Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na największych rynkach biurowych w Polsce na koniec III kwartału 2024 roku. W regionach poziom popytu kształtował się na podobnym poziomie do analogicznego, rekordowego dla największych miast regionalnych okresu w 2023 roku. Oznacza to konsekwentną stabilizację rynku najmu. Jednocześnie stagnacja po stronie podażowej i niewielki wolumen projektów w budowie będzie w przyszłości przekładał się na spadający wskaźnik powierzchni do wynajęcia.
Na skróty:
PODAŻ: wzrost w mniejszym tempie, w budowie 75% mniej powierzchni biurowej
Na koniec III kwartału tego roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce przekroczyły poziom 13 milionów mkw.
Sumaryczna wielkość oddanych projektów wyniosła do tej pory niecałe 152 000 mkw., z czego najwięcej powierzchni oddało się w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. Analizując sytuację na rynku biurowym w Polsce w ciągu trzech ostatnich lat widoczny jest konsekwentny spadek wolumenu nowej podaży. Pomimo rozpoczęcia budowy pojedynczych biurowców, ogólna skala realizowanych projektów pozostaje na niskim poziomie. Przykładowo w Warszawie powstaje obecnie jedynie ok. 210 000 mkw. W miastach regionalnych z kolei w realizacji pozostaje niewiele ponad 200 000 mkw. To stanowi jedynie 25% wolumenu powierzchni w budowie osiąganego przed pandemią, komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.
Największe budynki oddane dotychczas do użytku obejmują Quorum Office Park A we Wrocławiu (18 200 mkw. – Cavatina Holding), Lixa E w Warszawie (16 900 mkw. – Yareal), odnowienie warszawskiego biurowca Saski Crescent (15 500 mkw. – CA IMMO) oraz ukończenie biurowca Vibe I w Warszawie (15 000 mkw. – Ghelamco).
Według szacunków Cushman & Wakefield polski rynek biurowy powiększy się do końca roku jeszcze o ok. 70 000 mkw. Prognozujemy, że w 2025 roku wolumen nowej podaży wyniesie ok. 220 000 mkw. powierzchni, czyli będzie zbliżony do wartości notowanych obecnie. Wyższej aktywności deweloperskiej spodziewamy się dopiero po 2026 roku, dodaje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
POPYT: aktywność najemców zbliżona do poprzedniego roku
Całkowita aktywność najemców w pierwszych trzech kwartałach 2024 roku w Warszawie wyniosła 492 200 mkw. i pozostawała na tym samym poziomie względem analogicznego okresu w 2023 roku. Jest to efekt stopniowej stabilizacji na rynku najmu i widocznego trendu optymalizacji zajmowanej powierzchni biurowej przez najemców obecnych na rynku, tłumaczy Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield.
W okresie od stycznia do września 2024 roku w Warszawie w strukturze popytu przeważały nowe umowy, które stanowiły ok. 44% wszystkich zawartych umów, z kolei powierzchni zajęte przez właściciela odpowiadały dodatkowo za 7% powierzchni najmu. Udział renegocjacji pozostał wysoki i wyniósł 42%, na dodatek ekspansje wygenerowały około 7% wolumenu transakcji.
W regionach aktywność najemców dotyczyła transakcji najmu na trochę ponad pół miliona mkw., co stanowi jedynie 4% spadek względem analogicznego okresu z poprzedniego roku, który, co należy podkreślić, był rekordowy na największych rynkach biurowych poza Warszawą. Na stronę popytową w miastach regionalnych największy wpływ niezmiennie wywierały firmy z branży IT oraz reprezentujące sektor usług i produkcji. W strukturze transakcji przeważały natomiast umowy renegocjacji, które odpowiadały za 53% popytu. Nowe umowy miały 43-procentowy udział w rynku najmu, a ekspansje – jedynie 4%, komentuje Michał Galimski, Partner, Head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.
PUSTOSTANY: stabilizacja z potencjałem do spadków
Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec III kw. 2024 roku wyniósł 14,1%, co stanowi wzrost o 0,1 pp. względem III kw. 2023 r., lecz spadek o 0,3 pp. względem II kw. 2024 r. W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,2 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 10,7%.
W miastach regionalnych największe spadki w dostępności powierzchni zaobserwowano w Łodzi, Poznaniu i Krakowie, z kolei wzrost zanotowano we Wrocławiu. Tym samym średni wskaźnik niewynajęcia dla miast regionalnych wyniósł na koniec września 17,3%. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,84 mln mkw., a to oznacza wzrost o 2% względem r/r.
CZYNSZE: stawki najmu w większości bez zmian
Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 EUR/ mkw./ miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc. W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc, jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w dobrych lokalizacjach.
