązanie dla emerytów, którzy chcą skorzystać z pieniędzy od razu, pomóc dzieciom, wnukom, kupić samochód albo spłacić zadłużenie.
Pytanie 3
Ile pieniędzy można dostać i od czego zależy wysokość świadczeń?
Z daych ZPF wynika, że średnie świadczenia pieniężne z tytułu renty dożywotniej to około 1000 zł miesięcznie. Wysokość renty dożywotniej zależy od wielu czynników, m.in. wieku, płci seniora oraz wartości nieruchomości, którą posiada. Zdarza się, że comiesięczne świadczenia to nawet kilka tysięcy złotych. Fundusze hipoteczne płacą za seniorów czynsz (bo to fundusz staje się właścicielem mieszkania, a senior mieszka w nim do śmierci w ramach służebności osobistej mieszkania), opłaty związane z ubezpieczeniem czy remontami. Renta dożywotnia jest waloryzowana o wskaźnik inflacji. Od niedawna emeryci mogą, przy podpisaniu umowy, ubiegać się też o wysoką wypłatę w wysokości kilkudziesięciu, czy nawet kilkuset tysięcy złotych na start.
Pytanie 4
Na jakie przepisy prawne warto zwrócić uwagę?
Umowa oparta jest o przepisy Kodeksu Cywilnego dotyczące umowy renty lub umowy o dożywocie. Powinna ona zawierać zapisy o dożywotnim prawie do pozostania w domu lub mieszkaniu oraz gwarancji otrzymywania comiesięcznego świadczenia aż do momentu śmierci. Po notarialnym podpisaniu dokumentu własność nieruchomości przechodzi na instytucję, jednak nie zmienia to faktu, że pełne prawo do dysponowania nieruchomością, fundusz otrzymuje dopiero po śmierci beneficjenta. Renta dożywotnia gwarantuje seniorowi dożywotnie korzystanie z lokalu. Dodatkowo, po podpisaniu umowy fundusz ubezpiecza nieruchomość, opłaca podatek od nieruchomości, czy opłatę za wieczyste użytkowanie gruntu. Senior, jeśli ma taką potrzebę, może wynająć nieruchomość lokatorom i dzięki temu dodatkowo dorabiać do emerytury. W tej sytuacji umowa najmu podpisywana jest między trzema stronami: seniorem, lokatorem i funduszem hipotecznym.
[1] Raport „Rynek odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym, lata 2010-2022”.
Związek Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce, wyd. maj 2023.