Nowy rok, nowe nadzieje. W analizie aktualnej sytuacji na rynku najmu to popularne powiedzenie ma swoje uzasadnienie – poszukujący nieruchomości na wynajem powrócili do gry. Według danych ogólnopolskiej agencji nieruchomości homfi, na koniec lutego tego roku jest ich o prawie 30% więcej niż w grudniu 2023 roku. Czy w związku z tym korekcie uległa wysokość czynszów?
Wraz ze wzrostem liczby potencjalnych najemców, agencja nieruchomości homfi odnotowała wyższą dostępność ofert na wynajem – o 8% w stosunku do końcówki zeszłego roku. Wszystko wskazuje na to, że rynek najmu nie zwalnia. Gdzieniegdzie zauważalnym zjawiskiem są niewielkie spadki cen. Według danych Bankier.pl oraz Otodom, taniej niż w zeszłym roku jest w Łodzi i we Wrocławiu (kolejno -11,2% r/r i -5,7% r/r). To największe spadki cen w obrębie mieszkań o powierzchni od 60 do 89 mkw. Dla porównania – w Poznaniu, Lublinie i Warszawie ceny obniżyły się o…1% m/m, a w Gdyni – o około 5% m/m. Mimo tych lekkich wahań, ogólna wysokość czynszów wskazuje na tendencję wzrostową – w porównaniu do początku 2023 r., średnie stawki zwiększyły się o około 4% w miastach powiatowych. Wspomniane miesięczne spadki mogą natomiast świadczyć o zmniejszającej się dynamice wzrostu cen w 2024 r..
Sytuacja na rynku nieruchomości sprawia, że niektórzy nie mają wyjścia i muszą wynajmować. Zwłaszcza studenci i osoby na początku kariery zawodowej nie mogą pozwolić sobie na własne mieszkanie, nawet z pomocą programów rządowych – mówi Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.
Pomimo rosnącej rok do roku liczby osób zainteresowanych najmem i rekordowo wysokich stawek czynszu najmu, część właścicieli wstrzymuje się z decyzją o wynajmie swojego domu lub mieszkania. Stopa zwrotu z samego wzrostu wartości nieruchomości jest dziś na tyle wysoka, że inwestorzy nie chcą ponosić dodatkowego ryzyka związanego z najmem.
Rzeczywiście, pozycja najemców, niestety także tych nieuczciwych, jest dziś silnie chroniona przepisami prawa. Nie oznacza to jednak, że lokal musi stać pusty – mówi Maciej Zięba. – Dla wszystkich inwestorów, którzy w obawie przed nieprzyjemnymi sytuacjami rezygnują z dodatkowego źródła przychodów, mam dobrą wiadomość – można ich łatwo uniknąć. Na rynku są firmy wyspecjalizowane w zarządzaniu najmem długoterminowym, które oferują rozwiązania stanowczo zwiększające bezpieczeństwo nieruchomości i przychodu.
O jakich rozwiązaniach mowa? W przypadku homfi jest to tak zwany „Pakiet bezpiecznego wynajmu”, który obejmuje między innymi kilkuetapową weryfikację wiarygodności i wypłacalności najemcy przed podpisaniem umowy najmu, ubezpieczenie ciągłości przychodów właściciela z najmu, gdy najemca spóźnia się z płatnością czy profesjonalną dokumentację prawną, która zabezpiecza nieruchomość i interesy jej właściciela.
Ryzyko trafienia na nieuczciwego lokatora ma swoje konsekwencje. Szacuje się, że między innymi w jego efekcie w samym Krakowie obecnie niezamieszkanych jest nawet 60-70 tysięcy lokali, które mogłyby od zaraz przyjąć najemców. W skali całego kraju jest to nawet kilkaset tysięcy nieruchomości. Wśród nich również te, których właściciele mają po prostu inny pomysł na zysk – korzystając ze sprzyjającej koniunktury, nastawiają się na szybką sprzedaż po rekordowo wysokich cenach.
Wartość nieruchomości w ujęciu historycznym zawsze rosła, a dziś wręcz galopuje. Przy zmianie indeksu cen mieszkań z rynku wtórnego o ponad 22% rok do roku i aktualnych prognozach, które mówią o dalszych wzrostach o 5-10% do końca 2024 roku, krótkoterminowe inwestowanie w nieruchomości jest dzisiaj najkorzystniejszą formą lokowania kapitału – mówi Maciej Zięba. – Żeby zyskać, trzeba jednak potrafić znaleźć okazję inwestycyjną, skutecznie podnieść jej wartość i sprzedać ją w odpowiednim czasie, niekoniecznie jak najszybciej.
Zakup czy najem?
Powrót najemców na rynek nieruchomości może być związany bezpośrednio z zakończeniem rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%, który w zeszłym roku wygenerował gigantyczne zainteresowanie wśród kupujących. Z raportu BIK wynika, że w 2023 r. udzielono 167 tys. kredytów mieszkaniowych o wartości 64 mld zł. Oznacza to, że rok do roku uruchomiono 25% więcej kredytów, a ich łączna wartość była 40% wyższa niż w całym roku 2022. ⅓ złożonych wniosków dotyczyła właśnie Bezpiecznego Kredytu 2%.
Startujący w tym roku program dopłat do kredytu prawdopodobnie także będzie cieszył się popularnością, co nie pozostanie bez wpływu na rynek najmu. O ile mieszkania kupione z dopłatą nie zwiększą podaży mieszkań na wynajem (programy wsparcia wykluczają możliwość wynajmu pod rygorem utraty dopłat), o tyle ruch pozostałych inwestorów może zwiększyć liczbę lokali dostępnych do wynajęcia, a to powinno wpłynąć na obniżkę czynszów. Pytanie, czy właściciele mieszkań zdecydują się wystawić swoje lokale na wynajem, wiedząc, że wzrost cen ich ewentualnej sprzedaży może nie być już aż tak spektakularny.
