Czy już za rok na rynkach mieszkaniowych największych miast może powtórzyć się historia sprzed zaledwie dwóch lat, gdy wskutek niewystarczającej podaży nowych mieszkań gwałtownie wzrosły ich ceny? Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zbadali, czy faktycznie istnieje takie ryzyko.
Statystyki budowlane GUS wyglądają uspokajająco. Wynika z nich, że deweloperzy dysponują ogromnym zapasem mieszkań, na które uzyskali pozwolenia na budowę, ale jeszcze jej nie zaczęli.
W ostatnich pięciu latach deweloperzy w całym kraju dostali pozwolenia na budowę łącznie ponad 915,8 tys. mieszkań. W tym czasie zaczęli zaś budowę ok. 685,4 tys. Różnica wynosi więc blisko 230,4 tys. lokali. Dla porównania, w ubiegłym roku deweloperzy oddali do użytkowania rekordowe 143,8 tys. mieszkań.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że w 2022 r. niewykorzystanych pozwoleń było wyjątkowo dużo. Deweloperzy wygaszali bowiem swoją aktywność inwestycyjną z powodu kurczącego się popytu na mieszkania. Przyczyniły się do tego nie tylko ich wysokie ceny, ale także seria podwyżek stóp procentowych, którą Rada Polityki Pieniężnej zapoczątkowała w październiku 2021 r. Gwoździem do trumny okazała się marcowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która nakazała bankom liczenie zdolności kredytowej przy oprocentowaniu powiększonym o 5 pkt proc. W efekcie dramatycznie spadła zdolność kredytowa potencjalnych nabywców.
Nie ma wątpliwości, że gdy dostępność kredytów zacznie się poprawiać, kupujący wrócą na rynek. A wówczas deweloperzy będą uruchamiali zamrożone inwestycje. Pytanie, kiedy to się stanie?
– Deweloperzy mają czas, bo ich pozwolenia na budowę zachowują ważność przez trzy lata. Ponadto kolejne trzy lata deweloper zyskuje po rozpoczęciu budowy, jeśli postanowi ją przerwać – przypomina Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Równocześnie przyznaje, że mniej różowo wygląda sytuacja w miastach, w których popyt na mieszkania jest największy. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec ubiegłego roku oferta deweloperów w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Katowicach była większa niż przed rokiem, bo wprowadzili na rynek więcej mieszkań niż sprzedali. Wyjątkami są Poznań i Łódź, gdzie oferta deweloperów skurczyła się w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Problem w tym, że w drugim półroczu 2022 r. deweloperzy zaciągnęli hamulec ręczny, a wiele wskazuje na to, że w tym roku zaciągną go jeszcze mocniej. Stąd obawy, że gdy w 2024 r. gwałtownie wzrośnie popyt na mieszkania, równie gwałtownie wzrosną ich ceny z uwagi na ograniczoną podaż.
Warto tu wrócić do roku 2021, który zostanie zapamiętany na rynku mieszkaniowym głównie z powodu lawinowo rosnących cen mieszkań. Spektakularne pod tym względem było szczególnie pierwsze półrocze. W Warszawie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku i Katowicach średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wzrosła w tym okresie mniej więcej tyle samo lub bardziej niż przez cały poprzedni rok. Było to w głównej mierze efektem nierównowagi rynkowej. Mieszkania sprzedawały się jak świeże bułeczki, bo działał dopalacz w postaci niskich stóp procentowych. Dla jednych mieszkania stały się bezpieczną lokatą dla oszczędności w sytuacji, gdy oprocentowanie lokat nie chroniło ich nawet przed skutkami inflacji. Inni wykorzystywali fakt, że kredyty mieszkaniowe są rekordowo tanie, a banki nie stosują nadmiernych ograniczeń. Firmy deweloperskie nie nadążały wówczas z produkcją mieszkań, więc ich oferta kurczyła się w zastraszającym tempie. Np. warszawscy deweloperzy pod koniec grudnia 2020 r. oferowali blisko 11,7 tys. mieszkań, zaś pół roku później było ich ok. 8 tys., czyli niemal o jedną trzecią mniej. Ekspert RynekPierwotny.pl przypomina, że w warunkach tak dużej nierównowagi rynku, na wzroście cen mieszkań próbowali zarabiać spekulanci. Deweloperzy podnosili więc ceny, żeby zachować zysk dla siebie.
– W 2022 r. sytuacja zmieniła się diametralnie. Niska podaż przestała być problemem. Zmorą dla deweloperów stały się lawinowo rosnące koszty budowy – mówi Marek Wielgo.
I dodaje, że to dlatego, mimo kurczącego się popytu na mieszkania, ich ceny wciąż rosły. Przyszedł jednak taki moment, że deweloperzy nie mogą już sobie pozwolić na kolejne podwyżki. Wstrzymują więc budowy, na które mają pozwolenia lub nawet już je rozpoczęli. Ekspert portalu RynekPierwotny.pl ocenia na podstawie danych GUS i BIG DATA RynekPierwotny.pl, że także w największych miastach deweloperzy mają jeszcze nadwyżki w pozwoleniach na budowę, które będą mogli wykorzystać, gdy koniunktura się poprawi.
Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl/GetHome.pl
